Mercado Imobiliário

Discussão em 'Zona Livre' iniciada por Edu Carvalho, 15 Mai 2007.

  1. Papillon

    Papillon Usuário Ativo

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    É caro Leonard, tais casos são bem comuns, existem boas, ótimas construtoras, mas são raras e nesse caso os imóveis feitos por elas valorizam.

    Também existem os incompetentes... eles gastam, gastam, mas no local errado, ou com o gosto errado, numa consultoria para fachada indiquei 4 ou 5 cores e recomendei uma combinação máxima de 3, quando vejo o prédio sendo revestido quase tive um ataque... misturaram tudo fico parecendo um carnaval, ao inquerir o engenheiro de obras a resposta que já conheço muito bem "ordens do patrão".

    Numa outra construtora eles teem o "capricho" de alterar ao bem ver os projetos e ignorar conceitos basicos pq "o patrão achou melhor" só que esse patrão não é engenheiro nem arquiteto... resultando numa obra com varios gastos desnecessários... enfim onde ele vai ganhar o dinheiro gasto com esses erros? economizando no acabamento...

    Ontem visitei uma casa de condominio simples porém de bom gosto, feita por uma construtora pequena de sampa, mas muito bem feita, sem nenhum exagero e sem erros imperdoaveis com materiais de bom gosto... só não gostei do preço perto de 900k por conta da localização, creio ser possivel atingir o mesmo padrão com 500-600k. A diferença é meio que um lucro imobiliário e nào lucro na construção.

    Para se fazer bem feito hoje, um padrão bom, calcule entre 900-1400,00 na grande sao paulo, 650 é valor atingivel com a repetição, ou seja 10, 20 repetições são necessárias para chegar num valor médio mais baixo.


    traçando uma anologia com o HT WORLD...

    A maioria das construtoras vendem uns "aps in a a box" que prometem fazer tudo, mas em nenhum dos pontos principais o fazem plenamente... E quem quer qualidade tem que pagar por isso, porém com o agravante da localização, com o mesmo investimento em sampa, se mora 3x melhor em Floripa ou no interior de São Paulo.
     
  2. mentesana

    mentesana Usuário

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    Bom o meu eu comprei na planta mas de uma construtora boa e reconhecida aqui em SSA e ñ tive problemas, agora em dez eu mudo, acho q isso de comprar na planta depende muito da construtora e tem de se informar bem antes de comprar p/ ñ entrar numa roubada, o meu eu gostei pq apesar de ser menor q os de mesmo preço é um dos únicos de frente p/ praia em toda salvador é atravessar uma avenida e estou na praia (q era o q minha mulher queria na verdade...hehehe), o meu por ter vista ao mar já valorizou um pouco (paguei 190 e já me ofereceram 230 nele) mas daí vai da sorte tb pq na coluna q eu comprei venderam todos em 2 meses.
     
  3. lucius

    lucius POWERED BY MARIA CLARA

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    Mentesana,

    Vista pro mar a 230K é uma boa !

    Qual seria a metragem? (se estiver sendo muito indiscreto me desculpe).

    Abraços,

    Lucius
     
  4. Edu Carvalho

    Edu Carvalho Computador, o futuro do Áudio!

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    Este tópico está cada vez melhor! Parabéns a todos! :aplauso:

    Eu acho que vou comprar um entre 10-15 anos, maiorzinho. A minha esposa já viu alguns e estamos cada vez mais convencidos de que na planta vai ser muuuuito mais caro mesmo. Estão cobrando um ágio muito grande para estes apartamentos. Já achamos apartamentos na planta no mesmo bairro que queremos por mais de R$ 4500 o metro quadrado e bons apartamentos nesta faixa de idade (10-15 metros) por R$ 2600. (y)

    abraço,
    Edu
     
  5. Mario_Fpolis

    Mario_Fpolis Usuário Ativo

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    Nananenaninanão!!!!

    Estás por fora, mermão!!!

    Aqui em Floripa um apê, suíte + dois quartos, sem dependência, em lançamento, não sai por menos de 400 pilas.
    O Náutico residence está por 600, promoção de lançamento...

    Amplexos, Mário
     
  6. Papillon

    Papillon Usuário Ativo

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    Então inflacionaram ai também ehehe, quando estive ai em dezembro ainda achava os lançamentos proporcionalmente muito menos caros.

    um pombal de ricos aqui pertinho com divisórias em gesso e ao lado de uma das mais ruidosas avenidas tem as ultimas unidades a venda nessa faixa de preço. o Prédio aqui em frente de casa tava por 5700/m2... e vendeu tudo.
     
  7. Leonard

    Leonard Minha Sala

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    RJ, São Paulo Floripa e Camboriú os imóveis estão um absurdo! Acabei de comprar um outro terreno em condomínio fechado de classe média, o terreno é pequeno 7,5 x 15 com recuo frontal de 3 metros, ja tenho planta e pretendo construir uma casa de dois andares de quase 150 m2, vou fazer com acabamento bom mais simples, ja sei onde comprar tudo por um preço, mesmo assim colocarei porcelanato na sala e os banheiros terão aquecimento a gás pretendo gastar no máximo R$ 80.000,00 na obra o terreno é R$ 30.000,00, VEnder por uns R$ 220.000,00 e vende mesmo. Aqui em Curitiba ainda da para fazer isso!

    Abs

    Leonard
     
  8. Thiago de Sá

    Thiago de Sá Usuário

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    feirao da caixa semana que vem, mocada, costuma ter coisa boa, melhor agora que a taxa de juros deu uma baixadinha pra credito imobiliario... vou dar uma passada la, ver se vale a pena sair do aluguel...

    inté
     
  9. Edu Carvalho

    Edu Carvalho Computador, o futuro do Áudio!

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    Alguém me podia mandar o link para os imóveis disponíveis no feirão da caixa? Eu procurei e não vi nada em São Paulo... provavelmente, vi errado.

    abraço,
    Edu
     
  10. Paulo Artur

    Paulo Artur Fantasma do Fragata

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    (y) Aqui em Balneário Camboriú se quizer morar em um apartamento novo, frente ao mar, com aproximadamente 200 m2 tá baratinho: 1.500.000 Reais :susto: !!!
    (Acredite se quizer. Sou corretor e tbém levo cada susto :ataque: )

    Abrs.
     
  11. gmc100

    gmc100 Usuário

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    Eu perguntei pra ele...o apto tinha 82m2....quase 10k o m2....Tá louco.
    Abraços.
     
  12. jewel

    jewel Usuário Ativo

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    Meu primeiro apartamento comprei na planta. A construtora atrasou 6 meses e o acabamento ficou a desejar. Muito longe daquilo que foi contratado. Mas com aqueles planos mirabolantes do governo Sarney, acabou valorizando absurdamente.
    Depois pretendendo mudar para um apartamento maior, quase comprei um da Encol. Tinha um amigo que era vendedor ali e o negócio era realamente tentador. Mas como tinha a experiência anterior resolvi não arriscar. Hoje ainda tem um predio da Encol inacabado aqui em Londrina.
    Depois entrei numa construção em condomínio. Esse eu também não aconselho. Era da comissão de obras e só levei ferro. Além de ter sido chamado de ladrão. O apartamento custou 50% a mais do que valia quando concluido. Esse sistema só funciona se não houver nenhum atraso, e exige muita disposição e participção de todos. O problema agrava por que as construtoras, na realidade são apenas administradoras da obra, e não donas da construção, e costumam cobrar 20% a título de taxa de administração. Que não é pouco.
    Também construi 4 salas comerciais com intuito de obter renda. Apesar do desgaste com mão de obra, tinha uma boa reserva financeira e negociava bem o material. O custo final ficou pela metade. Aproximadamente 100$ o m2. Claro que não considerando o terreno, e com acabamento bem simples.
    Mas já adianto que aluguel não é uma boa renda. Os impostos consomem o lucro.
    Depois comprei um outro apartamento, onde moro atualmente e reformei.
    É um prédio com 20 anos, mas reformado ficou razoável e exatamente na localização que queria. Demoro 10 minutos a pé para chegar ao trabalho. Próxima da escola da criançada. Pelo preço pago, não conseguiria comprar um imóvel novo com 230m2. A reforma nunca fica 100%. Outro detalhe, a manutenção do condomínio nestes casos onera um pouco em função da idade do prédio. Parte do recurso financeiro veio de um consórcio de imóveis, que é mais vantajoso que o financiamento, mas só é lucrativo de você for contemplado até a metade das parcelas.
    Depois de toda essa experiência, não me considero um expert em construção civil, mas compraria um imóvel com 10 anos de uso, desde que a localização me atendesse, fizesse uma boa avaliação da construção, enfim aquelas precauções básicas, sem que tivesse que gastar muito com reforma.
     
  13. Fat

    Fat Usuário

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    Vou tentar passar o que penso do assunto.

    Uma pessoa que compra um carro 0 km geralmente fica com o mesmo durante 2,5 anos e nesse período o carro nunca deveria quebrar, pois a imagem da marca seria afetada e depois a pessoa não compraria mais um carro dessa marca.

    O segundo dono que compra o carro semi-novo também fica em média 2,5 anos com o carro e nesse período o carro também não pode comprar, pois essa pessoa é uma potencial compradora de um dia comprar um carro 0 km e se quebrar na mão dele ele parte para outra marca.

    Já o terceiro dono que pega o carro usado com uns 5 anos pode aceitar quebras, pois como o carro já tem mais de 5 anos e já teve uns 2 donos, a imagem da marca não ficará abalada, pois o mesmo culpará os antigos donos por falta de manutenção e não a marca e também a marca não se importa com esse cliente, pois dificilmente comprará um carro 0 km dela num futuro próximo.

    Bem o que quero dizer com essa comparação é que no caso da compra de um carro 0 km ou semi-novo, o mesmo não deveria quebrar nunca para não afetar a imagem da marca e infelizmente isso não acontece, então imaginem com um apartamento em que a imagem da marca não é tão importante, pois ninguém troca de apartamento a cada 2,5 anos como no caso de carro.

    Outro ponto. Recentemente fui trocar de carro. Ia dar um carro usado e o resto em dinheiro e pegar outro carro 0 km a vista. Vi o carro pela internet e resolvi ir até uma concessionário perto da minha casa. Cheguei lá disse como queria o carro e praticamente sem ouvir o que falei o vendedor disse que não era possível, ou comprava “pelado” ou “com tudo” o que aumentaria o preço em 70%. Aí falei que no site era possível a escolha e ele disse que o site está errado. Sem falar que eu não poderia fazer o test drive, pois o carro disponível que alias era com motor diferente, não poderia sair da loja após as 18:00, pois o seguro não cobre esse horário. É mole?
    Liguei no 0800 da fábrica e denunciei o vendedor e me indicaram outra. Liguei lá e o vendedor disse que teria como eu quisesse. Quando perguntei o preço me passou com 10% a mais e quando o questionei, ele disse que já havia subido. Quer dizer que subiu antes do site, subiu sem o carro sequer ter sido lançado. Liguei novamente no 0800 e denunciei. Aí montei o carro pela internet e escolhi uma terceira revenda para comprá-lo. O vendedor me ligou e disse que o preço era correto e poderia comprar do jeito que queria, mas que teria que esperar uns 3 meses pela chegada do carro. Desconto por pagar a vista nem pensar, sem falar na sub-valorização do meu usado. Fiquei de levar o carro num domingo de manhã para avaliação e acabei não indo por preguiça e desisti da compra, pois achei desaforo. E não pensem que o vendedor me ligou para correr atrás do negocio. Tudo bem que eu também não liguei, mas quem vive de vendas é ele e não eu. Conclusão: Estão vendendo tanto que não estão nem aí. Antes se ganhava TV de plasma, viagem ao Nordeste, etc. Hoje nem tanque cheio. Sem falar que carro no Brasil não é barato e a culpa não é só de impostos não. É o lucro mesmo. Depois falam que iam limitar financiamentos em 36 vezes para conter inflação, é mais fácil começarem a fazer em 120 vezes.

    Bem é isso que ocorre em apartamentos. O preço do m² em São Paulo está assombroso. Moro num apartamento antigo de 130m² com mais um terraço de 80m². Meu tio tinha um de 70m² no mesmo prédio. Vendeu a um ano de meio atrás por R$ 70.000,00 ou R$ 80.000,00, não lembro, pois ele fez escondido para pegar o dinheiro e reformar outro apartamento da mulher dele. Semana passada fiquei sabendo que o cara que comprou estava sem inquilino e queria vender também. Achei uma boa, pois era barato e quando fui ver o cara queria R$ 130.000,00. Aí falei para o mei tio e ele disse que não ia vender nunca, pois o avaliador tinha dito à ele na ocasião que não pegava mais de R$ 79.000,00. Pois não é o cara fechou por R$ 125.000,00. Eu acho absurdo. O meu prédio tem 30 anos. Toda hora é uma quebra diferente e rateios extras. O meu condomínio era para ser R$ 392,00 e pago mais de R$ 700,00 devido aos rateios e a inadimplência. Não tenho garagem e sem falar que o do meu tio como é pequeno, a janela da sala dá para a área de serviço do apartamento igual ao meu.
    O problema é que nada acontece com quem não paga, absolutamente nada. Tem dois na justiça e nada.

    Ontem fui ver um de 77m² da Lopes, estilo clube. Tem também o de 110m². Quando fui ver o decorado de 110m², achei que estava vendo o de 77m². Tudo muito pequeno. Sem falar que o papo do momento é: Apartamento de 3 dormitórios ou 2 suítes e apartamento de 4 dormitórios ou 3 suítes. Na verdade são mesmo é 2 ou 3 suítes. As outras opções roubam um pedaço da sala e compartilham um banheiro. Também são difíceis de darem o preço, parecendo até que estão com vergonha. Preço 77m²: R$ 180.000,00, mas com 2 garagens = R$ 200.000,00. Obvio que quem compra vai querer 2 garagens.

    De tudo que vi nos vários que andei vendo, o mais interessante foi um com água individualizada em que a cobrança vem no boleto do condomínio e caso não pague a água do cidadão é cortada. Muito bom. Nesse último que vi da Lopes, tinha quase tudo (exceção da quadra de tênis), mas pecam em detalhes. A água não é individualizada e o corretor fala que o empreendimento está preparado para colocá-la depois de entregue a obra. Sabe quando isso acontecerá depois dependendo de uma assembléia? NUNCA.
    O mesmo para climatização da piscina que o corretor vem com papo da preparação. Para mim é pecar nos detalhes. Desculpe a comparação, mas é como dar uma festa de casamento perfeita em que ninguém pode falar nada, e no final subir na mesa e mostrar a bunda. É cagar no final.

    E falam em valores estipulados de condomínio. Basta começar a inadimplência e já viu. Sem falar que a maioria compra financiado e tem que pagar as parcelas.

    Mas como disse estão vendendo tanto devido as facilidades e a inflação está aí. Quem ganha? Fabricantes de carros, construtoras e bancos.

    Pelo jeito ainda vale ficar com meu velhinho.

    E quando se fala para alguém que é loucura comprar em 30 anos, o cara fala: Mas pagando aluguel eu também ficaria pagando o resto da vida por algo que não é meu.

    Mas o problema é que em 30 anos ou 15 anos a diferença na parcela é bem pequena frente ao montante final. Quando mais se aumenta as parcelas, mais se chega próximo ao limite do valor da parcela onde ela não seria mais alterada.

    E por último uma dúvida. Com as vendas em alta e as facilidades, vale a pena comprar imóvel para alugar, pois acho que os inquilinos vão começar a sumir?
     
    #53    
  14. Matias

    Matias Audeze LCD-X

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    Muito bom fat! :aplauso:
     
  15. dumas

    dumas Ação é a Missão

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    Comprei um apartamento em construção em Curitiba, paguei 70% e a construtora quebrou. A proposta era entregar em 2003.
    Fazem 5 anos que os compradores, alguns até pagaram integralmente, estão lutando para concluir a obra ...
    Capital indisponibilizado, muito trabalho, alguns carecas e de cabelos brancos ... famílias e sonhos envolvidos.
    E olha que a construtora era tida como boa ... e a obra tinha até um suposto seguro garantia de entrega - difícil acionar.
    Nós proprietários criamos uma associação e a obra será concluída e entregue. Situação parecida com a Encol - toc toc toc

    Na planta eu não compro mais !
     
    #55    
  16. Papillon

    Papillon Usuário Ativo

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    Dumas,

    É mais comum do que aparenta isso, já vi inúmeros casos assim, especialmente de projetos dos anos 90, onde ganhava-se muito com a inflação.
    Uma das construtoras que trabalho é especializada em retormar construção, porém a uma taxa "acima da média" e como o grupo de compradores em geral está desgastado,
    demanda muito tempo para compor um capital afim de concluir o edifício. Nos ultimos anos a situação tem melhorado por conta das exigências dos bancos, se uma obra é financiada por um banco, a chance de você perder é menor, pois em caso de falência da construtora "em geral" o imóvel é garantia do banco que indeniza os compradores, entrega a outra construtora para terminar o edifício e o revende.

    Esbarramos também na falta de profissionalismo, em comparação a um carro o qual se tem um manual com 200 páginas de utilização e cuidados, a grande maioria dos apartamentos veem com manuais pífios (quando veem), a falta de controle na obra é incrível especialmente em construtoras pequenas e médias. Isso em geral não quer dizer "má construção", muitas inclusive gastam mais do que deviam na construção, porém gastam no local errado...

    O ultimo caso que acompanhei foi de uma construtora que não fez o encunhamento correto nos andares altos e por conta da movimentação do edifício (prédio balança...) trincaram os ultimos 2 andares, e o dono da construtora esperneou para não arrumar, gastaria coisa de 20k sendo que o prédio gerou lucro de mais de 5.000k.

    Em 2000 minha esposa (também arquiteta) tentou seguir carreira como consultora oferecendo controle de qualidade para pessoas físicas, ou seja uma acessoria para aquisição de imóveis e recebimento (para garantir que o que você comprou está sendo entregue), pois um profissional da área vê o imóvel com "outros olhos", em pouco tempo ela voltou ao mercado corporativo, pois ninguém vê a necessidade dessa acessoria. Ai mais uma vez fazendo a analogia com o carro, o cidadão consulta o mecânico antes de comprar um carro de 10k (que ele usará por 3 anos no máximo), mas escolhe sozinho a casa de 100k (que ele usará por 20 ou 30 anos...). Ai depois que "deu errado" procura advogado (que contrata o arquiteto como perito/consultor) e acaba perdendo tempo e dinheiro para arrumar as coisas.
     
  17. JP!

    JP! Curioso

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    Excelente ponto, Papillon !! Nunca tinha pensado dessa forma. (y)

    JP
     
    #57    
  18. lexlex

    lexlex Usuário

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    Tópico extremamente interessante e útil!

    Nessas horas, dou graças a Deus de ter conhecido o HTFórum.

    Parabéns à administração e a todos os foristas!

    :aplauso:
     
  19. Ricosal

    Ricosal Aprendendo

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    Eu creio que o ideal é a compra de um apartamento pronto, com uns 5 anos de idade e com um bom lazer no condomínio.
    Motivos:
    - O preço dos apartamentos novos e na planta são muito mais caros;
    - Um apartamento com aprox. 5 anos está geralmente em bom estado de conservação, podendo se aproveitar os armários, pisos, iluminação, box, etc.
    - Por não ser muito antigo, ele está atualizado com relação à pontos de tomada, de antena, acabamentos, etc.
    - O lazer é fundamental para quem tem filhos. Eu falo com a experiência de quem tem 2 meninos de 11 anos (gêmeos)... nada paga a tranquilidade de saber que eles estão o dia inteiro em um lugar seguro, e podem aproveitar a infância e os esportes, o que não acontece com quem mora em casa ou em apartamento sem lazer. O clube somente é uma solução para os finais de semana (na grande maioria dos casos), enquanto que, durante a semana, as crianças ficam sem opção de lazer.
    - As casas, principalmente nas grandes cidades, são muito inseguras;
    - A compra de um apartamento na planta, é uma boa solução para quem não tem o dinheiro para pagar à vista e também tem tempo para aguardar a construção.

    Abraço e boa sorte

    Ricardo Salvatore
     
  20. Fat

    Fat Usuário

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    Toda vida morei em apartamento, mas gostaria de morar em casa. Mas esse é a dúvida que me assombra. E condomínio fehcado é longe do centro onde trabalho.

    É igual casa na praia, ou se tem caseiro, ou em condomínio fechado ou apartamento, senão tem que levar de São Paulo até os colchões quando for.
     
    #60    

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