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Dennis
16-09-2012, 18:06
O estudo do IPEA resume tudo: inflação, e portanto sálarios, e portanto poder aquisitivo, subiram na faixa de 25% nos útlimos 4 anos, e o preço dos imóveis subiu na média em SP 140%. No RJ a diferença é ainda maior. Esta semana reavaliei meu apartamento e, de novo, em relação aos últimos 6 meses, uma "valorização" completamente irreal. Agora ele se valorizou 385% nos últimos 8 anos. Mike, qualquer semelhança com o vídeo é mera coincidência...

O sonho das incorporadoras em SP é fazer o mesmo que fazem em Campinas: segurar/controlar os lançamentos, numa espécie de cartel, de modo que não haja oferta suficiente para que os preços caiam a níveis mais realistas. A demanda permanece alta e quem precisa (e também quem não precisa) continua comprando.

Mike Portnoy
16-09-2012, 20:09
(...)

O sonho das incorporadoras em SP é fazer o mesmo que fazem em Campinas: segurar/controlar os lançamentos, numa espécie de cartel, de modo que não haja oferta suficiente para que os preços caiam a níveis mais realistas. A demanda permanece alta e quem precisa (e também quem não precisa) continua comprando.


É o que já dizia até o Abraham Lincoln não sei onde (num dia desses eu acho esse material), ao tratar do sistema monetário naquela época (e hoje também, heheh). O raciocínio dele é aplicável ao mercado geral por uma razão lógica: "controle o sistema de oferta monetária e controlará o mundo."

Ou seja, parafraseando o histórico presidente americano, crie escassez de algum ativo, controlando sua oferta, e seu valor sempre será controlado.

Mas em termos de imóveis, o negócio é diferente: como conseguirão controlar a oferta, criando escassez para manipular os preços??? Será mesmo que conseguem fazer isso sempre?

Isso tem uma resposta mais ou menos simples: imóvel é um bem que dura gerações. Portanto, esse ativo vai realimentar o mercado por muitas décadas. E a propriedade de tais bens é sempre muito pulverizada entre as pessoas que vivem os revendendo ou transmitindo por sucessão eternamente!

Não é como no caso dos carros, em que há mesmo condutas cartelizadas no mercado, controlando preços para se obter lucros. É que esses bens que têm vida útil determinada no tempo, sendo esse tempo até curto. Não é um bem que realimenta o mercado. Com esses bens é até possível controlar o mercado de certo modo e por certo tempo.

Assim, como é que as construtoras vão conseguir controlar o mercado se tudo o que eles vendem provoca uma realimentação praticamente eterna do mercado, sendo tudo pulverizado nas mãos de muitas pessoas, seja para morar, seja para conseguir o ágio??? Isso é impossível de se fazer por muito tempo.

Por isso, Dennis, entendo, hoje, que o valor inflacionou apenas por causa do aumento da oferta de crédito que fez um monte de gente com pouca informação correr que nem louco para pagar qualquer valor, e, além disso - e acho que isso foi o principal - os players do mercado fizeram muita, mas muita propaganda e compraram, mas muita matéria jornalística e pseudo-especialistas.

Portanto, pode ficar tranquilo que nesse mercado em especial não se verificam muitos dos requisitos necessários para se poder configura-lo um cartel. A formação de cartel é virtualmente impossível numa situação em que a oferta é muito pulverizada nas mãos de muitas pessoas, especialmente particulares, cujas relações são descoordenadas e caóticas. Então, esses preços, mesmo em Campinas, tendem a se normalizar com o passar do tempo, quando se perceber que, na verdade, o que mantém demanda para esse ativo é renda real e não é possível conseguir pessoas com renda suficiente para pagar o abuso para sempre.

Por isso que eu falo: o negócio é esperar mais uns 2 ou 3 anos. Deixa o povo se matar e se deliciar com os mantras comerciais.

A bolha brasileira de preços foi praticamente criada pelo Governo, que permitiu e estimulou uma gigantesca oferta monetária, oferecida em crédito ao consumo, o que trouxe muitos especuladores/repassadores de ágio (cerca de 50% dos lançamentos de 2010 que ainda voltarão para realimentar o mercado num curtíssimo prazo). Além disso, teve muita propaganda e reportagem comprada. Houve a criação de mantras fraudulentos, que praticamente iludiram o raciocínio das pessoas. Esse tipo de coisa, por sua natureza artificialesca, sempre tem prazo para terminar. E isso acontece de três modos: ou a oferta monetária fica escassa ou mais cara, exterminando a demanda artificial que ela sustenta (1), ou o preço encontra um teto na capacidade máxima dos compradores, mesmo na forma financiada, como se verifica hoje (2); ou as pessoas começam a parar para pensar e a criticar os preços exorbitantes, num lapso iluminado de razão básica, humildade e de observação atenta do próprio meio, hipótese esta que é muito incipiente em países subdesenvolvidos (3).

Abraço!

*Hipótese laboratorial para o que pode acontecer no Brasil: vejo com alguma preocupação o que está acontecendo nos EUA hoje, e que pode acontecer aqui também no futuro: li em algum lugar que com o estouro da bolha imobiliária deles, os maiores bancos americanos passaram a comprar imóveis a 1/10 do preço em lotes de 100 unidades. Isso sim é ser agressivo. Eles querem forçar os preços para cima na base da porrada.
Mas a atitude é perigosa: se não der certo, eles vão tomar uma paulada em tributos incidentes sobre tais bens, além de sua manutenção, forçando-os a fazer doações para não saírem em mais prejuízos motivados por aumento das dívidas.

LGA
16-09-2012, 20:43
O Mike parece o Nouriel Roubini :riso:

Li todos os posts mas continuo muito cético de uma queda generalizada de preços, mas certamente o poder de barganha hoje esta com o comprador. Por isso acho que os preços vão cair, mas pouco. O crédito vai continuar farto, pois duvido que o governo vai deixar um mercado importante como o imobiliário em crise (disclaimer nao sou petista, corretor, investidor imobiliario, especulador, etc...). Com crédito farto vai sempre aparecer gente comprando.

O problema com preços é que tem regiões que sempre tem demanda e outras que nem tanto. Tenho um colega do trabalho que reclama que os preços subiram em toda São Paulo, mas o preço do apartamento dele no Real Parque (região do Morumbi) ficou parado. Ele quer mudar pra um apartamento maior e só resta buscar na mesma região, pois se for procurar em outro bairro ele paga mais por apartamento menor...

Mike Portnoy
16-09-2012, 21:08
O Mike parece o Nouriel Roubini :riso:

Li todos os posts mas continuo muito cético de uma queda generalizada de preços, mas certamente o poder de barganha hoje esta com o comprador. Por isso acho que os preços vão cair, mas pouco. O crédito vai continuar farto, pois duvido que o governo vai deixar um mercado importante como o imobiliário em crise (disclaimer nao sou petista, corretor, investidor imobiliario, especulador, etc...). Com crédito farto vai sempre aparecer gente comprando.

O problema com preços é que tem regiões que sempre tem demanda e outras que nem tanto. Tenho um colega do trabalho que reclama que os preços subiram em toda São Paulo, mas o preço do apartamento dele no Real Parque (região do Morumbi) ficou parado. Ele quer mudar pra um apartamento maior e só resta buscar na mesma região, pois se for procurar em outro bairro ele paga mais por apartamento menor...


O Nouriel é o louco num país de pessoas normais :lol:

Aliás, pode ficar tranquilo porque o Governo está sim fazendo a parte dele para evitar a derrocada do grande "esquema Ponzi" que se tornou o mercado imobiliário. Veja que nesta semana, o Governo anunciou a liberação de mais R$30 bilhões do compulsório bancário. Ou seja: mais crédito na boiada! Mas veja, alavancagem por crédito tem limite e esse limite não é o fim do dinheiro disponível, é a vontade oculta de certo sistema, o qual se convencionou chamar de sistema monetário internacional. Sugiro que pesquise sobre isso porque é bem interessante. Só vou adiantar que nunca se deve ficar "vendido" por muito tempo nesse sistema. O risco é alto demais.

Abraço!

PH7
16-09-2012, 21:10
A questão esta em determinar se o governo federal vai conseguir manter ou não o crescimento da economia brasileira. Até o presente momento esta fazendo água. Como a alavancagem dos empréstimos financeiros imobiliários ainda esta em seu principio, ainda resta muito tempo para a liquidação dos financiamentos da casa própria da maioria dos que pegaram dinheiro emprestado aṕos o início do problema do subprime americano. Se o PIB se mantiver em crescimento, pelo menos aos níveis de 4.5% ao ano, as probabilidades são grandes dos tomadores conseguirem a pagar seus financiamentos. Do contrário, vão perder o imóvel, e ai entra a questão do real valor dos mesmos, e até de oferta e procura. Manter a economia aquecida vai ser o X da questão. Este ano não passa de 1.5% e ao que tudo indica, 2013, será um ano do inferno neste quesito !!!

danban
16-09-2012, 21:38
O problema com preços é que tem regiões que sempre tem demanda e outras que nem tanto. Tenho um colega do trabalho que reclama que os preços subiram em toda São Paulo, mas o preço do apartamento dele no Real Parque (região do Morumbi) ficou parado. Ele quer mudar pra um apartamento maior e só resta buscar na mesma região, pois se for procurar em outro bairro ele paga mais por apartamento menor...

Sim, de fato o Morumbi é dos poucos lugares onde ainda se encontra apartamento "barato".

Há razões para isso (grande oferta de terrenos, trânsito difícil, violência, etc.). Eu, por exemplo, não moraria lá nem a pau.

Mike Portnoy
16-09-2012, 21:44
Pessoal, a única coisa que eu queria trazer pra cá é uma reflexão. Só isso. Nada de achismos baseados em mantras. Tudo o mais criticado e analisado possível.

Essas últimas matérias jornalísticas que dão conta do fim dos aumentos dos imóveis nada mais são do que um recado aos investidores, inclusive aqueles que investem em fundos imobiliários. É chegada a hora de vender. O problema é maior do que tão somente o crescimento da economia. Mesmo que a economia crescer em ritmo mais acelerado, não vai dar para fugir de um belo reajuste da situação.

Vejam:

O boom imobiliário (2007/2010) ocorreu por efeito de uma aposta que as construtoras e investidores lançaram ao mercado no sentido da “permanente valorização imobiliária”, devido a alguns marcos regulatórios e de ampliação creditícia promovidas pelo Governo Lula a partir de 2004.

A demanda por esse ativo foi decisivamente incrementada por aumento da oferta de crédito e seu barateamento, aliado a um aumento do prazo para pagamento para mais de 20 anos, depois 30, e, mais recentemente, 35 anos. Essa demanda, portanto, não passa de um grupo de consumidores que não possuem o valor do bem para pagamento à vista, e que passou a se beneficiar desses parcelamentos praticamente eternos, de décadas.

Sentindo que o mercado sofreria ingressos monetários massivos no crédito ao consumidor, as construtoras passaram a lanças IPO’s no mercado de ações, levantando bilhões, e indo a uma guerra por terrenos como jamais visto no Brasil: deu-se início a um boom de construções também jamais visto no país, o que gerou milhões de empregos diretos e indiretos e deixou o Lulismo em espetacular alta.

A atividade empresarial nunca é exercida por missionários ou filantropos: percebendo o aumento da demanda altamente alavancada pelo aumento do crédito ao consumo, as construtoras jogaram os preços nas alturas e passaram a fazer propaganda, muita propaganda, matérias jornalísticas compradas e "especialistas" pagos, cujo mantra principal é animado por aquele velho conhecido sonho da casa própria. E no Brasil, poderia ser “sonho do cubículo próprio”, pois a maioria do que as grandes construíram é minúsculo e de péssima qualidade.

As oportunidades não pararam por aí. Vendo que a estratégia das construtoras deu certo, simpáticos especuladores passaram a comprar imóveis na planta, visando ao repasse do ágio, na medida em que os imóveis passassem a ser entregues. Essa atividade sempre existiu, mas não como nessa época. São os repassadores de ágio, carinhosamente denominados “investidores” e “fundos de investimento”. O ingresso desses caras no mercado criou um incremento bizarro na demanda por imóveis. Mas como são pessoas que irão repassar ágio, tal demanda não passa de um número artificial, que, como tal, deve sumir no momento em que esses investidores abandonarem esse ativo, passando para o lado da engorda de oferta (esta sim real).

Esses repassadores de ágio foram responsáveis pela aquisição, na planta, de milhares de imóveis. Noutro dia colei uma matéria aqui na sala, onde se relata que cerca de 50% dos imóveis na planta estavam sendo comprados por investidores. Por minha experiência, fiquei sabendo de prédios inteiros que sequer foram lançados, pois foram comprados adiantadamente por esses investidores. Isso explica a maioria do tal do “100% vendido” comumente propagandeado em vários empreendimentos das cidades.

Pois bem. Pelo que se percebe, todo esse movimento de investidores (demanda artificial) a grosso modo explicado, tem apenas uma razão de existir: valorização eterna dos imóveis, de forma permanente e substancial, sempre acima da inflação.

Isso tem uma razão óbvia: ninguém compra um ativo de baixa liquidez que o retorno não for maior do que a inflação medida no período, mais algum juro que o coloque confortavelmente na frente dos demais investimentos do mercado. É o tal do “dinheiro esperto”.

Assim, a velocidade de venda num mercado em que há intensa presença de “repassadores de ágio” depende inexoravelmente de valorizações em ritmo permanente e exponencial. Pois se assim não for, o investimento é perdido e dinheiro parado ou em desvalorização nesse mercado foge para outro tipo de investimento disponível.

Com efeito, algumas pergunta se faz pertinente: será que o mercado atual comporta mais valorização acima da inflação mensal??? Ou ainda, com a saída desses investidores, os quais comporão o mercado de oferta a aumentando sensivelmente, será que os preços ao menos serão mantidos nesse patamar???

A resposta está muito próxima de um não. É o que se vê no altamente especulado índice fipe-zap que tem registrado altas pífias. Mesmo sendo esse índice uma falácia, já se vê que nem o próprio mercado especulador acredita em mais altas futuras. (http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2012/09/14/credibilidade-dos-dados-imobiliarios/)

E essa valorização está se tornando cada dia mais difícil. Não bastasse isso, a única demanda real que manteria o mercado de pé, qual seja, a capacidade de endividamento do brasileiro, está em frangalhos. Demais disso, a renda cresceu em ritmo muito menor do que os preços desses ativos. Isso tem significado simplesmente que os preços dos imóveis bateram no teto máximo possível de espoliação dos consumidores finais do ativo. Nem mesmo no crédito esses consumidores têm conseguido comprar e isso até motivou esse grande movimento do Governo na tentativa de baixas mais os juros, estatização de créditos podres por meio da Emgea e aumento do prazo para 35 anos (convenhamos que aumento de 5 anos significa uma baixa não maior do que pífia na prestação mensal). Vejam: sempre que o Governo intervém para ajudar esse setor, prova-se o que antes era apenas um sinal: a festa está acabando.

Efeitos

E quais seriam os efeitos do virtual fim do ciclo de alta?

O que faz o investidor quando ele percebe que o ativo já “deu o lucro que tinha de dar”?

O que acontece com o gigantesco “shadow inventory”* formado pelos repassadores de ágio ou ainda encalhados em poder das construtoras numa situação em que termina o ciclo de altas???

É de bom senso supor que esses players tentarão vender...

Repita-se que cerca de metade dos imóveis na planta foram comprados por repassadores de ágio e ainda há muitas unidades encalhadas nos estoques das próprias construtoras. Notem que além de tais imóveis novos, há um sem número de usados (lembram que o imóvel é um bem que realimenta o mercado eternamente).

Um simples processo de raciocínio aponta uma possível resposta. E esta não é nada parecida com preços inflacionados.

Vejo que já começou um processo de vendas mais agressivo por parte das construtoras, tendo em vista o grande peso de seus estoques encalhados. Vale lembrar os inúmeros feirões oferecendo tudo por ate 40% de desconto em algumas regiões...

Na hora em que se perceber que todos esses players, especialmente os repassadores de ágio, terão que vender, pelo fato da alta já ter sido alcançada, aumentando a oferta dramaticamente, haverá muita gritaria: Muita coisa sendo oferecida como numa feira livre em que ninguém vai querer pagar o preço pedido, pois, num ambiente de muita oferta, sempre terá algum outro repassador vendendo com desconto maior e assim sucessivamente, até que a situação se descontrole sozinha. Nesse momento, haverá muita correria para salvar-se do prejuízo e até aceitando a perda de parte do investimento inicial.

Esse tema é muito complexo. É muito mais do que o acima explanado. Tem efeitos bem diversificados. Como eu disse antes, não é possível controlar a oferta nesse mercado por muito tempo. Condutas cartelizadas são de pouco efeito nisso. Esse mercado não segue uma lógica. É uma boiada de gente que não sabe onde pisa e uns poucos espertinhos fazendo muita propaganda, comprando matérias jornalísticas e pagando "especialistas", tudo para convencer que está tudo "normal".

O que manda mesmo é a maré monetária da situação. Se ela sai, tudo desaba. Se preços de ativos inflacionados por esse movimento é real e justo para alguns não discuto. Mas também é indiscutível que se trata de uma situação de baixa sustentabilidade, irreal e perigosamente dependente de fator totalmente alheio à dinâmica da relação que se estabelece entre comprador e vendedor que são quem realmente vão negociar o bolhudo. E tudo isso não bastasse a realimentação do mercado pelo "shadow inventory", que, por si só, já vai dar um sufoco nos especuladores e provocará uma boa desinchada nos preços...


Abraço!



*Definition of 'Shadow Inventory'
A term that refers to real estate properties that are either in foreclosure and have not yet been sold or homes that owners are delaying putting on the market until prices improve. Shadow inventory can create uncertainty about the best time to sell (for owners) and when a local market can expect full recovery. Also, shadow inventory typically causes reported data on housing inventory to understate the actual number of inventory in the market.

Read more: http://www.investopedia.com/terms/s/shadow-inventory.asp#ixzz26g4OzSOa

Camargo21
16-09-2012, 22:23
Uma duvida: Como fica o mercado dos imoveis comerciais nesta situação?

Pergunto porque tenho imoveis comerciais alugados em SP e os valores dos alugueis nao acompanharam o aumento do valor do imovel [ou do m2 como queiram] que subiu absurdamente nos ultimos anos.

O calculo que se faz normalmente é de 1% do valor do imovel, mas o inquilino jamais pagaria isto, rs... No caso dos imoveis comerciais, esta bolha tambem existe ou isto estaria atrelado a situação atual do comercio?

---------- Mensagem adicionada às 22:23 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 22:21 ----------


Sim, de fato o Morumbi é dos poucos lugares onde ainda se encontra apartamento "barato".

Há razões para isso (grande oferta de terrenos, trânsito difícil, violência, etc.). Eu, por exemplo, não moraria lá nem a pau.

eu sai de SP em 1984, eu na verdade nao moraria nem no Morumbi, nem em nenhum lugar da grande SP, rs...

mas é até engraçado ler este seu comentário agora, porque na epoca que eu morava em SP, o Morumbi era uma das zonas mais nobres da capital, todo mundo queria morar la, rs... como as coisas mudam...

Mike Portnoy
16-09-2012, 22:48
Uma duvida: Como fica o mercado dos imoveis comerciais nesta situação?

Pergunto porque tenho imoveis comerciais alugados em SP e os valores dos alugueis nao acompanharam o aumento do valor do imovel [ou do m2 como queiram] que subiu absurdamente nos ultimos anos.

O calculo que se faz normalmente é de 1% do valor do imovel, mas o inquilino jamais pagaria isto, rs... No caso dos imoveis comerciais, esta bolha tambem existe ou isto estaria atrelado a situação atual do comercio?

(...)




Tem um negócio sobre isso no post #473 (http://www.htforum.com/vb/showthread.php/48009-Mercado-Imobili%C3%A1rio?p=4436855&viewfull=1#post4436855) desta sala. As idéias lançadas lá são meio incipientes e tal... Mas pode servir de ponto de partida para uma crítica a respeito.

Experiências casuístas nunca podem servir de parâmetro para nada rigorosamente científico, tendo em vista ser altamente temerário usar casos pontuais para generalizações nesse campo. Mas acho que vale a pena mencionar minhas impressões "só de olhada" a respeito disso. É que eu moro próximo da Brigadeiro Luis Antônio. Costumo ir à pé ao Parque do Ibirapuera e vou por essa avenida. Vejo que só no pedaço que vai da Av. Paulista até chegar lá no Pq. do Ibirapuera tem vários de edifícios comerciais sendo construídos. De cabeça, acho que tem uns 10 em construção adiantada ou em início de obras. É muita obra de salas comerciais para um pedaço de avenida... Sei lá... Caminhando pela região do entorno, percebe-se que há muitos outros edifícios comerciais sendo erguidos ao mesmo tempo, que dá uma idéia genérica de que há muito dinheiro sendo investido nessa área de salas comerciais nesse momento. Se esse ramo de salas comerciais está passando por um boom tal como passou o residencial não sei.

Mas tantos prédios comerciais sendo erguidos ao mesmo tempo é um tanto atípico, mesmo sendo nessa região tão empresarialmente badalada daqui.

O fato é que precisa ver se num cenário de desaceleração econômica mundial vai ter tanto empresário alugando essas salas daqui a uns 2 anos...

Me parece que o sucesso das salas comerciais está intimamente ligado à performance, que pode ser boa ou ruim, dos investimentos privados do empresariado em geral...

Em todo caso, precisa estudar esse campo. Leve as idéias acima, bem assim as lançadas no post #473, apenas como ponto de partida.

Abraço!

PH7
17-09-2012, 03:41
Me lembro de uma passagem histórica por sinal, de Getúlio Vargas...O ano era 1944, segunda guerra mundial. Exposição de gado de Uberaba, Minas Gerais. O gado da raça Gir estava em alta. Dominava todos os investimentos financeiros e dava muito lucro a todos os grandes criadores da época. Muita gente estava rica, e investindo mais ainda. Após a abertura da exposição, e o tao esperado discurso do Presidente Getúlio Vargas, terminado o mesmo, o Presidente fora apresentado ao vencedor do concurso do ano anterior. Ao lado do fenomenal Touro Gir e ainda com os microfones ligados, o proprietário pergunta ao Presidente se ele tem ideia de quanto valia um touro daquele. O Presidente coça a cabeça, e pergunta em alto e bom tom ao microfone: QUANTO ELE PESA? A partir daquela resposta, a raça Gir entrou em pleno declínio e já no ano seguinte de 1945, levou centenas de criadores a quebradeira....Uma história verdadeira, divertida hoje naturalmente, e muito conhecida nos meios rurais...Desculpem...a história foi apenas para descontrair um pouco....

danban
17-09-2012, 07:54
Uma duvida: Como fica o mercado dos imoveis comerciais nesta situação?

Pergunto porque tenho imoveis comerciais alugados em SP e os valores dos alugueis nao acompanharam o aumento do valor do imovel [ou do m2 como queiram] que subiu absurdamente nos ultimos anos.

O calculo que se faz normalmente é de 1% do valor do imovel, mas o inquilino jamais pagaria isto, rs... No caso dos imoveis comerciais, esta bolha tambem existe ou isto estaria atrelado a situação atual do comercio?

---------- Mensagem adicionada às 22:23 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 22:21 ----------



eu sai de SP em 1984, eu na verdade nao moraria nem no Morumbi, nem em nenhum lugar da grande SP, rs...

mas é até engraçado ler este seu comentário agora, porque na epoca que eu morava em SP, o Morumbi era uma das zonas mais nobres da capital, todo mundo queria morar la, rs... como as coisas mudam...

Que tipo de imóvel comercial? Salas, lojas, galpões?

Quanto à aura do Morumbi, ela existe para quem não é de São Paulo. Realmente o bairro tem muitas mansões e prédios de luxo (tem também muitas favelas e prédios populares), mas seus preços por m2 são muito menores que os de outros bairros.

Camargo21
17-09-2012, 10:37
Que tipo de imóvel comercial? Salas, lojas, galpões?



Eram casas, porém hoje foram transformadas em lojas porque a regiao [Largo 13] é totalmente comercial e sem condicoes de morar, rs...

Na verdade o valor dos imoveis reside no terreno, o interesse das empresas nesta regiao é negociar o m2 e levantar empreendimentos comerciais tendo no terreo galerias com lojas e nos andares acima, salas comerciais.

Fat
17-09-2012, 10:41
Isso está acontecendo no bairro do Pari, onde o comércio acabou com a paz dos moradores.

Hoje tem idoso que não consegue nem comprar remédio com o valor da aposentadoria, mas morando em casas que tem gente disposta a pagar até 2 milhões para derrubar a fazer galpão. É o pobre cara rico.

Aí vendem o galpão por 4 milhões ou alugam por 10 mil. Como se vê para um aluguel desses é um péssimo negócio a compra. Ou a venda está super cara ou o aluguel está barato.


Sem falar que a casa no lado nem bate mais Sol.

danban
17-09-2012, 11:00
Eram casas, porém hoje foram transformadas em lojas porque a regiao [Largo 13] é totalmente comercial e sem condicoes de morar, rs...

Na verdade o valor dos imoveis reside no terreno, o interesse das empresas nesta regiao é negociar o m2 e levantar empreendimentos comerciais tendo no terreo galerias com lojas e nos andares acima, salas comerciais.

Aí depende.

Não dá para competir com o mercado das construtoras. O que vale para elas é o terreno e este está uma fortuna em São Paulo. Caso haja uma boa proposta, algo acima de 200-250 aluguéis (do maior possível), eu venderia. Só prepare-se para a canseira. Entre a sondagem e a concretização do negócio (pagamento), passam-se meses, e, muitas vezes, o negócio não sai.

Tenho um cliente que tem muitos imóveis comerciais. Basicamente ele compra casas velhas, reforma (comigo), muda o uso e aluga. Já fiz várias obras para ele e os resultado$ sempre foram bons. Mas atualmente está difícil comprar alguma coisa em razão desses preços.

Ele também reclama da escalada dos preços dos imóveis porque o locatário nunca vai conseguir acompanhar pagando uma porcentagem do valor. Se os imóveis sobem acima da inflação, a tendência é de queda do valor proporcional do aluguel.

Mike Portnoy
17-09-2012, 11:08
Me lembro de uma passagem histórica por sinal, de Getúlio Vargas...O ano era 1944, segunda guerra mundial. Exposição de gado de Uberaba, Minas Gerais. O gado da raça Gir estava em alta. Dominava todos os investimentos financeiros e dava muito lucro a todos os grandes criadores da época. Muita gente estava rica, e investindo mais ainda. Após a abertura da exposição, e o tao esperado discurso do Presidente Getúlio Vargas, terminado o mesmo, o Presidente fora apresentado ao vencedor do concurso do ano anterior. Ao lado do fenomenal Touro Gir e ainda com os microfones ligados, o proprietário pergunta ao Presidente se ele tem ideia de quanto valia um touro daquele. O Presidente coça a cabeça, e pergunta em alto e bom tom ao microfone: QUANTO ELE PESA? A partir daquela resposta, a raça Gir entrou em pleno declínio e já no ano seguinte de 1945, levou centenas de criadores a quebradeira....Uma história verdadeira, divertida hoje naturalmente, e muito conhecida nos meios rurais...Desculpem...a história foi apenas para descontrair um pouco....

:lol:

Entendemos perfeitamente o que você quer dizer, hehehehe.

Por acaso já ouviste falar da história das tulipas??? Veja: http://pt.wikipedia.org/wiki/Mania_das_tulipas

Essa das tulipas é realmente muito engraçada. Vale a pena rir um pouco.

***

Tem mais uma historinha:

Naqueles idos de 2006, o mercado financeiro norte americano estava lucrando ágio e juros absurdos com títulos lastreados em créditos/hipotecas subprime imobiliários.

Até que, em mais um belo dia especulativo, um desconhecido perguntou em voz alta na multidão: "Ei!!! Quanto valem os imóveis que garantem os créditos estamos negociando???"

Muitos corretores financeiros coçaram a cabeça e telefonaram imediatamente para seus bancos e financeiras em geral e o assunto se tornou a pauta do dia. Afinal, essa era uma pergunta que não se fazia a ninguém desde o Governo Reagan:lol:!

Percebeu-se que além dessas hipotecas estarem com sua liquidação duvidosa (subprime), os imóveis que os garantiam não valiam nem metade do que se acreditava na época. Observaram que se havia construído tanto, aumentando demais a oferta, o que iria, cedo ou tarde, forçar os preços muito para baixo. Além disso, vi-se que o preço já havia se descolado de uma realidade financeiramente aceitável havia muito tempo. Assim, o valor desses ativos passou a ser revisto pelos mais realistas para baixo, bem para baixo.

Os subprime já eram créditos podres e isso era conhecido. Porém eram apelidados de "créditos de alto risco" ou algum outro eufemismo para se poder vendê-los com um nome bonito no mercado financeiro. Mas única coisa que segurava a farsa do seu valor era a idéia do valor galopante da garantia - o imóvel hipotecado. Ocorre que viu-se que essa garantia - os imóveis que lhes serviam de lastro - não valiam nem metade do valor de face deles.

Alguns dias depois, começou uma onda de venda desses títulos num movimento jamais visto na história. Quem ficou sabendo da mutreta antes - os tubarões do mercado - saíram bem antes e venderam tudo. Quem ficou foram alguns bancos e a maioria era pequenos investidores que acreditavam no céu de brigadeiro e em ganhar dinheiro sem trabalhar.

Ocorre que quem comprava esses títulos - eles mesmos - passaram a recusa-los, heheheh. Estourou, assim, a crise do subprime e descobriu-se que metade do valor dos imóveis que garantiam esses créditos era "ar".

Quem ficou com esses créditos subprime nas mãos quebrou ou quase quebrou. Milhares de investidores pessoas físicas perderam tudo.

E os imóveis... Hoje em alguns Estados americanos o preço dos imóveis chegou ao nível existente no ano 2001 e ainda continuam com viés de baixa. Onde os preços mais subiram foi onde o tombo foi maior.

Poucos ficaram bilionários com essa fraude. A maioria que entrou se deu mal. E muitos que hipotecaram imóveis estão morando de aluguel de novo.

Mais ou menos assim que mais essa comédia financeira de deu. Pra variar, a maioria se deu mal para que apenas um grupo e empresários insiders sugasse bilhões sem trabalhar.

Abraço!

Camargo21
17-09-2012, 11:11
Isso está acontecendo no bairro do Pari, onde o comércio acabou com a paz dos moradores.

Hoje tem idoso que não consegue nem comprar remédio com o valor da aposentadoria, mas morando em casas que tem gente disposta a pagar até 2 milhões para derrubar a fazer galpão. É o pobre cara rico.

Aí vendem o galpão por 4 milhões ou alugam por 10 mil. Como se vê para um aluguel desses é um péssimo negócio a compra. Ou a venda está super cara ou o aluguel está barato.


Sem falar que a casa no lado nem bate mais Sol.

Exato FAT! A familia do meu pai reside na regiao do largo 13 "ha 2 seculos", rs... ocorre que este pessoal idoso se acostumou no local e nao tem ninguem que os convença a sair do imovel, mesmo sabendo que ha gente pagando verdadeiras fortunas para aluga-lo. Entao ganham uma miseria por mes e moram numa casa que vale 10 ou 15 mil reais por mes o aluguel, rs...

Voces tem ideia do preço do m2 no centro de Santo Amaro?

Mike Portnoy
17-09-2012, 11:17
A segundona começou. E continuam a sair matérias sobre os (altos) preços cobrados pelo mercado imobiliário:

Fonte: http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2012/09/17/precos-muito-altos-limitam-ganhos-no-setor-imobiliario/


Folha de São Paulo, hoje, 17 de setembro:


SAMY DANA
ESPECIAL PARA A FOLHA
Os brasileiros aprendem desde pequenos que a compra de um imóvel é sinônimo de segurança e sossego. Mas será que, com o atuais preços, essa regra ainda vale?

Em primeiro lugar, deve-se verificar a taxa de aluguel, que é a divisão do valor do aluguel sobre o valor do imóvel. O valor do imóvel deve contemplar -além do preço pago- impostos e outros custos iniciais, como piso e acabamento, no caso de imóveis novos.

Pesquisas em sites e classificados apontam que a taxa de aluguel nas principais regiões de São Paulo gira em torno de 0,40%, valor extremamente baixo devido aos preços exorbitantes dos imóveis. Ao mesmo tempo, a Selic paga 0,60% ao mês.

Então por que um investidor aplica seu dinheiro em um mercado arriscado e de pouca liquidez para receber um retorno menor do que conseguiria em aplicações de menor risco?

Parte dessa irracionalidade pode ser explicada pelas expectativas criadas pelo investidor quanto a possíveis aumentos dos preços. Esta forma de especulação é uma característica da formação de bolhas, nas quais os indivíduos pagam valores absurdos por ativos com a esperança de que, no futuro, outro investidor aceite pagar um preço ainda mais irreal.

Há de se considerar, ainda, que o imóvel pode ser avaliado pelos retornos futuros que vai gerar. Este retorno é o aluguel, que alguns deixam de pagar e outros recebem.

O grande problema é que os preços subiram tanto que esse retorno ficou financeiramente desinteressante. É evidente que, se todos os investidores partilhassem da mesma visão, jamais seria formada a bolha. A distância da realidade e as expectativas de valorizações são tamanhas que já não há mais um caminho próspero para os preços.

SAMY DANA É Ph.D. em Business, professor de carreira da FGV e coordenador do núcleo de cultura e criatividade GV Cult.

Mike Portnoy
17-09-2012, 13:44
Quando começa a guerra de informações dentro do próprio Governo, é porque a água já começou a bater na...


Vejam a notícia abaixo:

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1154126-preco-de-imovel-e-irreal-e-insustentavel-diz-estudo.shtml

16/09/2012 - 04h20
Preço de imóvel é irreal e insustentável, diz estudo
Estudo conduzido por dois pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) aponta "possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil"(...)

***


Agora vejam essa, do site do PT (Partido dos Trabalhadores):


http://www.pt-sp.org.br/noticia/p/?acao=vernoticia&id=16549#


Ipea descarta possibilidade de Brasil repetir bolha imobiliária dos EUA
Estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Avançada (Ipea) descartou a possibilidade de que o Brasil sofra uma bolha imobiliária (...)


***


Leiam o inteiro teor de ambas as matérias e tirem suas conclusões.


Vale lembrar que o IPEA é uma fundação pública federal, que compõe a administração pública indireta federal.

Seja qual for o lado correto, é de se desconfiar - e muito - dessas guerras de informação. Essa situação reforça a total insegurança e fragilidade que o mercado está a enfrentar. Realmente é hora de pular fora e não negociar com esse povo por um bom tempo, até que tudo se esclareça.

Se tem guerra é porque alguém está perdendo dinheiro ou a confiança.

Abraço!

*Vale lembrar que o Governo já tomou partido nessa guerra. Está tomando várias medidas econômicas para salvar o setor.

Mike Portnoy
17-09-2012, 14:35
Blog do Luis Nacif pegando fogo!!!

Vejam o artigo que ele publicou e, especialmente, os debates que se seguem. Vale a pena. Não deixem de ler:

http://www.advivo.com.br/blog/luisnassif/o-que-ocorre-quando-uma-bolha-imobiliaria-desinfla

Abraço!

Mike Portnoy
17-09-2012, 19:23
Guerra de notícias!

Procurei na internet algum artigo em que alguma construtora, ou especialista, ou SECOVI's, etc, se prestassem a rebater aquela matéria bombástica que a Folha de SP publicou no dia 16/09 (http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1154126-preco-de-imovel-e-irreal-e-insustentavel-diz-estudo.shtml), a respeito da nossa bolha imobiliária e encontrei a notícia abaixo.


Vejam: http://diariodonordeste.globo.com/materia.asp?codigo=1182237





PREÇOS DOS IMÓVEIS
Ipea vê provável bolha; Sinduscon-CE discorda17.09.2012

(...)

Contraponto

(...)

Para Montenegro, não se pode comparar o aumento da inflação com a alta de preços dos imóveis, no contexto do mercado reprimido da construção civil no Brasil. "Não havia crédito para financiar imóveis ao mesmo tempo em que temos um déficit absurdo de oito milhões de habitações. De repente as pessoas passaram a ter acesso ao crédito e o mercado cresceu", explica. A tendência, diz, é o ajuste dos preços. "É verdade que não tem mais margem de aumento de preço. Mas a bolha está muito longe de existir", frisa."




*Notem os seguintes argumentos usados pelo representante imobiliário:

1) "mercado reprimido" (também conhecida por demanda reprida):

Demanda/mercado reprimido é o quê??? O quê significa esse conceito???

R: NADA. Demanda não se define pela pura e simples vontade de possuir o bem posto à disposição para compra. Isso porque a demanda é composta pelo grupo de pessoas em condições financeiras e com disposição para compra em determinado nível de preço. Guardem essa lógica - demanda = condição financeiras para determinado nível de preço (a mera vontade de possuir o bem é o mesmo que nada se o requisito da condição financeira não estiver presente).

Se confundirmos demanda em seu sentido concreto com essa tal vontade de possuir o bem (demanda reprimida), em breve presenciaremos argumentos totalmente inválidos no sentido de que nas regiões da Africa onde não há nenhuma comida e a fome predomina haveria uma "demanda reprimida" por restaurantes McDonalds, com Big Mac's com tendência de altas de mais de 30% ao ano!

Ou seja, essa técnica utilizada por essas pessoas no sentido de se confundir a vontade das pessoas com o termo técnico demanda nada mais é do que um engodo. Ora, todos aqui sabem que 100% da população quer possuir bens!!! E todos sabem, também, que dentre esses 100%, apenas uma ínfima parte tem reais condições para aquisição de tais bens, pelo preço que eles estão circulando.

Por isso, é inválida e fraudulenta qualquer afirmação no sentido de que os 7 milhões de brasileiros que estão morando na favela podem compor a demanda por esses bens. E isso simplesmente porque eles não possuem o requisito da condição financeira para cobrir nem 1/10 do preço do imóvel mais barato do Brasil. Isso não é demanda, portanto. Mas sempre fazem questão de usar esse número como uma verdade, o que tem enganado muita gente.

A pergunta que não quer calar: os preços exorbitantes dos imóveis são compatíveis com a renda da "demanda real"? Essas pessoas conseguirão assumir os encargos de um financiamento de 30 anos tão facilmente? E, dentre aqueles que conseguem pagar a parcela eterna, há disposição efetiva para se sujeitarem a um parcelamento tão longo, altíssimo, e sujeito às intercorrências econômicas brasileiras durante 3 décadas??? (aqui lembrem-se que o saldo devedor é reajustado pela TR, que é uma fábula hoje, mas que pode se tornar um tremendo problemão, podendo tronar-se um gatilho de aumento da prestação mensal, daqui a 5 ou 10, ou mesmo apenas 2 anos)


2) "Não havia crédito disponível antes. Agora há. E isso fez o mercado crescer"

Verdade. Mas isso seria motivo para aumentos exorbitantes de preço??? Contesto!

Pelo que se sabe, haverá entregas de milhares de imóveis novos no mercado até 2016. Quase metade disso vai para as mãos de investidores que realimentarão o mercado com esses mesmos imóveis, fazendo a oferta crescer muito mais. Leve-se em conta que o mercado já conta com uma porção generosa de usados, visto que esse ativo é praticamente eterno e é repassado por venda ou sucessão, realimentando eternamente o mercado.

Em outras palavras, se tivemos um crescimento de demanda com crédito, também deve-se levar em conta que as construtoras construíram como nunca antes neste país, num verdadeiro boom jamais realizado, aumentando a oferta de novos de forma estelar.

Para aqueles que estão familiarizados com a dinâmica da tensão entre os elementos "demanda" e "oferta", lanço as seguintes dúvidas (que também são minhas):

a) De que forma esses elementos acima debatidos regulariam o preço??? Ora, se por um lado a demanda cresceu; por outro a oferta também cresceu (e muito)! Se há muita oferta criada, porque os preços subiram tanto?

b) E no momento em que os repassadores de ágio passarem a realizar o lucro??? Vão competir com a oferta das construtoras que têm dado descontos de até 40% para se livrarem dos encalhes de que jeito???

c) E se o crédito secar de repente como ocorreu na Espanha, onde a demanda simplesmente caiu a ZERO, derrubando geral os preços de um mercado com milhares de unidades novas que alimentavam a oferta ao mesmo tempo???

Reflexões são cabíveis quanto a isso. De minha parte fica uma tremenda dúvida a respeito dessa idéia de "sucesso do mercado" que os especuladores querem vender. Fiquemos espertos com isso. Daqui a 2 anos, já no meio do processo recessivo mundial a que estamos pouco a pouco ingressando é bem possível que tenhamos surpresas interessantes.

3) "É verdade que não tem mais margem para mais aumento de preço"

Se esse vendedor trabalhasse para mim, ele estaria demitido NA HORA!!! Como pode falar um negócio desses na mídia?? :lol: Será que até hoje ele não se ligou que todo investidor só compra imóvel se tiver uma boa esperança de valorização eterna??? Será que ele não tem idéia de que as construtoras acabaram de perder um sem número de compradores/investidores só com essa declaração??? Será que ele não tem idéia de que os investidores em carteiras de fundos imobiliários vão todos fugir???

Como já se havia trazido para essa sala, post #507, o mercado imobiliário está importantemente alavancado com a presença de uma demanda absolutamente artificial formada por investidores repassadores de ágio.

Ou seja, o que esses investidores farão ao perceberem que "não tem mais margem para mais aumento de preço"???

Param de comprar!!! Ainda por cima, VENDEM o que tem!!!!

Vejam que investidores "parando de comprar" já vai significar uma queda bizarra das vendas dos bolhudos na planta??? (Alguma coincidência com os números pífios dos balanços das construtoras neste ano???).

Vejam, outrossim, que investidores "vendendo o que tem", significa um tremendo e massivo aumento da OFERTA atual!

E qual será o resultado disso??? Raciocinem criticamente a respeito, pois é muito dinheiro envolvido num negócio desses que provavelmente significará o maior gasto da história da maioria das famílias! E não deleguem sua atividade crítica à publicidade e ao que passa na TV. Aguardem cenas do próximo capítulo e acompanhem os jornais de forma variada e nunca se prendam a apenas um veículo.

A cada dia que passa, observa-se pelos círculos de imprensa e de profissionais isentos que esse negócio parece não ter saída fácil. Mas parece que o Governo, além de ter soltado mais R$30bi em compulsórios bancários na semana passada (o que vai virar crédito na mão da boiada), já prepara novidades para ajudar o setor até o momento mais próximo possível das eleições. Sei não... Pode não surtir efeitos, tal como os pacotes que já soltaram não surtiram coisa relevante.

O negócio é o seguinte: quem está fora, deve continuar fora. E quem está dentro (para investir) deve considerar que o momento de sair pode ter chegado.

Abraço!

Fat
17-09-2012, 22:46
Dá nojo ler essa expressão "investidor" nesse contexto.

PH7
18-09-2012, 03:29
:lol:

Entendemos perfeitamente o que você quer dizer, hehehehe.

Por acaso já ouviste falar da história das tulipas??? Veja: http://pt.wikipedia.org/wiki/Mania_das_tulipas

Essa das tulipas é realmente muito engraçada. Vale a pena rir um pouco.

***

Tem mais uma historinha:

............

Abraço!

Conhecia a história das tulipas...fico imaginando, naturalmente nos dias de hoje, porque cargas d´agua, alguém investiria todas as suas economias em tulipas....Mas ai vem a história do sub-prime..e começa tudo de novo...rsrsrs....Isso parece aquelas piramides que surgem em época de crise :)

A proposito, aqui na minha cidade, eu vi os imóveis subirem em questao de tres anos 125% !!! Hoje, qualquer terreninho de periferia o sujeito pede R$ 50.000 reais. Tem sujeito pedindo R$ 1.700.000,00 reais em uma casa que a pouco tempo atrás valia R$ 700.000,00 no máximo.

Grato pela diversao...grande abraço :legal:

Mike Portnoy
18-09-2012, 10:22
Record encampando notícias de bolha imobiliária no Brasil:

http://videos.r7.com/professor-especula-sobre-possivel-bolha-imobiliaria-no-mercado-brasileiro/idmedia/5057c2a66b718995e28310e6.html


Globo falando de bolha imobiliária:

http://globotv.globo.com/globo-news/jornal-das-dez/t/todos-os-videos/v/imoveis-valorizaram-168-no-rio-e-132-em-sp-nos-ultimos-quatro-anos/2144265


Tudo isso em apenas UM dia. Reparem que esse tipo de notícia já era muito repetitivo na imprensa escrita.

Já acho que o bicho vai pegar de verdade quando passar isso na lendária máquina de lavar cérebros global, o Jornal Nacional, do horário nobre. Pena que eles só vão dizer isso quando já for bem tarde, tarde demais. O povo está condicionado a acreditar só no JN mesmo, hehehe.


Junte o material acima com a notícia abaixo e faça uma salada:

http://blogs.estadao.com.br/radar-economico/2012/09/17/financial-times-pib-do-brasil-entra-no-territorio-da-piada/

Abraço!

Rodo1fo
18-09-2012, 11:31
Pra mim isto esta mais para os mesmos analistas que recomendam a compra por exemplo de uma acao falando que vale 50 reais e depois de dois meses nao recomendam mais e falam que tal acao vale 15 reais. Estou pagando para ver se tera queda acentuada nos valores de imoveis como alguns pregam.

Mike Portnoy
18-09-2012, 13:04
(...).

Estou pagando para ver se tera queda acentuada nos valores de imoveis como alguns pregam.

Mas você vai pagar isso à vista ou mediante financiamento de 35 anos na CEF com juros + TR?:lol:

Não leve a brincadeirinha a mal, Colega, hehehe!

Abraço!

azrael_rj
18-09-2012, 14:32
Faz tempo que jornal nacional não faz mais a cabeça do povão... só a medrosa classe média

Toki
20-09-2012, 09:56
Análise contrária à "bolha", para ajudar na discussão : (para ler os comentários de leitores - muitos valem a leitura - vá no link)
http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/economia-sem-economes-ricardo-amorim-artigo-sobre-bolha-imobiliaria

O Medo da Bolha Imobiliária (07/2012).postado em Artigos (http://ricamconsultoria.com.br/news/category/artigos) | Istoé (http://ricamconsultoria.com.br/news/category/artigos/istoe)

Revista IstoÉ (http://www.istoe.com.br/colunas-e-blogs/colunista/35_RICARDO+AMORIM)
07/2012
Por Ricardo Amorim O mercado imobiliário gera paixões. Para muitos, a compra de um imóvel é a decisão financeira mais importante da vida. Para investidores, é um potencial de lucros às vezes fantásticos. Para o país, um poderoso motor de crescimento e geração de empregos.

Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.

Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões.

Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países para os quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no oeste americano.

Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg.

Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.

O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB.

Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito, normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda.
Por tudo que pesquisei, concluo que é bastante improvável que haja um estouro de bolha imobiliária no Brasil, pelo menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe.

Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais.

O mais provável, são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.

Ricardo Amorim (http://www.ricamconsultoria.com.br/ricardo-amorim.php)
Economista, apresentador do programa Manhattan Connection (http://ricamconsultoria.com.br/news/previsoes/ricardo-amorim-preve-cratera-economica-nos-eua-em-2008-ou-2009) da Globonews e presidente da Ricam Consultoria (http://www.ricamconsultoria.com.br/).

Mike Portnoy
20-09-2012, 12:57
Análise contrária à "bolha", para ajudar na discussão : (para ler os comentários de leitores - muitos valem a leitura - vá no link)
http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/economia-sem-economes-ricardo-amorim-artigo-sobre-bolha-imobiliaria
/QUOTE]


Colega, cuidado com os especialistas que ganham "jabá" do setor. Veja o post #376.

O que essas pessoas dizem deve ser analisado com imensa reserva.

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 12:57 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 12:55 ----------

[QUOTE=Mike Portnoy;4299910]Isso aí não é nada, perto do que estão fazendo para pegar o dinheiro dos desavisados.

Veja os seguintes exemplos desses dias:

1 - Carlos Sardenberg, um dos comentaristas do programa Conta Corrente, da GloboNews, é patrocinado pela WIMOVEIS e SECOVI . Ele deu uma tremenda palestra com aquele monte de sofismas já conhecidos e já discutidos aqui mesmo, chamando todo mundo para comprar imóveis. Vejam: http://www.youtube.com/watch?v=re2mwZ2g-JI&feature=player_embedded

Vejam no Google, digitando os termos "Carlos Sardenberg wimoveis" e verão as palestras para as quais ele é convidado para falar, no Salão Wimoveis, que o mercado está favorável para que todos se enforquem na prestação imobiliária, e que isso é bom, etc... Com certeza ninguém fica botando o nome de graça nesses esquemas e, assim, muito provavelmente ele recebeu seu jabá gordo.

2 - Ricardo Amorim, um dos apresentadores do programa Manhattan Connection, da GloboNews, faz matérias pagas pela construtora Cyrella. Ele está dando entrevistas dizendo que se não comprar imóveis agora, não poderá comprar nunca mais, pois os preços vão subir eternamente. Vejam o que ele diz:

http://acritica.uol.com.br/manaus/Credito-imobiliario-PIB_0_728327203.html

http://www.istoe.com.br/colunas-e-blogs/coluna/218079_O+MEDO+DA+BOLHA+IMOBILIARIA

Esse apresentador também pode ser conhecido como "garoto Cyrella Empreend. Imobiliários": http://www.youtube.com/watch?v=cL64YSdfy5c

ENFIM, quem quiser acreditar nesses grandes especialistas, compre seu imóvel caríssimo e parcele em 30 anos "enquanto é tempo".

Enquanto isso, eu vou é correr para as montanhas, antes que um corretor de imóveis ou um "grande especialista" desses tente me enfiar no golpe do imóvel a preço de ouro, mas que não vale nem metade.:lol:

Abraço!

O conteúdo do post #376 é esse citado acima.

Abraço!

Mike Portnoy
20-09-2012, 13:25
Ué??? Imóvel não caía de preço nunca???

O que é isso?

Fonte: http://imoveis.trovit.com.br/11/preco-imovel-estado-s%C3%A3o-paulo




Sorocaba R$1.375 -74%
São Bernardo do Campo R$1.827 -65%
Ribeirão Preto R$1.920 -63%
Santo André R$2.312 -56%
Santos R$2.318 -56%
Campinas R$2.320 -56%
São José Dos Campos R$2.657 -49%
Osasco R$3.064 -41%
Guarulhos R$3.214 -39%





Reparem as cidades de Santos, Campinas e Ribeirão: Quedas de mais de 50% no período dos últimos 2 meses!

Somente a Capital ainda aparece como a "heroína da resistência", tendo sido apontada alta (e isso mesmo com esse monte de apartamento encalhado que a gente vê, bastando dar uma volta perto de casa).

Vejam como o mercado imobiliário é de confiabilidade frágil e tremendamente perigoso para investidores: pelos gráficos desse site as quedas passaram a ocorrer seriamente em Agosto, depois de uma paralisação de vários meses anteriores, em que, praticamente, nada subiu nem desceu. Parece que as notícias sobre a bolha imobiliária no Brasil, as quais passaram a se multiplicar nos últimos meses, têm funcionado como uma espécie de estopim para essa crise de desvalorização (ou de assunção de que o preço é irreal e exorbitante do normal mesmo). De qualquer forma o esclarecimento das pessoas a respeito do tema já está chegando e isso será, sem dúvida, muito ruim para os especuladores.


*Se esse site aí é bom eu não sei. Vejam que ele demonstra tendência totalmente contrária ao que se vê no Fipe-Zap. Se bem que o Fipe-Zap nem é um índice de confiança, conforme o artigo que saiu na Folha aqui: http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2012/09/14/credibilidade-dos-dados-imobiliarios/


Abraço!

arielcs
20-09-2012, 16:27
Mike, com TOTAL CERTEZA esses indices estao errados.

Pelo menos no que diz a Santos estao completamente errados. Nao HOUVE nenhuma baixa no periodo citado.

As vendas recuaram sim, é verdade, mas por aqui os preços foram mantidos (pelo menos ate ontem quando conversei com pessoas do meio).

Mike Portnoy
20-09-2012, 17:03
Mike, com TOTAL CERTEZA esses indices estao errados.

Pelo menos no que diz a Santos estao completamente errados. Nao HOUVE nenhuma baixa no periodo citado.

As vendas recuaram sim, é verdade, mas por aqui os preços foram mantidos (pelo menos ate ontem quando conversei com pessoas do meio).


kkkkk....


Isso aí é corretor querendo jogar areia no negócio dos investidores. Os corretores só ganham dinheiro quando vendem. Se as vendas desaceleram, eles ficam loucos.

Querem reaquecer o esquema de comissões deles, com o aumento de vendas. E isso só vai ser feito se forçarem "descontos" para que mais gente possa comprar. Com preços menores, aumenta o número de negócios e eles voltariam a ganhar a comissão deles.

Para as imobiliárias e corretores, o que vale é quantidade vendida e não o preço alto. Preço alto só tem atrapalhado a vida deles, porque fica tudo encalhando.

Isso pelo menos pelo que conversei com pessoas o meio, que estão com a renda se achatando por causa dessa estiagem nos negócios, por causa dos preços "pela hora da morte" dessas regiões.

Aliás, meu primo trabalha na Petrobrás aí em Santos. Ele me diz cada coisa sobre esse lugar... Tem muito imóvel encalhado. Mas ao invés de baixar o preço para poder vender, os caras aumentam ainda mais, mesmo tomando prejuízo com condomínio, iptu, custo-oportunidade e até financiamentos... Mas numa hora dessas OU a ficha cai, OU o Governo dá um jeito. Vamos aguardando para ver quais serão as próximas medidas.

No final desta Semana, ou na semana que vem, a Folha e alguns outros veículos de expressão publicarão mais matérias sobre o assunto. Num dia desses os consumidores (talvez) e repassadores de ágio (certeza) acabarão percebendo que o esquema mágico da valorização de 30% ao ano acima da inflação até 2020 era só propaganda e pararão de correr e assumir dívidas grandes sem nem raciocinar.

Abraço!

Lucio666
20-09-2012, 21:37
Ontem, assisti uma palestra do Ricardo Amorim, muito boa por sinal, o qual citou a especulação da bolha imobiliária.
Conforme informações dele, o Brasil vai ter que trabalhar muuuuitttoooo para gerar uma bolha imobiliária. A tendência é a estabilização e não queda de preços.
Mostrou vários estudos e a conclusão é que no momento, mesmo com a queda do Euro, quebra da Europa e novos problemas nos EUA, não há risco de bolha imobiliária no Brasil.

LGA
20-09-2012, 22:52
Ontem, assisti uma palestra do Ricardo Amorim, muito boa por sinal, o qual citou a especulação da bolha imobiliária.
Conforme informações dele, o Brasil vai ter que trabalhar muuuuitttoooo para gerar uma bolha imobiliária. A tendência é a estabilização e não queda de preços.
Mostrou vários estudos e a conclusão é que no momento, mesmo com a queda do Euro, quebra da Europa e novos problemas nos EUA, não há risco de bolha imobiliária no Brasil.

Tambem acho os argumentos dele bastante razoaveis.

danban
20-09-2012, 23:21
Concordo, mas gostaria de ler o contraponto do Mike especificamente sobre esses argumentos do Amorim.

Mike Portnoy
20-09-2012, 23:54
Concordo, mas gostaria de ler o contraponto do Mike especificamente sobre esses argumentos do Amorim.

Poxa, amigo! Fica difícil... Não tenho como repetir o que já foi trazido para essa sala desde o início do ano. São vários artigos de vários outros especialistas. Por isso, indico todos os contrapontos expostos desde a página 20 desta Sala.:legal:

Se eu tiver que reunir esse material de novo e tiver ficar escrevendo mais de uma vez todos os dados, o tópico vai ficar poluído demais (e cansativo para mim). Por isso, meus próximos posts serão apenas sobre novidades. E provavelmente as novidades que aparecerem serão bem melhor compreendidas se os interessados tiverem lido e acompanhado o tópico, especialmente a partir dos posts feitos desde o início deste ano.



Mas já adianto que, como tudo na vida, nada será unanimidade. Por isso, aqueles que entenderem que devem acreditar no Ricardo Amorim, nada haverá de desabona-los. Reitero que aqui no HTF o processo de discussão é sempre democrático e que todas as opiniões serão respeitadas sempre.

Entretanto, acho interessante o pessoal já se apegar no que diz apenas 1 economista, sabendo que todos os jornais atuais já trazem outros vários economistas dizendo coisas diametralmente oposta.:riso: E isso ainda mais sabendo que esse economista faz programas de publicidade da Cyrela.:ataque: Acho que, já por esses fatos, se deveria ver com muita reserva o que esse economista diz. Afinal, o dinheiro a ser gasto não é o dele, é o seu.:legal:

Há muitos fatores em jogo e que o Ricardo Amorim jamais se arrisca a enfrentar nesse campo, tal como questões de renda dos consumidores finais e no caso de eventual fuga de investidores (a respeito disso, leia o posto #507), entre vários outros pontos já levantados página atrás.

Jamais me arvorei em dono da bola de cristal nesse mercado louco. Nem especialistas e investidores conseguem fazer isso. Só gosto de estudar e me interesso por meu próprio dinheiro suado.

Faço questão de mencionar que se tiver $$$ para pagar à vista e é para morar, compre e seja feliz. Nessa situação nunca o comprador vai ver se valorizou ou se perdeu, pois essas questões não interessam para quem vai morar num imóvel pago, tranquilo e feliz.

Por outro lado, se tiver que financiar por décadas, entenda que, diante desse ambiente de forte dúvida, vale a pena esperar mais uns 2 ou 3 anos para ver como fica. Afinal, tanto faz pagar aluguel para o locador ou para o banco (juros) num prazo curto desses, visando a fazer um negócio mais seguro e justo possível.

Aliás, mais para frente vou analisar os contratos de financiamento de imóveis com alienação fiduciária da atualidade, bem assim as possíveis implicações dos índices de reajuste do saldo devedor (TR) e de remuneração do capital (juros) incidentes, além de outros encargos. Devido ao fato de, normalmente, esses contratos penderem por décadas, essas questões deveriam ser muito bem explicadas e resolvidas, porque, de forma até temerária, os bancos e imobiliárias sequer fornecem bons esclarecimentos a esse respeito.

Abraço!


*** No caso de haver algum ponto no texto do Ricardo Amorim que alguém queira ver algum contraponto, e que já não tiver sido debatido aqui, é só pedir. Prometo que trago dados e tudo o necessário. Adianto que todos os comentários do Amorim já foram intensamente estudados por vários economistas e a maioria discorda dele.

danban
21-09-2012, 08:15
Não falei para copiar e colar o que já foi dito. Como sei que você gosta bastante o do assunto e tem estudado muito, gostaria de ler o seu contraponto especificamente sobre os argumentos do Amorim. São 3 ou 4 pontos que ele se pega para negar a existência da suposta bolha.

Essa tabela abaixo que você copiou e colou não tem nada a ver com que você quis dizer (você realmente acredita que os preços vão cair de 40 a 75%%???).

Ela está comparando os preços dessas cidades com o de São Paulo...



Ué??? Imóvel não caía de preço nunca???

O que é isso?

Fonte: http://imoveis.trovit.com.br/11/preco-imovel-estado-s%C3%A3o-paulo




Sorocaba R$1.375 -74%
São Bernardo do Campo R$1.827 -65%
Ribeirão Preto R$1.920 -63%
Santo André R$2.312 -56%
Santos R$2.318 -56%
Campinas R$2.320 -56%
São José Dos Campos R$2.657 -49%
Osasco R$3.064 -41%
Guarulhos R$3.214 -39%





Reparem as cidades de Santos, Campinas e Ribeirão: Quedas de mais de 50% no período dos últimos 2 meses!

Somente a Capital ainda aparece como a "heroína da resistência", tendo sido apontada alta (e isso mesmo com esse monte de apartamento encalhado que a gente vê, bastando dar uma volta perto de casa).

Vejam como o mercado imobiliário é de confiabilidade frágil e tremendamente perigoso para investidores: pelos gráficos desse site as quedas passaram a ocorrer seriamente em Agosto, depois de uma paralisação de vários meses anteriores, em que, praticamente, nada subiu nem desceu. Parece que as notícias sobre a bolha imobiliária no Brasil, as quais passaram a se multiplicar nos últimos meses, têm funcionado como uma espécie de estopim para essa crise de desvalorização (ou de assunção de que o preço é irreal e exorbitante do normal mesmo). De qualquer forma o esclarecimento das pessoas a respeito do tema já está chegando e isso será, sem dúvida, muito ruim para os especuladores.


*Se esse site aí é bom eu não sei. Vejam que ele demonstra tendência totalmente contrária ao que se vê no Fipe-Zap. Se bem que o Fipe-Zap nem é um índice de confiança, conforme o artigo que saiu na Folha aqui: http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2012/09/14/credibilidade-dos-dados-imobiliarios/


Abraço!

FMelo
21-09-2012, 10:11
Penso que para quem deseja investir em imóveis e possui o $$ disponível essa é uma boa hora para pegar algumas barbadas. Mês passado um amigo assumiu um repasse de um imóvel onde a compra foi há 2 anos e o preço negociado foi o mesmo do contrato original (preço na planta), ou seja, o comprador estava apertado e decidiu vendê-lo sem ganhos. Em tempos de baixo crescimento e pressão inflacionária surgem várias oportunidades como esta, basta vc estar antenado.
Agora, uma grande diferença daqui para outros lugares do mundo é que muitas vezes a infra-estrutura é precária e não vale o valor cobrado.

Mike Portnoy
21-09-2012, 10:47
Não falei para copiar e colar o que já foi dito. Como sei que você gosta bastante o do assunto e tem estudado muito, gostaria de ler o seu contraponto especificamente sobre os argumentos do Amorim. São 3 ou 4 pontos que ele se pega para negar a existência da suposta bolha.

Essa tabela abaixo que você copiou e colou não tem nada a ver com que você quis dizer (você realmente acredita que os preços vão cair de 40 a 75%%???).

Ela está comparando os preços dessas cidades com o de São Paulo...


Essa tabela é do site. Preços caindo de 40 a 75% é um movimento crível em tempos de crise de crédito. Não dá para saber se isso vai acontecer aqui. Isso aconteceu na Espanha e EUA e torcemos para que o Brasil esteja mesmo "300% preparado" como diz a presidente.

Vale comentar que, aqui no Brasil, se os preços ficarem parados onde estão por 4 anos, por exemplo, isso já terá significado uma desvalorização de cerca de 25%, por causa da nossa inflação. Os conservadores entendem que é isso o que vai acontecer. Do ponto de vista do investimento, o único meio de compensar essa desvalorização é por meio de um aluguel que seja bem maior do que outros investimentos de maior liquidez.

Por outro lado, tem aqueles que entendem que o aumento da oferta, ocorrido por causa das milhares de construções de novos, os quais serão entregues até idos de 2016, mais o fato do baixo crescimento da renda dos consumidores que vão morar, mais o fato de muitos investidores quererem sair do mercado, vai fazer com que o preço seja puxado para baixo, perdendo a "gordura" criada pela especulação havida durante os anos do boom nesse mesmo período de 4 anos. Isso dá muito mais do que os 25% acima citados.

O texto do Ricardo Amorim tem contrapontos feitos desde idos da página 17. Recomendo a leitura do tópico. Daqui para frente, não vou mais repetir o que já se passou. Agora, só vou comentar novidades que sairem na impressa. Conto com a sua compreensão, Colega!!!

Abraço!

Mike Portnoy
21-09-2012, 11:06
Penso que para quem deseja investir em imóveis e possui o $$ disponível essa é uma boa hora para pegar algumas barbadas. Mês passado um amigo assumiu um repasse de um imóvel onde a compra foi há 2 anos e o preço negociado foi o mesmo do contrato original (preço na planta), ou seja, o comprador estava apertado e decidiu vendê-lo sem ganhos. Em tempos de baixo crescimento e pressão inflacionária surgem várias oportunidades como esta, basta vc estar antenado.
Agora, uma grande diferença daqui para outros lugares do mundo é que muitas vezes a infra-estrutura é precária e não vale o valor cobrado.


Veja aí um caso que tem se tornado repetitivo: o repassador de ágio que comprou na alta e perdeu nada menos do que 2 anos de investimento. Certamente esse repassador sequer tinha o dinheiro para pagar o saldo devedor e pegar as chaves....

Essas situações tem se repetido muito. Eu esperaria mais para comprar. Há muitos imóveis em construção que estão nas mãos de especuladores (ou mesmo consumidores) que simplesmente não tem dinheiro para pagar o saldo devedor. Essas situações significarão oportunidades futuras. Construtoras estão dando descontos em novos, prejudicando em muito esses investidores, pois isso gera uma competição - até desleal - entre eles, visto que alguns investidores pagaram até preço mais alto.

Certamente aqueles que tem interesse em comprar um novo vai ter muitas oportunidades nos próximos anos. O processo é muito lento, mas anda. Só uma disparada da renda das pessoas que compram para morar será capaz de segurar os preços de hoje. Pois os investidores não compram nada num ambiente que não mais há expectativas de altas futuras.

Vale a pena esperar até 2015 para saber como o mercado vai se comportar no ambiente econômico que se desenha e com o progressivo aumento das ofertas do "shadow inventory"* que se formou no Brasil.

Recomendo a leitura das opiniões dos professores Samy Dana, Willian Eid, da FGV. Eles têm alguns textos publicados na Folha de SP, entre outros veículos. Chamo a atenção aos vídeos das entrevistas que eles deram na Globo e na Record, que colei em algum post atrás.

Ou, então... Dá-lhe Ricardo Amorim e não se fala mais nisso!

A divisão havida entre esses especialistas só alimenta a dúvida. E não se pode torrar patrimônio em situações de dúvida como essa. Por isso que eu digo que esperar mais uns 2 ou 3 anos não vai doer nada, sobretudo para quem está querendo fazer empréstimos de décadas ¬¬.

Abraço!




*Definition of 'Shadow Inventory'
A term that refers to real estate properties that are either in foreclosure and have not yet been sold or homes that owners are delaying putting on the market until prices improve. Shadow inventory can create uncertainty about the best time to sell (for owners) and when a local market can expect full recovery. Also, shadow inventory typically causes reported data on housing inventory to understate the actual number of inventory in the market.

Read more: http://www.investopedia.com/terms/s/shadow-inventory.asp#ixzz2772XarcF

Mike Portnoy
21-09-2012, 11:19
Olha aí o Governo botando mais dívida no negócio:

Fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia%20geral,mp-destina-credito-adicional-para-caixa-e-bb,127680,0.htm


"(...)
A MP diz que, para a cobertura desse crédito, a União emitirá títulos da dívida pública mobiliária federal, sob a forma de colocação direta, em favor da Caixa e do BB. As características desses papeis ainda serão definidas pelo Ministério da Fazenda.
Quanto aos recursos que serão disponibilizados para a Caixa, diz a MP que até R$ 3 bilhões destinam-se ao financiamento de material de construção e de bens de consumo duráveis, às pessoas físicas, sendo que, no caso de financiamento de bens, exclusivamente para o público da Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida. Além disso, até R$ 3,8 bilhões deverão ser destinados ao financiamento de projetos ligados a infraestrutura.
(...)"


Lembremos que os maiores financiadores de campanha do Governo são as construtoras em geral. Assim, farão de tudo para que não falte crédito para o consumidor comprar os "bolhudinhos", do minha casa minha dívida.

Vejam que o Governo emitiu "títulos da dívida pública mobiliária federal". Para quem não sabe, isso aí é endividamento público, que nós todos termos que pagar no futuro. Pois nunca se sabe se a dívida de 35 anos dos consumidores MCMD se tornará uma espécie de subprime, considerando a "alta qualidade" e "estabilidade" do emprego e da renda da classe "c".

Aliás, alguém aí tem idéia de quanto custa um apartamento do minha casa minha dívida na Capital de SP? Pesquisem e se assustem! A especulação não está nem aí, enquanto tiver alguem que queria se submeter a um financiamento cuja parcela "cabe no bolso" durante 35 anos. Na periferia, um imóvel desses não passava de 50~60k. Hoje, com essa maré de crédito do MCMV, que criou um "novo teto" para esses imóveis e muita especulação, chega a mais de R$150!!! Ridículo é pouco.

Abraço!

Alex Sound
21-09-2012, 13:05
Aqui em Londrina várias construtoras embarcaram nessa de vender casinhas de 50 mil reais por 100mil financiadas no minha casa, minha vida.

Na primeira dificuldade mais séria o pagamento vai para o espaço.

Gostei de ver o governo instituindo a inadimplência temporária oficialmente reconhecida, para você poder respirar melhor (parece até propaganda de Vick vaporub)

http://www1.caixa.gov.br/melhorcredito/produtos_pf_credito_pausa.html

Uma das incorporadoras aqui da região começou a dar um Uno zerinho para quem comprar um apê, anos atrás ganhava no máximo uma tv LCD :lol:

Mike Portnoy
21-09-2012, 14:17
Aqui em Londrina várias construtoras embarcaram nessa de vender casinhas de 50 mil reais por 100mil financiadas no minha casa, minha vida.

Na primeira dificuldade mais séria o pagamento vai para o espaço.

Gostei de ver o governo instituindo a inadimplência temporária oficialmente reconhecida, para você poder respirar melhor (parece até propaganda de Vick vaporub)

http://www1.caixa.gov.br/melhorcredito/produtos_pf_credito_pausa.html

Uma das incorporadoras aqui da região começou a dar um Uno zerinho para quem comprar um apê, anos atrás ganhava no máximo uma tv LCD :lol:

Relaxe, amigo!!! Segundo o oráculo Ricardo Amorim, VAI SUBIR AINDA MAIS!!!:lol:

Esse negócio do crédito com pausa é realmente uma comédia. O Governo quer puxar o índice de inadimplência para baixo, para aliviar um pouco a pressão que isso faz no mercado. Mas vai durar pouco tempo, porque é um paliativo de 3 meses, ora! O que eles querem é conter a subida do nível de indimplência o máximo que puderem, pelo menos, depois das eleições municipais.

Crédito farto e longo para pagar coisas de preço especulado e caro é "pague para entrar, reze para sair".

Abraço!

Mike Portnoy
21-09-2012, 15:27
Pessoal, aproveitando o gancho que o Colega aí em cima deu, a respeito de um repassador de ágio, que repassou sem nenhum lucro 2 anos depois, tem uma observação para aqueles que pretendem comprar naquela região da Lapa/Vl. Leopoldina, onde construíram um monte de prédios.

Estive agora há pouco com um colega meu, que pretende comprar naquela região (mas que não quer pagar o ágio), e ele me disse que, nas pesquisas que ele tem feito, desde o início do ano já estão aparecendo muitas pessoas vendendo com belos descontos. Tem muita coisa que foi entregue lá, mas que está encalhando. Ele até me disse que resolveu parar para esperar mais, porque, especialmente neste ano, os corretores passaram a correr atrás dele como nunca antes e, ele entendeu que isso é um sinal de "desespero que precede a entrega do jogo".

Dessa forma, aqueles que tem interesse no lugar devem oferecer um valor bem abaixo do anunciado pelo especulador. Corre-se um risco bem alto de ele aceitar, pois o aumento da oferta de imóveis naquele lugar foi tão grande que está sufocando os preços altos.

Particularmente, entendo que não dá mesmo para pagar caro nessa região, porque o trânsito lá é do inferno e isso faz com que se obrigue a pesquisar outras regiões melhores, conforme cada caso.

Fica a dica!

Abraço!

Mike Portnoy
21-09-2012, 16:11
Aliás, cabe o Alerta:

CUIDADO AO COMPRAR APARTAMENTOS NOVOS:


http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1150307-presidente-de-sindicato-diz-que-80-das-obras-em-imoveis-tem-de-ser-refeitas.shtml



"08/09/2012 - 10h35
Presidente de sindicato diz que 80% das obras em imóveis têm de ser refeitas


O presidente do Sintracon-SP (Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo), Antonio de Sousa Ramalho, afirmou à Folha que 80% das obras em edifícios, casas e apartamentos em São Paulo têm de ser refeitas.


Segundo ele, diante do grande número de problemas nas obras entregues, como pisos desnivelados e falhas hidráulicas, as construtoras empregam muitos profissionais apenas para fazer consertos.


(...)"






Pode ter um monte de Sérgio Naia, construindo um monte de Ed. Palace II por aí (http://pt.wikipedia.org/wiki/Palace_II)

Será que estão fiscalizando essas obras Brasil a fora?

Fiquem espertos. Protejam seus bolsos!

Abraço!

JP!
21-09-2012, 16:43
Relaxe, amigo!!! Segundo o oráculo Ricardo Amorim, VAI SUBIR AINDA MAIS!!!:lol:



O que eu entendi do Ricardo Amorim - e converge com a minha visão - é que não há indícios de crash do mercado imobiliário como setor econômico, não que os preços dos imóveis no mercado não possam cair.

Me parece bastante aceitável que muito do que temos no Brasil é mais caro e pior do que lá fora e considerando que antes o preço dos imóveis era muito baixo frente à outros países, acho que essa subida era inevitável.

Considerando a teoria que no longo prazo os imóveis sempre se valorizam em compasso com a inflação, correções para baixo e desaceleração neste momento são necessárias, mas não acredito que haverá estouro de bolha e/ou que os preços retrocederão ao período anterior à supervalorização.

JP

danban
21-09-2012, 16:46
Pessoalmente acho que os imóveis estão sim caros, mas não vejo nenhuma razão para quedas bruscas de preço. Já escrevi aqui sobre a dificulade em se encontrar imóveis hoje para negócio (revenda/locação). Para mim, a tendência é a estagnação, ou o acompanhamento da inflação. Movimentos de baixas pontuais podem existir, alguns segmentos ainda podem ter algum ganho, e outros podem ter uma queda maior fruto de um período pós-euforia. Mas generalizar tudo como uma bolha catastrófica me parece um grande exagero.

O Ricardo Amorim, sendo patrocinado ou não por construtoras, deu argumentos razoáveis que não foram rebatidos. Nem sou fã do cara, até hoje espero o Ibovespa chegar nos 100000ptos conforme ele previu e definitivamente não é meu preferido do Manhathan Connection, mas não acho que ele merece esse descrédito todo (para não dizer acusações).


Essa tabela é do site. Preços caindo de 40 a 75% é um movimento crível em tempos de crise de crédito. Não dá para saber se isso vai acontecer aqui. Isso aconteceu na Espanha e EUA e torcemos para que o Brasil esteja mesmo "300% preparado" como diz a presidente.

Vale comentar que, aqui no Brasil, se os preços ficarem parados onde estão por 4 anos, por exemplo, isso já terá significado uma desvalorização de cerca de 25%, por causa da nossa inflação. Os conservadores entendem que é isso o que vai acontecer. Do ponto de vista do investimento, o único meio de compensar essa desvalorização é por meio de um aluguel que seja bem maior do que outros investimentos de maior liquidez.

Por outro lado, tem aqueles que entendem que o aumento da oferta, ocorrido por causa das milhares de construções de novos, os quais serão entregues até idos de 2016, mais o fato do baixo crescimento da renda dos consumidores que vão morar, mais o fato de muitos investidores quererem sair do mercado, vai fazer com que o preço seja puxado para baixo, perdendo a "gordura" criada pela especulação havida durante os anos do boom nesse mesmo período de 4 anos. Isso dá muito mais do que os 25% acima citados.

O texto do Ricardo Amorim tem contrapontos feitos desde idos da página 17. Recomendo a leitura do tópico. Daqui para frente, não vou mais repetir o que já se passou. Agora, só vou comentar novidades que sairem na impressa. Conto com a sua compreensão, Colega!!!

Abraço!

A tabela é do site, mas você a publicou aqui com interpretação completamente errada (a favor dos seus argumentos). Recomendo mais cautela ao copiar e colar qualquer notícia.


Aliás, cabe o Alerta:

CUIDADO AO COMPRAR APARTAMENTOS NOVOS:


http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1150307-presidente-de-sindicato-diz-que-80-das-obras-em-imoveis-tem-de-ser-refeitas.shtml



"08/09/2012 - 10h35
Presidente de sindicato diz que 80% das obras em imóveis têm de ser refeitas


O presidente do Sintracon-SP (Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo), Antonio de Sousa Ramalho, afirmou à Folha que 80% das obras em edifícios, casas e apartamentos em São Paulo têm de ser refeitas.


Segundo ele, diante do grande número de problemas nas obras entregues, como pisos desnivelados e falhas hidráulicas, as construtoras empregam muitos profissionais apenas para fazer consertos.


(...)"






Pode ter um monte de Sérgio Naia, construindo um monte de Ed. Palace II por aí (http://pt.wikipedia.org/wiki/Palace_II)

Será que estão fiscalizando essas obras Brasil a fora?

Fiquem espertos. Protejam seus bolsos!

Abraço!

Pronto. Vamos demolir todos os prédios. Eles vão cair!


Relaxe, amigo!!! Segundo o oráculo Ricardo Amorim, VAI SUBIR AINDA MAIS!!!:lol:

Esse negócio do crédito com pausa é realmente uma comédia. O Governo quer puxar o índice de inadimplência para baixo, para aliviar um pouco a pressão que isso faz no mercado. Mas vai durar pouco tempo, porque é um paliativo de 3 meses, ora! O que eles querem é conter a subida do nível de indimplência o máximo que puderem, pelo menos, depois das eleições municipais.

Crédito farto e longo para pagar coisas de preço especulado e caro é "pague para entrar, reze para sair".

Abraço!

Onde ele escreveu que vai subir mais? Neste último texto, fala até em pequenas baixas.


Não entendo essa torcida por uma suposta bolha que estoure. As consequências seriam severas. De que adianta os preços dos imóveis caírem se as pessoas vão perder o emprego ou suas empresas vão quebrar?

Eu não tenho razão para defender preços de imóveis. Na verdade, hoje estou sendo prejudicado pelos altos valores, já que os investidores com quem trabalho têm tido dificuldade em adquirir novos imóveis/negócios e, mesmo tendo apartamento próprio, não me interessa que os valores continuem subindo porque a tendência é eu fazer um upgrade e, neste caso, quanto mais barato melhor. Mesmo assim não torço pela existência e pela ruptura desta suposta bolha.

LGA
21-09-2012, 17:12
Relaxe, amigo!!! Segundo o oráculo Ricardo Amorim, VAI SUBIR AINDA MAIS!!!:lol:

Esse negócio do crédito com pausa é realmente uma comédia. O Governo quer puxar o índice de inadimplência para baixo, para aliviar um pouco a pressão que isso faz no mercado. Mas vai durar pouco tempo, porque é um paliativo de 3 meses, ora! O que eles querem é conter a subida do nível de indimplência o máximo que puderem, pelo menos, depois das eleições municipais.

Crédito farto e longo para pagar coisas de preço especulado e caro é "pague para entrar, reze para sair".

Abraço!

Bem... já tenho uma visão totalmente diferente desse assunto. Achei uma coisa muito boa essa idéia da pausa no financiamento. As pessoas esquecem que na baixa renda não existem formas baratas de crédito. O crédito imobiliário é o dinheiro mais barato que ele consegue (muitos procuram inclusive agiotas em caso de necessidade). Poder parar de pagar o financimento por um tempo é muito melhor, tanta coisa pode acontecer (doença, perda de emprego, morte na família, sei lá...).

Mike Portnoy
21-09-2012, 17:14
(...)

Não entendo essa torcida por uma suposta bolha que estoure. As consequências seriam severas. De que adianta os preços dos imóveis caírem se as pessoas vão perder o emprego ou suas empresas vão quebrar?

Eu não tenho razão para defender preços de imóveis. Na verdade, hoje estou sendo prejudicado pelos altos valores, já que os investidores com quem trabalho têm tido dificuldade em adquirir novos imóveis/negócios e, mesmo tendo apartamento próprio, não me interessa que os valores continuem subindo porque a tendência é eu fazer um upgrade e, neste caso, quanto mais barato melhor. Mesmo assim não torço pela existência e pela ruptura desta suposta bolha.

Não há torcida disso. Todos vão sofrer numa hipótese de quebra do setor.

Não percebi você defendendo os preços altos dos imóveis. Aliás, nem tem ninguém defendendo isso. O exorbitância a que o preço chegou já é ponto pacífico até entre o pessoal que ganha dinheiro com isso.

E veja que quem disse que 80% dos prédios de São Paulo, construídos durante o boom são de má qualidade foi a Folha numa entrevista a um dos Sindicatos da construção.:legal:

Eu acho que o melhor dos mundos será mesmo uma estabilização do preço. Mas essa estabilização vai ser muito difícil de manter. É que preço estabilizado não atrairá mais investidores como antes. E muita coisa está encalhada se desvalorizando com a inflação justamente nas mãos de investidores que vão sair a campo tentando repassar, realimentando a oferta já grande feita pelas construtoras que ainda não pararam de construir.

Estabilização de preços numa mercado altamente alavancado como o imobiliário atual vai ser ruim porque fatalmente vai reduzir o ritmo das empresas de construção civil (já está reduzindo, inclusive). Nessa situação o mercado sofrerá de modo geral, porque a construção civil é um dos carros-chefes do emprego, direta ou indiretamente, hoje.

Mas mesmo com o residencial já parecendo ter chegado ao limite, vamos torcer para que o pacotão do investimento recém lançado pelo Governo atraia muitos investimentos em construção civil, mas dessa vez voltado para obras de infra-estrutura, mantendo os empregos já criados e criando outros mais, melhorando a renda de um monte de gente, com reflexo na economia local de consumo geral.

Abraço!


*** Por favor, perdoe se os meus comentários te atingem de alguma forma. Você não está sozinho, pois muita gente discorda deles. Mas eu queria que sobessem que eles são só para ampliar o debate. Jamais tive a intenção de impor verdade nem lançar argumentos de autoridade. Cada pessoa tem discernimento suficiente para escolher seu caminho e torço para que seja sempre o melhor caminho.:legal:

Diante dos problemas, vou parar de postar. Já tem material demais no tópico e ele está ficando poluído pela repetição. Recomendo a leitura dos posts anteriores para que se possa entender algo mais dos dois lados da moeda, seja do especulador, seja de outros economistas.
Torno a postar quando realmente tiver alguma novidade muito relevante para todos.

Forte abraço!

Lucio666
21-09-2012, 20:28
É bom lembrar que a quebra imobiliária atinge todo e qualquer setor. Indústria, em geral, e principalmente o automobilismo, vai tudo junto pro brejo e de mãos dadas.

danban
21-09-2012, 22:00
Não há torcida disso. Todos vão sofrer numa hipótese de quebra do setor.

Não percebi você defendendo os preços altos dos imóveis. Aliás, nem tem ninguém defendendo isso. O exorbitância a que o preço chegou já é ponto pacífico até entre o pessoal que ganha dinheiro com isso.

E veja que quem disse que 80% dos prédios de São Paulo, construídos durante o boom são de má qualidade foi a Folha numa entrevista a um dos Sindicatos da construção.:legal:

Eu acho que o melhor dos mundos será mesmo uma estabilização do preço. Mas essa estabilização vai ser muito difícil de manter. É que preço estabilizado não atrairá mais investidores como antes. E muita coisa está encalhada se desvalorizando com a inflação justamente nas mãos de investidores que vão sair a campo tentando repassar, realimentando a oferta já grande feita pelas construtoras que ainda não pararam de construir.

Estabilização de preços numa mercado altamente alavancado como o imobiliário atual vai ser ruim porque fatalmente vai reduzir o ritmo das empresas de construção civil (já está reduzindo, inclusive). Nessa situação o mercado sofrerá de modo geral, porque a construção civil é um dos carros-chefes do emprego, direta ou indiretamente, hoje.

Mas mesmo com o residencial já parecendo ter chegado ao limite, vamos torcer para que o pacotão do investimento recém lançado pelo Governo atraia muitos investimentos em construção civil, mas dessa vez voltado para obras de infra-estrutura, mantendo os empregos já criados e criando outros mais, melhorando a renda de um monte de gente, com reflexo na economia local de consumo geral.

Abraço!


*** Por favor, perdoe se os meus comentários te atingem de alguma forma. Você não está sozinho, pois muita gente discorda deles. Mas eu queria que sobessem que eles são só para ampliar o debate. Jamais tive a intenção de impor verdade nem lançar argumentos de autoridade. Cada pessoa tem discernimento suficiente para escolher seu caminho e torço para que seja sempre o melhor caminho.:legal:

Diante dos problemas, vou parar de postar. Já tem material demais no tópico e ele está ficando poluído pela repetição. Recomendo a leitura dos posts anteriores para que se possa entender algo mais dos dois lados da moeda, seja do especulador, seja de outros economistas.
Torno a postar quando realmente tiver alguma novidade muito relevante para todos.

Forte abraço!

Caro Mike

Não há o que perdoar :legal:. Em nenhum momento me senti ofendido. Espero que você também não tenha se sentido. Acompanho sempre seus posts, às vezes concordando, às vezes discordando e, quando discordo, normalmente escrevo para tentar equilibrar a discussão.

Por favor não fique inibido em postar as suas opiniões e pesquisas porque interessam ao tópico. Quando disse que gostaria de ver seus contrapontos ao texto do Amorim, não fui irônico ou provocador, eu realmente estava interessado na réplica para poder formar uma opinião.

Não sou fanático em nada. Normalmente sou muito centrado e gosto de ouvir as ideias. Só tenho minhas ressalvas em relação ao copy/paste puro. Tem muita bobagem na internet...:tu:

Um abraço.

LGA
21-09-2012, 22:14
Tb gosto dos posts do Mike porque nos faz pensar, embora eu particularmente acredite num meio do caminho, mercado parado, sem subir nem cair...:legal:

Trueguy
22-09-2012, 09:25
Os argumentos do Cementex Index Guy foram desconstruídos faz tempos. Google é o pai.
Ah, mais uma "novidade": a bolha imobiliária no Brasil iniciou em 2003...
E, não, não tirei do nada. Novamente, google é o pai... e o IPEA também...
Mike, já ficou claro que o pessoal no fórum, em sua maioria, está na fase da negação. Eles não irão aceitar que os preços cairão de forma severa, mesmo com estudos de órgãos governamentais e de doutores em economia não vinculados ao ramo da construção.
Mas não, quem sabe são os "construtores" ou os caras que tem negócio nessa área, e essa galera não tem nenhum interesse... e na opinião desse pessoal, "aqui é diferente"... mais engraçado é que TODOS os países que teve o estouro teve essa mesma conversa...
Vou voltar às Tvs...
Abçs!!

Mike Portnoy
22-09-2012, 13:25
Valeu, pessoal!!!



Olha só a paulada que o Adolfo Sashida, do IPEA (órgão do Gov. Federal), deu no Governo, hoje, na Folha de SP:


FONTE: http://www1.folha.uol.com.br/opiniao/1157694-tendenciasdebates-o-banco-central-deve-explicacoes.shtml



"22/09/2012 - 03h30Tendências/Debates: O Banco Central deve explicaçõesADOLFO SACHSIDA



(...) Em vez de simplesmente cortar juros e aumentar o consumo, o cenário internacional é excelente para o Brasil fazer as grandes reformas macroeconômicas, aproveitando a folga para fazer ajuste fiscal, reforma tributária, reforma das leis trabalhistas, reforma previdenciária, abertura econômica, diminuição dos entraves burocráticos etc.
Mas, aumentando gastos públicos e com uma política monetária expansionista, o governo estimula a bolha imobiliária em formação por aqui. E dificilmente haverá responsabilidade fiscal em 2013 e 2014, com os preparativos para a Copa e as eleições, quando o gasto sempre dá um salto.
Assim, em 2015, primeiro ano do novo governo, será o momento de pagar a conta da irresponsabilidade fiscal e monetária do passado. A partir de 2015, o Brasil deve amargar o mesmo tipo de cenário que já enfrentou no começo dos anos 1980.
ADOLFO SACHSIDA, 39, doutor em economia pela Universidade de Brasília, é pesquisador do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada)"


Abraço!

O Adolfo Sachida fala umas outras coisas no blog dele, as quais dificilmente sairiam na Folha (que, como qualquer veículo grande, evita notícias alarmistas antes delas estarem efetivamente 'batendo na porta') bem aqui: http://bdadolfo.blogspot.com.br/2012/09/o-ano-do-ajuste-de-contas-sera-2015.html

Vale citar um pequeno trecho do que ele diz no Blog: "(...)Economizem dinheiro, pois quando a crise chegar quem tiver liquidez (dinheiro em caixa) vai conseguir fazer excelentes negócios.(...)"

Mike Portnoy
22-09-2012, 13:45
Os argumentos do Cementex Index Guy foram desconstruídos faz tempos. Google é o pai.

(...)

Abçs!!

Olha, eu sempre me recuso a falar a respeito do texto do Ricardo Amorim, onde ele fala do tal "cimento per capta", simplesmente porque esse argumento não é razoável. Não dá para ficar rebatendo qualquer coisa, pois, caso contrário, transformamos qualquer texto em romance.

Em poucas palavras, esse índice de cimento 'per capta' é tão inapropriado para se medir índices de construção de residências que ele chega a ser uma comparável a uma tautologia. Pensem racionalmente: EM QUÊ o cimento é consumido na China e nos EUA???? E, depois, pensem em quê esse mesmo cimento é consumido no Brasil.

A China e os EUA são os maiores investidores em infra estruturas públicas do mundo há vários anos! Constroem pontes e estradas como nenhum outro país desse mundo!!! Nesses países que ele cita, a maioria esmagadora desse 'cimento per capta' é usado em OBRAS PÚBLICAS.

No Brasil se faz obras públicas como naqueles países??? NÃO CHEGA NEM PERTO!!! Aqui é só puxadinho e prédio de apartamentos Kinder Ovo®!

Isso sem se esquecer de que, nos EUA, a maioria das construções de casas deles é estruturada em madeira. E vale mencionar que a China adora construir cidades fantasma, tal como mostrado no Fantástico da Globo outro dia (pesquisem no Google sobre as cidades fantasmas da China e se assustarão)...

Os argumentos do 'cimento per capta' realmente são tão inapropriados para se falar em imóveis residenciais que são simplesmente ignorados pelos demais economistas sérios.

Eu prometi para mim mesmo que ignoraria a existência desse argumento do 'cement index', mas acabei falando alguma coisa. Mas para um tipo de argumento falacioso desses, o melhor mesmo é sempre ficar calado, pois a vontade é mandar um xingamento e deixar pra lá. Eu jamais delegaria meu raciocínio a esse economista, por causa desse tipo de argumento falacioso. Ele perdeu minha confiança para sempre, depois dessa e, também, depois daquele negócio da Bolsa indo a 200.000 pts., e que muita gente confiou e PERDEU muito dinheiro, não tendo saído na hora certa, aguardando essa explosão que ele disse que a Bolsa teria.

Abraço!

Alex Sound
22-09-2012, 16:22
Economia é um exercício de adivinhação futura vendo através do espelho retrovisor :lol:

Essa previsão de queda nos preços em 2015 bate com a ideia de deixar como está para ver como é que fica por uns dois anos.

A China no ano de 2010 consumiu metade do cimento produzido no mundo, inclusive aquelas cidades-fantasma de ediícos em locais que ninguém quer morar e não tem dinheiro para pagar. está tudo fechado, inclusive o maior shoping center do mundo já construído.

danban
22-09-2012, 20:19
Realmente o argumento do cimento per capita é fraco (para o bem ou para o mal). Não dá para analisar o dado no passado e mesmo no presente em razão também das diferentes técnicas construtivas.

Nos EUA, por exemplo, a construção de casas é feita em sua maioria à base de steel frame (aço+placas) e a de prédios, de estruturas metálicas. Em ambos os casos, o consumo de cimento é bem menor do que o do nosso sistema (concreto armado+alvenaria).

Edu Carvalho
22-09-2012, 20:20
Sem comentar a enorme quantidade de casas de madeira :concordo:

danban
22-09-2012, 20:22
Sim, bem lembrado.

LGA
24-09-2012, 17:03
http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2012/09/24/diminuiu-o-risco-de-bolha-imobiliaria-no-brasil-avalia-fitch.jhtm

Mike Portnoy
24-09-2012, 19:23
http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2012/09/24/diminuiu-o-risco-de-bolha-imobiliaria-no-brasil-avalia-fitch.jhtm


Parece que eles querem achar um meio termo entre queda no preço e não estouro/esvaziamento da nossa bolha.

Mas mesmo com esse otimismo todo, eles ficaram em cima do muro. Vejam que ao mesmo tempo em que dizem que "diminuiu o risco de bolha imob", dizem no final que "imóveis podem sofrer forte depreciação".

Ou seja, o texto diz uma coisa no título e parece tirar o corpo fora no final. Fica parecendo que eles querem pegar os incautos que só lêem o título das matérias e não seu conteúdo. Se for para tranquilizar os ânimos dos investidores, que o façam logo no texto inteiro sem contradições dessas, oras...

****

Até agora não vi nenhum especialista se arriscando a tratar do assunto do "shadow inventory" que se formou no Brasil durante o boom dos últimos anos.

Apenas uma matéria tratou apenas marginalmente disso, especificando que cerca de metade dos imóveis na planta vendidos em 2010 foram comprados por investidores e repassadores de ágio. Essa matéria foi colada por mim há algumas páginas atrás.

Vejam que esse "shadow inventory" tem umas consequências práticas importantes:

1 - Os imóveis do shadow inventory foram comprados por uma demanda artificial. Isso porque os compradores não vão morar neles (são repassadores), decerto que esses imóveis que eles compraram vão voltar ao mercado num curtíssimo prazo;

2 - Como a maioria desses repassadores de hoje somente são atraídos quando há expectativa de alta, eles param de comprar, diminuindo sensivelmente a demanda, no exato momento em que não há mais possibilidade de mais valorização (é o que ocorre hoje); e

3 - Pela mesma razão do fim da expectativa de mais valorização, os repassadores de ágio páram de especular e vão ao mercado realizar os lucros, tentando vender os imóveis, aumentando a oferta já grande, junto com as construtoras e mercado de usados.

Reflitam: Como se comportarão os preços num ambiente em que metade dos novos (shadow inventory) voltarão ao mercado de vendas, numa situação em que até as construtoras estão com altos estoques encalhados e a tendência apontada pela mídia já passa a ser de queda de preço???

Reparem que o mercado de aluguéis tende a melhorar, com mais ofertas de preços melhores (para quem aluga). Esse é um sintoma de que os investidores não estão conseguindo repassar o ágio esperado. Não aceitando isso, botam para alugar.

Mas se ele for aquele repassador que pagou o preço da alta é melhor nem pegar uma calculadora. Se alugar vai perceber que era melhor ter o $$$ na poupança, pois a tendência do preço do aluguel de um imóvel de preço de bolha tem sido sempre ser menor do que o rendimento líquido de poupança. E esse mesmo aluguel ainda pode tender a baixar, quando começar a ter muita oferta de coisas para alugar no mercado... Ainda por cima, se quiser vender terá que baixar o preço.

Eu tenho achado que os repassadores que compraram na alta, se souberem fazer as contas, incluindo o custo oportunidade dos negócios, tributos, custos da compra, etc, tomarão um tremendo de um susto com o prejuízo que eles estão prestes a perceber que estão a tomar na maioria dos casos.

Talvez a bolha brasileira nem esteja ligada ao aumento do crédito pura e simplesmente. Essa bolha foi muito inflada pelos investidores que foram lá e compraram metade de tudo o que foi lançado, criando uma expectativa no mercado de que havia uma demanda 2 vezes maior do que realmente era. Esse fato dessa demanda artificial foi um tremendo motor para puxar os preços para cima.

Podem crer que, especialmente a partir de agora e nestes anos de 2013 e 2014 que se avizinham, vamos observar que muitos prédios terminarão de ser construídos e entregues nas mãos de investidores, os quais vão tentar repassa-los num ambiente já animalesco de ampla oferta de imóveis à venda e para alugar. E esse ambiente hostil eles mesmos ajudarão a piorar ainda mais, pois entrarão disputando preços no mercado de oferta, numa competição tremendamente atípica em razão de seu vulto maximizado do pós boom de construções.

Prevejo que a cada dia que passa e a cada unidade construída que é entregue, esse aumento da oferta que os repassadores já estão reforçando e vão ajudar a robustecer ainda mais nos próximos 2 ou 3 anos funcionará como mais uma força motriz de recuo de preços. Meu palpite é no sentido de que vai ter muito repassador que pagou o preço de bolha muito arrependido, deprimindo-se ao pensar repetidas vezes no quanto poderia ter ganho em anos de mera poupança se não tivesse entrado nessa alta.

Pode haver uma queda muito significativa nos preços se os repassadores que compraram na alta ficarem "deprimidos". É que eles podem querer "se livrar de qualquer jeito do problema que eles compraram na planta", a fim de não tomar ainda mais prejuízos com mais desvalorizações. Isso aconteceu na Espanha e pode acontecer aqui também. Não dá para se saber. Ainda.

Tem umas histórias de terror que andaram me contando por aí, de pessoas (inclusive os próprios corretores) que compraram 2 ou 3 unidades, achando que iriam repassar com ágio na época das chaves, mas que não tem como pagar o saldo devedor nem de 1. Farão o quê se não venderem com ágio, ou zero a zero, ou doarem para alguém que assuma a dívida? Financiarão os 3 pela CEF em 35 anos, pagando prejuízo em juros escrachantes, tomando um master prejuízo??? Ou devolverão os bolhudos tomando prejuízo pelo distrato, e de quebra aumentando o estoque de encalhes da construtora???

Abraço!

LGA
24-09-2012, 20:54
Tem umas histórias de terror que andaram me contando por aí, de pessoas (inclusive os próprios corretores) que compraram 2 ou 3 unidades, achando que iriam repassar com ágio na época das chaves, mas que não tem como pagar o saldo devedor nem de 1. Farão o quê se não venderem com ágio, ou zero a zero, ou doarem para alguém que assuma a dívida? Financiarão os 3 pela CEF em 35 anos, pagando prejuízo em juros escrachantes, tomando um master prejuízo??? Ou devolverão os bolhudos tomando prejuízo pelo distrato, e de quebra aumentando o estoque de encalhes da construtora???

Abraço!

Normalmente o distrato costuma ser benéfico para a construtora pois normalmente reembolsam o valor pago (não integralmente com as correções) e o preço que foi vendido no lançamento está bem abaixo do mercado atual.

Outra alternativa é a própria construtora vender o apartamento do "investidor", mas claro cobrando por isso (acho que cobram 8%, mas não tenho certeza).

Resumindo, me parece que nesse cenário quem leva a pior é o "investidor" e não a construtora...

Mike Portnoy
24-09-2012, 21:15
Normalmente o distrato costuma ser benéfico para a construtora pois normalmente reembolsam o valor pago (não integralmente com as correções) e o preço que foi vendido no lançamento está bem abaixo do mercado atual.

(...)



Mas se o preço do mercado atual for mais alto mesmo, o investidor não vai fazer distrato.

Me refiro aos casos dos investidores que compraram já na alta, num negócio que não vai mais aumentar de preço.

E outra, NMHO, para os repassadores, "imóvel valorizado é imóvel vendido". Enquanto não for vendido, não há que se falar em valorização. Só especulação não dá dinheiro. Tem que vender pelo preço pedido. Se não, não é nada. Veja que muitas vezes se deve baixar o preço sensivelmente, pois, caso contrário, não vende. Encalhe é o avesso da valorização.

abraço!

Mike Portnoy
26-09-2012, 20:56
Pessoal,

Assistam ao vídeozinho que colaram lá no site do Mises. Trata-se de uma colagem de entrevistas em que o Peter Schiff participou falando de bolha imobiliária e mercado de ações em geral nos idos de 2006~2007. Reparem que os especialistas comprados que se opunham a ele só se socorriam da mais famosa arma de fraudar um debate: ridicularizar o oponente (sem sequer tentar desconstruir o argumento honestamente).

Mas o professor sempre esteve certo. E a história que se seguiu só provou que os "especialistas" comprados estavam altamente "vendidos" no mercado.

Quando aparecem muitos "especialistas" para negar uma bolha ou incentivar a botar nosso dinheiro na base da "pirâmide dos sonhos irracionais e caros", devemos é tomar MUITO cuidado.

Vejam:


http://m.youtube.com/#/watch?feature=youtu.be&v=8lpSnECTKW8&desktop_uri=% 2Fwatch%3Fv%3D8lpSnECTKW8%26feature%3Dyoutu.be&gl= BR

Abraço!

Mike Portnoy
27-09-2012, 22:53
Professor Samy Dana falou para o Estado de Minas. Vejam:

http://observadordomercado.blogspot.com.br/2012/09/precos-dos-imoveis-devem-cair-40-afirma.html



QUINTA-FEIRA, 27 DE SETEMBRO DE 2012


Preços dos imóveis devem cair 40%, afirma especialista
A variação negativa do Índice FipeZap de Preços de Imóveis anunciada em Belo Horizonte nos últimos meses, reacendeu a discussão de uma possível bolha imobiliária. Não como aquela ocorrida nos Estados Unidos, mas por uma demanda especulativa. A queda tem sido mais forte nos apartamentos de um quarto, cuja desvalorização foi de 10,86% entre maio e julho.
Para Samy Dana, PhD em finanças e professor da Escola de Economia de São Paulo (EESP-FGV), há uma diferença entre a demanda real e a especulativa por imóveis. “O estouro da bolha está associado ao colapso da demanda especulativa. Vai ocorrer quando aqueles que compraram para vender depois com o objetivo de obter lucro perceberem que os preços atingiram patamares muito elevados, e que, por isso, sobrou pouca ou nenhuma margem para valorização”, defende. “Acredito que uma desvalorização de 40% nos imóveis seria razoável para recolocá-los no preço real, que está em descompasso com a realidade brasileira”, defende.


Samy acredita que a queda já seja maior do que a divulgada pelo FipeZap. “O índice é calculado com base nos preços de imóveis anunciados em um site, onde os anúncios são com preço cheio. Ele não capta os descontos e promoções das construtoras e tende a subestimar a magnitude da desaceleração do mercado imobiliário. Os pequenos aumentos de preços, aliados aos enormes descontos, podem manter as variações positivas do índice FipeZap, evitando o sentimento de pânico por mais algum tempo. Acredito que, por trás da variação mensal do FipeZap, existe uma história a ser contada e que é muito provável: a de que a demanda especulativa tenha começado a ‘cair na real’. Esse é apenas o começo de um longo caminho em direção a preços mais razoáveis”, avalia o professor.


Roberto Zac, do comitê técnico da pesquisa, diz que o índice acompanha mensalmente a variação no preço dos imóveis em seis capitais e no Distrito Federal. “Temos verificado, de forma geral, acomodação nos preços. Talvez, e é preciso analisar caso a caso, não seja o melhor momento para o investidor comprar.”


Para Samy Dana, o aumento da demanda real atrai também investidores que visam aos lucros futuros. A demanda especulativa se dá pela crença de que os preços estão constantemente em ascensão. “A cada dia, fica mais claro que os preços atingiram níveis insustentáveis e os investidores veem dificuldades para que eles subam ainda mais. Daqui pra frente, os preços devem cair até o nível de equilíbrio entre a oferta e a demanda real, formada por quem busca casa para viver e não apenas para quem quer revendê-la mais tarde por um preço superior ao que comprou”, esclarece.

Samy concorda que ainda não há um desaquecimento acentuado. Mas essa queda pode significar muito mais do que parece à primeira vista. “Investidores e construtoras resistem ao máximo em reduzir preço e margem de lucro. Imagine o que ocorreria se eles começassem a diminuir os preços anunciados? Isso não só poderia gerar pânico e o estouro da bolha, como também deixaria todos os que pagaram preços altos, inclusive muitos que ainda nem receberam o imóvel, furiosos”, afirma.


Ainda segundo ele, “uma forma interessante e viável de manter a crença de que o imóvel é sempre um bom negócio é deixar o preço no mesmo patamar anterior, ou seja, extremamente caro. E, ocasionalmente, até aumentar um pouquinho, digamos, 1%. Ao fazer isso, a construtora sabe que não terá compradores. Porém, para contornar essa situação, lança mão de tradicionais técnicas de marketing, como o desconto, feirões e promoções convidativas”, ressalta.


GORDURA

O professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil da FGV/IBS, Edson Mendes, diz que o aumento do crédito aumentou a demanda por imóveis, mas que ela já chegou a um limite e existe uma gordura a ser queimada. “Certamente, não é o momento para o investidor comprar. Quem quer morar, deve negociar bastante o preço”, recomenda.


Para o diretor comercial da Gran Viver Urbanismo, Marco Túlio Silva, o mercado da construção civil em BH ainda tem que entregar 60% do que foi lançado nos últimos três anos. “Em função disso, é esperada uma acomodação dos preços para vender o que está no estoque. Isso deve durar de 12 a 24 meses.


http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2012/08/24/interna_noticias,46468/metro-quadrado-de-imovel-esta-mais-barato-em-bh.shtml

Lucio666
28-09-2012, 19:23
O fato é que as notícias vinculadas na mídia divergem-se... e não apenas um ou dois pontos, e sim nos extremos.
Ontem mesmo saiu uma matéria falando da sustentação no atual patamar. Vejam só:

fonte: http://diariodovale.uol.com.br/noticias/1,63594,Demanda%20no%20mercado%20imobiliario%20con tinua%20aquecida%20diz%20Sinduscon.html#axzz27o10o Ugi





Demanda no mercado imobiliário continua aquecida, diz Sinduscon

Última atualização em 27/9/2012, às 19h50


[TD="class: txt_preto2, colspan: 2"]Sul Fluminense
A demanda por imóveis residenciais continua em alta em todo o país, e na região a tendência é acentuada. De acordo com avaliação do Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Sul) a queda dos juros e a melhoria nas condições de financiamento também favorecem o crescimento.
Para o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Sul Fluminense, Mauro Campos, o panorama do mercado aquecido se deve há alguns fatores.
- Hoje existem vários fatores que beneficiam esse momento vivido pelo mercado imobiliário. Os programas do governo federal, como o Minha Casa Minha Vida, com subsídios que incentivam a política habitacional e estimula o crédito, o aumento do orçamento para estes projetos, as taxas de juros que são menores, dependendo podem chegar a 6%. São condições super benéficas, principalmente em imóveis de R$ 90 a R$ 110 mil - falou, esclarecendo que dessa maneira, quem tem necessidade de comprar uma casa própria encontra um mercado favorável.
Mauro ainda comentou que, apesar do bom momento, é possível que o mercado fique mais moderado em um futuro próximo.
- O Governo Federal, através do programa PAC 2 (Programa de Aceleração do Crescimento) tem como objetivo construir cerca de duas milhões de habitações, entre apartamentos e casas em todo o país. A previsão é que só no estado do Rio sejam construídas 70 mil novas moradias, então, enquanto houver essa demanda o mercado vai permanecer aquecido, mas tudo tem o seu final - analisou.
- Acredito que cabe aos governos municipais serem ágeis, espertos e inteligentes para rever as verbas e conseguir garantir os investimentos - completou.
Crescimento
O Minha Casa Minha Vida é um programa do governo federal que em geral, acontece em parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos.
De acordo com dados do governo federal, na primeira fase foram construídas mais de um milhão de moradias. Agora, o Programa Minha Casa Minha Vida pretende construir na segunda fase, dois milhões de casas e apartamentos até 2014.
Se a pessoa tem renda bruta de até R$ 5.000,00, o Programa oferece algumas facilidades, como, por exemplo, descontos, subsídios e redução do valor de seguros habitacionais.
Dois bancos hoje oferecem o benefício, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil.
Dados do Banco Central
Segundo informações divulgadas pela Agência Brasil, a expansão do crédito imobiliário, embora tenha ocorrido com maior intensidade do que a das demais modalidades, já mostra sinais de moderação.
O chefe do Departamento Econômico do Banco Central (BC), Tulio Maciel informou que em 2010 o crédito imobiliário apresentou expansão de 51%, com redução para 44% em 2011 e para 38,6% no período de 12 meses encerrados em agosto.
- Vem arrefecendo gradualmente, mas ainda acima da média do sistema como um todo - disse.
O saldo total das operações de crédito do sistema financeiro chegou a R$ 2,211 trilhões, em agosto, com crescimento de 17%, em 12 meses.
Em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), soma de todos os bens e serviços produzidos no país, a expansão do crédito imobiliário saiu de 4,4% em agosto de 2011 para 5,8% no mês passado.
- É um percentual ainda baixo quando se compara ao de outros países, acima de 70% do PIB - acrescentou Tulio Maciel.
Para ele, não há riscos na expansão do crédito imobiliário no país, como ocorreu com a bolha imobiliária nos Estados Unidos.
- Essa realidade está muito distante da brasileira. Não dá pra fazer nenhum paralelo - tranquilizou.

Mike Portnoy
28-09-2012, 20:31
O fato é que as notícias vinculadas na mídia divergem-se... e não apenas um ou dois pontos, e sim nos extremos.
Ontem mesmo saiu uma matéria falando da sustentação no atual patamar. Vejam só:

fonte: http://diariodovale.uol.com.br/noticias/1,63594,Demanda%20no%20mercado%20imobiliario%20con tinua%20aquecida%20diz%20Sinduscon.html#axzz27o10o Ugi





Demanda no mercado imobiliário continua aquecida, diz Sinduscon

(...)




Tomara que esse pessoal das construtoras esteja mesmo certo. O prejuízo de um estouro da nossa bolha seria muito prejudicial para todos nós (exceto os ricos, alguns políticos e os bancos).

Veja o que a bolha imobiliária fez com a Espanha. Perceba que os malefícios de uma quebra do setor se espalha a todos os demais setores de consumo geral por várias razões econômicas.

Aliás, na Espanha teve uma inflação de preços bem menor do que a nossa. Mas, mesmo assim, hoje, a situação do mercado imobiliário deles ficou tão ruim que já até estão rifando imóveis por lá.

Vejam: http://exame.abril.com.br/economia/noticias/empresa-francesa-vai-rifar-imoveis-na-espanha-por-10-euros


"Empresa francesa vai "rifar" imóveis na Espanha por 10 euros

Em plena crise, o francês Léonard Simpatico prevê sortear na Espanha uma casa por dia através de compras coletivas na internet"


Medo da bolha mode: ON

Abraço!

Camargo21
28-09-2012, 20:39
Tomara que esse pessoal das construtoras esteja mesmo certo. O prejuízo de um estouro da nossa bolha seria muito prejudicial para todos nós (exceto os ricos, alguns políticos e os bancos).

Veja o que a bolha imobiliária fez com a Espanha. Perceba que os malefícios de uma quebra do setor se espalha a todos os demais setores de consumo geral por várias razões econômicas.

Aliás, na Espanha teve uma inflação de preços bem menor do que a nossa. Mas, mesmo assim, hoje, a situação do mercado imobiliário deles ficou tão ruim que já até estão rifando imóveis por lá.

Vejam: http://exame.abril.com.br/economia/noticias/empresa-francesa-vai-rifar-imoveis-na-espanha-por-10-euros


"Empresa francesa vai "rifar" imóveis na Espanha por 10 euros

Em plena crise, o francês Léonard Simpatico prevê sortear na Espanha uma casa por dia através de compras coletivas na internet"


Medo da bolha mode: ON

Abraço!

tem muito imovel bom, rs....

http://www.simpatico-group.com/fr/

Mike Portnoy
28-09-2012, 21:07
Pessoal, nesta semana a Miriam Leitão publicou um artigo a respeito das medidas econômicas que o Governo tem tomado para tentar reanimar a economia, forçando o mercado consumidor a tomar mais crédito.

Vejam que, em linhas gerais, segundo as informações que ela juntou, o Governo está lançando mais títulos públicos remunerados à taxa SELIC. Com o dinheiro recolhido dos investidores privados com a venda desses títulos, são feitos aportes no BNDES. O BNDES pega esse dinheiro e sai emprestando para a CEF e ao Banco do Brasil, mediante a taxa TJLP (a qual é menor do que a SELIC). De posse desse dinheiro, tais bancos saem emprestando feito loucos para todos que querem comprar imóveis, indústrias, etc. Construtoras também tomam esses empréstimos.

Ou seja, o Governo pega dinheiro emprestado dos investidores privados mediante um juro de 7,5% e reinjeta esse dinheiro no mercado a um juro menor (5,5%). Isso significa um tipo de "esquema" para meter dinheiro público na economia a juro negativo. E esse prejuízo é bancado pelo contribuinte: NÓS!

No final das contas, o Governo toma um prejuízo de dinheiro público, só para poder fazer aportes maiores de $$$ nessa farra de crédito imobiliário, carros, etc, de atualmente. Vejam que o Governo remunera esse dinheiro com SELIC, mas recebe de volta (por meio do BNDES) com TJLP que é menor.

Isso aí, ná prática, é dinheiro público entrando no crédito de coisas de preço especulado a juros negativos. E esse prejuízo vai virar riqueza no bolso dos especuladores atuais. Prejuízo este que vai ser bancado por quem??? Pelo contribuinte!!! Esse dinheiro vai sumir nos balanços do BB e CEF, tornando-se crédito imobiliário, carros, construtoras, etc... Se a estratégia der errado, será como queimar $$$ público.

Esperemos que a estratégia dê certo de alguma forma. O texto da Miriam Leitão sugere que ela não está tão confiante, baseada em fatos ocorridos no passado, etc...

Abraço!

FONTE: http://oglobo.globo.com/economia/miriam/posts/2012/09/25/o-perigo-silencioso-467000.asp

F@BIO
28-09-2012, 21:19
Nunca investir foi tão complicado como agora , se correr o bicho pega e se ficar o bicho come .

Alex Sound
28-09-2012, 21:20
O que o governo vai fazer para fechar as contas é óbvio, imprimir dinheiro e mais títulos da dívida, que para se tornarem realmente atrativos a longo prazo terão que ter um valor de remuneração bem maior do que o esperado para uma economia saudável.

Mas o Sinduscon tem parte de acerto em sua previsão porque o cidadão comum vê todo dia antes da novela das 8 as propagandas da Camila Pitanga e começa a pensar em pegar um financiamento do Minha Casa, Minha Dívida, que agora também será disponibilizado para a classe média.

Como a maior parte da população brasileira é analfabeta funcional em matemática, se o vendedor for bom de papo e a prestação couber no orçamento da família...

Mike Portnoy
28-09-2012, 21:32
O que o governo vai fazer para fechar as contas é óbvio, imprimir dinheiro e mais títulos da dívida, que para se tornarem realmente atrativos a longo prazo terão que ter um valor de remuneração bem maior do que o esperado para uma economia saudável.

Mas o Sinduscon tem parte de acerto em sua previsão porque o cidadão comum vê todo dia antes da novela das 8 as propagandas da Camila Pitanga e começa a pensar em pegar um financiamento do Minha Casa, Minha Dívida, que agora também será disponibilizado para a classe média.

Como a maior parte da população brasileira é analfabeta funcional em matemática, se o vendedor for bom de papo e a prestação couber no orçamento da família...


Com certeza. Acrescento que isso sempre ocorreu. Mas se intensificou com os mega marcos regulatórios do Gov. Lula para alavancar o consumo, jogando o $$$$ estrangeiro que veio pra cá em crédito farto para o povo comprar carro lixo por 2 vezes o que vale, apartamentos Kinder Ovo® por 3 vezes o que vale, e demais tranqueiras para a "nova classe média" que só se atolou em dívidas profundas (ao invés de resolver os verdadeiros problemas brasileiros de infra estruturas motrizes do crescimento real do nosso país).

Mas e se os juros tiverem que subir? Alguém aí sabia que isso pode muito bem acontecer???

Se os juros nos mercados internacionais subirem, o $$$ que está aqui foge no dia seguinte. Isso significa que o Governo terá que subir a SELIC para poder competir e manter $$ aqui. E esse será um belo gatilho para um estouro de bolha, porque o crédito ficaria mais caro, diminuindo a já combalida demanda formada por crédito por aqui...

Tens razão numa coisa, Alex: a população é mal da cabeça. Nunca compreenderão a respeito de temas financeiros (econômicos pode esquecer que não vão mesmo). Sempre vão entrar numa furada. Veja o mercado automotivo o que virou, com esse monte de gente perdendo os carros para os bancos, ou os repassando com mais de 50 parcelas para pagar, as quais, somadas, compra 3 usados iguais.

Mas tudo tem limite. E esse limite pode chegar se entrarmos em recessão ou tivermos um crescimento muito baixo, ou, mesmo em caso de crescimento, se os juros internacionais subirem. Tomara que o ano que vem revele uma retomada, pois o presente ano já eras... E se os juros internacionais subirem lá fora, aqui também terão de subir e adeus demanda por crédito imobiliário (maiores juros, menor grupo de pessoas capazes de contrair o empréstimo trintenal).

E olha que esse negócio de imprimir dinheiro não é tão simples assim. Isso causa inflação. E essa inflação é justamente o gatilho que irá reajustar a TR, a qual reajusta os saldos devedores dos contratos de financiamento imobiliário. Se esse gatilho for acionado, o que ocorrerá nesses contratos de décadas? Haverira choro e ranger de dentes entre os mutuários!

Espero que nosso governo saiba o que está fazendo. Pois eu já não confio nele, devido a várias atitudes econômicas perigosas, as quais terão efeitos difíceis para daqui a alguns anos, quando a conta chegar.

Abraço!

Camargo21
28-09-2012, 23:23
Nunca investir foi tão complicado como agora , se correr o bicho pega e se ficar o bicho come .

o que eu posso dizer é que nos ultimos 20 anos, no geral, os resultados sempre foram a favor da aquisição do imovel e arrependimento por ter deixado de comprar, principalmente terrenos e casas

Alex Sound
29-09-2012, 00:12
Isso por conta da estabilidade da moeda.

Se o governo começar a jogar muito mais dinheiro no mercado como vem fazendo nos últimos 3 anos e deixar a inflação correr solta, logo, logo teremos novamente o começo de uma espiral inflacionária, com greves solicitando reajustes salariais automáticos, com aumento exagerado no preço dos serviços.

Lembrando que muitas contas (água, energia elétrica,telefone) são reajustados de tempos em tempos pela inflação, tornando o custo de vida cada vez mais caro e impactando no capacidade do cidadão de pagar as contas no final do mês.

Mike Portnoy
29-09-2012, 11:31
o que eu posso dizer é que nos ultimos 20 anos, no geral, os resultados sempre foram a favor da aquisição do imovel e arrependimento por ter deixado de comprar, principalmente terrenos e casas


Com certeza. Isso aí é patrimônio. Desde que não se compre na alta especulada como a de hoje e seja sem financiamentos maiores do que 8~10 anos, e for para moradia, a compra é certa.

Por outro lado, tem uns portugas que eu conheço que vivem de aluguel de imóveis. Mas são imóveis comerciais. Estão todos muito bem de vida. Dá trabalho para administrar, mas vale a pena. Tem um galpão que eles alugam para as Casas Bahia lá na ZL, que é mais de R$70k só de aluguel.

Eles já disseram que com os preços de hoje não se deve comprar, porque eles acreditam que haverá prejuízo (eles acham que há bolha de preços em SP). Mas estão sempre preparados para "abocanhar" tudo o que aparecer, se oferecerem com os preços que vigiam em 2007 (que é o que eles acham justo para hoje). Cerca de uns 3 meses atrás eles compraram um outro galpão a preço de 2007 lá na ZL também. No local tem uma daquelas farmácias populares no aluguel.

E assim esses argutos investidores vão vivendo. Caras como esses nunca vão pagar o preço de bolha, porque conhecem o negócio de perto por gerações e por isso se dão bem nele.

Abraço!

Mike Portnoy
29-09-2012, 15:20
Mercado aquecido?

Vejam o que a Miriam Leitoa, da Globo, publicou no blog dela:


http://oglobo.globo.com/economia/miriam/posts/2012/09/29/risco-conhecido-467688.asp


Reparem o trecho:


"Risco reconhecido

(...)


Nessa forma de olhar o problema é que a inadimplência subiu 26,5% em 12 meses. As provisões que os bancos precisam fazer para se proteger dos calotes subiu 19%. É dinheiro que precisa ficar parado nos balanços das instituições financeiras.

(...)

O PIB crescerá apenas 1,6% este ano, como projetou esta semana o Banco Central. Mas os empréstimos estão sendo concedidos numa velocidade de 17%. O BC classifica esse ritmo de “moderado”.

(...)

Tudo fica mais arriscado porque o governo está genuinamente convencido de que é preciso estimular mais o endividamento, mesmo que à custa de subsídio público, como vai acontecer na transferência de R$ 21 bilhões para o Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal, via medida provisória, para que eles aumentem a oferta de crédito.
As crises americana e europeia começaram exatamente pelo excesso de endividamento das empresas e das famílias durante um longo período. Melhor evitar o risco de repetir erro alheio."

***

O Governo vai jogando mais ar na bolha de preços de tudo. Imóveis são o pior dos casos, porque são os bens de maior vulto.

E a situação me dá 3 impressões:

1 - Realmente a "demanda" atual não tem mais condições de pagar o preço da bolha. Por isso, o Governo tenta tornar o crédito mais amplo e mais barato, emprestando até para quem não terá dinheiro para pagar no futuro (alguma semelhança com a criação do subprime dos EUA?). Basta observar que a inadimplência subiu 26% em 12 meses, como diz a Miriam Leitoa no texto.

2 - Quando mais isso for levado a frente, pior ficará a situação. Isso porque a especulação será impiedosa: quanto maior o crédito, maior será o preço que eles vão cobrar pelo ativo.

3 - Nenhum dinheiro é infinito. Num cenário de baixo crescimento, a oferta do crédito terá um limite prático, pois o Governo, cedo ou tarde, não terá mais dinheiro para dar esses estímulos para fazer crescer esse crédito. Eis aí o gap que fará com que a demanda suma e os preços dos ativos desabem, sendo reajustados pela inflação ou pelo novo patamar de po$$ibilidades dos compradores, num ambiente de menor oferta de crédito.

A única certeza é que nada se sabe, hehehehehe. Mas tem que ficar esperto. Especialmente quem quer comprar agora na alta de preços. O negócio é sentar e esperar, pois os efeitos dessas políticas de avalanche monetária serão sentidas depois de um ano, talvez....

"Imagina isso na Copa?"

Abraço!

F@BIO
29-09-2012, 15:59
O certo é que alguns estão ficando muito ricos e milhões endividados .

Alex Sound
29-09-2012, 22:47
Conheço gente igual aos portugueses amigos seus, tem uma grana boa no banco e quando vêem uma "galinha morta" dando sopa compram pelo menor preço possível, tanto para aluguel quanto para reforma e depois revenda rápida.

esse povo deve estar louquinho esperando a bolha estourar :lol:

Kronrj
01-10-2012, 10:23
Encontrei no sábado o corretor que me vendeu o apto em julho do ano passado. Ele me disse que fechou a imobiliária que possuía e agora está administrando uma outra, pois os negócios andam parados. Bom, o apto que comprei ano passado por 535 mil, segundo ele, tem comprador por 700 mil. Normalmente corretor é muito otimista, mas vendo os preço na região, não duvido que algum louco pagaria esse valor no meu apto.

O mais engraçado é que eu o apresentei a um amigo que quer comprar um apto maior e tbm ficar perto da escola onde pretende matricular a filha pequena. Esse amigo comprou o apto onde mora faz uns 2 ou 3 anos e, pasmem, adivinhem quem se interessou pelo imóvel? Sim, a pessoa que vendeu para ele. Vejam a loucura que isso virou. Nesse período, naquela região, esse imóvel deve ter aumentado de preço absurdamente, e agora a antiga proprietária quer recomprá-lo.

marcelocostabr
01-10-2012, 11:05
Eu sou da turma dos otimistas e espero que não seja uma bolha. Investimento em imóveis para mim, é comprar imóveis comerciais bem localizados e com bons inquilinos, como bancos, supermercados, industrias, e outros. Acho que os imóveis comerciais estão bem mais protegidos que os residenciais. Hoje conseguimos um imóvel locado para banco, com retorno (médio) de 0,6 até 0,9% ao mês, contra 0,3% (média) dos residenciais. Com contrato longo de 10 anos renováveis por mais 10, é garantia de tranquilidade. Obviamente necessita de um capital para o investimento.

Por isso acho que os fundos imobiliários são hoje a cereja do bolo, pois com um capital bem menor você tem acesso a grandes imóveis e ótimos inquilinos, que você não teria acesso com o capital próprio e sozinho.

F@BIO
01-10-2012, 11:22
Eu sou da turma dos otimistas e espero que não seja uma bolha. Investimento em imóveis para mim, é comprar imóveis comerciais bem localizados e com bons inquilinos, como bancos, supermercados, industrias, e outros. Acho que os imóveis comerciais estão bem mais protegidos que os residenciais. Hoje conseguimos um imóvel locado para banco, com retorno (médio) de 0,6 até 0,9% ao mês, contra 0,3% (média) dos residenciais. Com contrato longo de 10 anos renováveis por mais 10, é garantia de tranquilidade. Obviamente necessita de um capital para o investimento.

Por isso acho que os fundos imobiliários são hoje a cereja do bolo, pois com um capital bem menor você tem acesso a grandes imóveis e ótimos inquilinos, que você não teria acesso com o capital próprio e sozinho.

É isto mesmo Marcelo . :legal:

Mike Portnoy
01-10-2012, 12:18
Eu sou da turma dos otimistas e espero que não seja uma bolha. Investimento em imóveis para mim, é comprar imóveis comerciais bem localizados e com bons inquilinos, como bancos, supermercados, industrias, e outros. Acho que os imóveis comerciais estão bem mais protegidos que os residenciais. Hoje conseguimos um imóvel locado para banco, com retorno (médio) de 0,6 até 0,9% ao mês, contra 0,3% (média) dos residenciais. Com contrato longo de 10 anos renováveis por mais 10, é garantia de tranquilidade. Obviamente necessita de um capital para o investimento.

Por isso acho que os fundos imobiliários são hoje a cereja do bolo, pois com um capital bem menor você tem acesso a grandes imóveis e ótimos inquilinos, que você não teria acesso com o capital próprio e sozinho.

Você é daquela turma dos portuga que eu falei. Esses sim sabem ganhar dinheiro com imóveis! E esses caras nunca pagam o preço de bolha. Sempre saem ganhando, pois entendem do assunto e sabem ganhar especialmente com aluguel de grandes unidades comerciais.

Concordamos com sua visão. Mas essa visão é de poucos, pois poucos entendem do jabá.

Tem gente que não sabe mexer com isso e meteu as caras na alta de preços no seguimento residencial... Vejo problemas nesse seguimento específico. Vamos ver o que acontecerá.

Abraço!

Kronrj
01-10-2012, 12:48
Precisa considerar que esses portugas conhecem muito bem o mercado. Eles sabem o valor médio dos imóveis, têm grana para comprar à vista e sabem identificar uma pechicha quando esta aparece. Se um imóvel na área vale 300 mil, eles não pagam esse valor. Descobrem alguém que esteja em apuros, precisando de grana, e pagam bem menos.

QUem mexe com aluguel de imóvel e é profissional tem outra visão. Outro dia fui ver um apto para alugar, e o cara, do jeito que pegou da imobiliária queria me repassar. Não havia box, armários embutidos (além daqueles oferecidos pela imobiliária) e, pasmem, nem o bocal das lâmpadas. Eu tentei argumentar, mas o cara foi irredutível. Provavelmente ele alugou, o inquilino vai instalar um monte de coisas e deixar na hora de ir embora.

LGA
01-10-2012, 14:06
Falando em FII, quem tiver conta na Caixa vale a pena dar uma olhada no FII de agencias que eles lançaram. A procura esta tão grande que somente quem tem conta lá consegue comprar...

danban
01-10-2012, 15:16
Aqui tá caro?

http://economia.terra.com.br/noticias/noticia.aspx?idnoticia=201210010929_BBB_81626578#t photos

Mike Portnoy
01-10-2012, 17:22
Aqui tá caro?

http://economia.terra.com.br/noticias/noticia.aspx?idnoticia=201210010929_BBB_81626578#t photos


Acho que a questão não é a oferta. É que tem trouxa pra tudo nesse mundo mesmo :hilario:

Realmente esse aí é o 'depósito' mais caro do mundo :hilario:

Bincadeiras à parte, o esquema é o seguinte: os especuladores brasileiros pagam a imprensa para publicar coisas do tipo "morar em Kinder Ovo® é o novo morar bem". O objetivo é pegar trouxas que acreditem nisso e se metam a comprar porcarias a um preço de primeiro mundo. Tem muita matéria jornalística com esse objetivo publicitário. Abram os cadernos de classificados e critiquem o conteúdo das matérias expostas, buscando verificar cada afirmação e comparar isso com um contexto realista. Repita-se: jamais deleguem seu raciocínio a veículos financiados de (des)informação e propaganda.

Realmente, tem que prestar atenção nesses golpes. Afinal, quem quer vender caixas de fósforo sempre vai propagandeá-los como massaricos fossem.:ataque: Nem que para isso joguem iscas absurdas.

Daqui a pouco sai a matéria do feliz comprador desse depósito, anunciando que será para 'moradia'. A 'reportagem' vai até fazer uma mega análise do quanto ele está feliz por poder alcançar uma jarra no frigobar, enquanto está sentado no trono, lendo a revista GQ...:hilario: Muito chique!:baba:

Abraço!




---------- Mensagem adicionada às 17:22 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 17:20 ----------

Já que o assunto é mercado internacional, vale a pena colar uma matéria que saiu na semana passada, na imprensa internacional. Se desejarem, eu traduzo. É que está em inglês...


FONTE: http://www.bloomberg.com/news/2012-09-25/irish-bank-offers-property-assets-for-70-less-than-2007-value.html



Irish Bank Offers Properties for 70% Less Than 2007 Value
By Neil Callanan - Sep 26, 2012 8:44 AM GMT-0300



(...)



Abraço!

Fat
01-10-2012, 17:52
Só para pensar:

Lembro quando começou a circular a tal Vejinha (Veja SP) junto da Veja, só tinha anúncio de restaurante. Hoje 1/3 da Veja SP é anúncio de imóveis. Eu me sinto até pobre vendo aquela revista. Qualquer "cubículo" anunciado lá é mais de meio milhão. Sem falar que a Veja mesmo tem 2/3 de anúncios. É a revista mais capitalista que tem. Bem ou mal, a revista vive de anúncios e de quem compra. Ganha dos 2 lados igual cartão de crédito. Enfim, eles não tem interesse em bater de frente em assuntos que vão prejudicar os anunciantes deles mesmos. Com certeza não são imparciais.

LGA
01-10-2012, 18:11
Só para pensar:

Lembro quando começou a circular a tal Vejinha (Veja SP) junto da Veja, só tinha anúncio de restaurante. Hoje 1/3 da Veja SP é anúncio de imóveis. Eu me sinto até pobre vendo aquela revista. Qualquer "cubículo" anunciado lá é mais de meio milhão. Sem falar que a Veja mesmo tem 2/3 de anúncios. É a revista mais capitalista que tem. Bem ou mal, a revista vive de anúncios e de quem compra. Ganha dos 2 lados igual cartão de crédito. Enfim, eles não tem interesse em bater de frente em assuntos que vão prejudicar os anunciantes deles mesmos. Com certeza não são imparciais.

Seguindo a sua linha de raciocínio os jornais também não são imparciais, principalmente no domingo, dado a quantidade de propaganda de imóveis...

E a Quatro Rodas (ou qualquer outra revista de carros) possui várias propagandas de automóveis, não são imparciais?

Acho que esta é uma linha de raciocínio que não leva a nada... Precisamos sim é sempre ser críticos com relação ao que lemos (seguindo a linha que o Mike comentou...).

Abraço.

Fat
02-10-2012, 08:56
Mas a Quatro Rodas não é imparcial faz tempo. O Auto Esporte da Globo então...

O site Best Cars é imparcial, tanto que a Chevrolet não dá mais carros para eles testarem acho que desde 2009 quando falaram algumas verdades sobre a linha defasada deles.

Outra revista de carros que era imparcial era a AutoPower, falou mal até de anunciante citando o nome. Faliu.

marcelocostabr
02-10-2012, 10:17
Fundos imobiliários são mais vantajosos para investidor iniciantepublicado em 27/09/2012 às 12:22 ,
atualizado em 27/09/2012 às 16:47
por Guilherme Yoshida | Fonte: ZAP Imóveis
Comentar (http://www.zap.com.br/revista/imoveis/dicas-e-materias/fundos-imobiliarios-sao-mais-vantajosos-para-investidor-iniciante-20120927?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=news_Imoveis_2012.10.02_Fundos_imobil iarios_sao_boa_opcao_para_o_pequeno_investidor#anc oracomentario)








Investir em imóveis pode ser uma boa alternativa para quem pretende aplicar o dinheiro que tem sobrado no final do mês.
No entanto, a ideia de se gerar renda extra com imóveis residenciais prontos (acabados) ou em construção (na planta) para venda ou aluguel pode não ser a melhor escolha para os iniciantes no segmento.
Segundo especialistas em finanças pessoais, os fundos imobiliários são os mais indicados, pois têm algumas vantagens sobre a compra dos imóveis físicos para alugar posteriormente.
http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/imoveis/2012/09/mercado-imobiliario3ok2.jpg (http://www.zap.com.br/revista/imoveis/servicos/fundos-imobiliarios-sao-mais-vantajosos-para-investidor-iniciante-20120927/attachment/mercado-imobiliario3ok-5/)A localização do imóvel é um dos fatores que o investidor deve se atentar na hora de fazer uma aplicação (Foto: Divulgação)

A principal qualidade apontada nesta modalidade é a possibilidade de se tornar sócio do empreendimento (e não proprietário único) e aplicar o dinheiro fracionado, permitindo o investidor comprar ou vender cotas de acordo com sua capacidade financeira.
“Neste instrumento, você pode investir valores menores; não precisa comprar o imóvel por inteiro. Além disso, os fundos têm isenção de imposto de renda para pessoas físicas”, explica Oswaldo Sena, planejador financeiro do IBCPF (Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros).
Para ele, é muito importante que o investidor analise com atenção um dos fatores que podem fazer com que se obtenha um maior ganho com o investimento: a localização do imóvel. O investidor precisa atentar-se se existe a perspectiva de valorização na região.
“Imóvel costuma ser um investimento seguro. Porém, o retorno da aplicação é em longo prazo, podendo chegar até 10 anos. Mas pode acontecer antes”, completa Sena.
http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/imoveis/2012/09/nasdaq.zapimoveis.jpg (http://www.zap.com.br/revista/imoveis/servicos/fundos-imobiliarios-sao-mais-vantajosos-para-investidor-iniciante-20120927/attachment/nasdaq-zapimoveis/)Investimento em imóvel costuma ser bastante seguro, porém, o retorno acontece em longo prazo (Foto: Banco de Imagens/Think Stock)

Mesmo assim, as facilidades dos fundos imobiliários compensam. Segundo a XP Investimentos, neste modo, o investidor conta com um home broker para negociar as suas cotas (gestão profissional), enquanto na aquisição do bem para alugar há a preocupação com escrituras, certidões, ITBI, reformas.
Além disso, há os riscos da vacância (período em que o imóvel fica vago, sem gerar renda) e inadimplência, dois dos principais fatores negativos apontados pelos consultores.
Leia também:

Imóveis encalhados freiam alta dos preços (http://www.zap.com.br/revista/imoveis/mercado/imoveis-encalhados-freiam-alta-dos-precos-20120820/)
Quase 75% dos brasileiros tinham casas própria em 2011, diz IBGE (http://www.zap.com.br/revista/imoveis/mercado/quase-75-dos-brasileiros-tinham-casa-propria-em-2011-diz-ibge-20120921/)


+ SERVIÇOS (http://www.zap.com.br/revista/imoveis/categoria/servicos/?s=&submit.x=12&submit.y=16&submit=Buscar&category=1&category_name=servicos)


Já a média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar uma venda, por exemplo, é de 6% do valor final, enquanto nos fundos imobiliários o investidor paga apenas 0,5% de corretagem para negociar suas cotas no mercado.
“Hoje em dia não dá mais para viver de juros. Então, muitas vezes, ao invés de adquirir um imóvel, vale a pena também comprar terrenos. A rentabilidade deles é bem maior”, sugere Gustavo de Carvalho Chaves, diretor-executivo da G9 Investimentos.
Ele acrescenta que outras modalidades extremamente lucrativas de investir em imóveis e ainda pouco conhecidas do investidor tradicional são os leilões (judiciais e extrajudiciais) e concorrências públicas.
“Assim, a pessoa poderá formar uma carteira com descontos que podem chegar a 40% do valor de mercado. É bom ponderar isso quando for investir”, finaliza Chaves.

Alex Sound
02-10-2012, 11:17
os fundos imobiliários são bons quando a economia está aquecida, se porventura ocorrer uma crise recessiva e os aluguéis despencarem devido ao excesso de imóveis vagos, os rendimentos vão junto.

Essa preocupação do governo com o PIB vem daí, quer ver a economia girar a pelo menos 3% ao ano.

marcelocostabr
02-10-2012, 11:28
Mas é muito mais seguro e melhor, você ter 1 milhão em cotas de um fundo imobiliário com imóveis consagrados alugados para Petrobrás, por exemplo, ou um fundo com 100 salas comerciais na Av Faria Lima em SP capital (pra quem não é de SP, essa avenida é uma das mais importantes e valorizadas da cidade), do que ser dono de 1 sala apenas que vale 1 milhão.

Se tiver uma crise e você perder o inquilino desta sala, seu rendimento vai a ZERO, e ainda vai ter que arcar com IPTU e condomínio do período que estiver vago. Num fundo você vai ratear essa despesa e com certeza absoluta, nenhum fundo vai ficar com 100% dos imóveis vagos. A renda vai diminuir, mas vai ser pouco e pelo menos, ainda vai ter renda.

Ficou ruim seu fundo? Não tá satisfeito? Vende suas cotas e receba seu dinheiro em 3 dias úteis (D+3), sem burocracia, sem certidões, sem nenhum documento, simples assim.

Camargo21
02-10-2012, 12:18
os fundos imobiliários são bons quando a economia está aquecida, se porventura ocorrer uma crise recessiva e os aluguéis despencarem devido ao excesso de imóveis vagos, os rendimentos vão junto.

Essa preocupação do governo com o PIB vem daí, quer ver a economia girar a pelo menos 3% ao ano.


tenho imoveis comerciais alugados e mesmo passando por tantos planos economicos, com inflação, sem inflaçao, etc, etc, etc, a unica coisa que eu nunca vi ate hoje foi qualquer um dos alugueis "despencarem", pelo contrario, venceu o contrato, os reajustes tem ficado muito acima de outros rendimentos. Os de SP então, devido a procura por imoveis comerciais em algumas regioes, os valores dispararam nos ultimos anos

danban
02-10-2012, 12:26
Mas é muito mais seguro e melhor, você ter 1 milhão em cotas de um fundo imobiliário com imóveis consagrados alugados para Petrobrás, por exemplo, ou um fundo com 100 salas comerciais na Av Faria Lima em SP capital (pra quem não é de SP, essa avenida é uma das mais importantes e valorizadas da cidade), do que ser dono de 1 sala apenas que vale 1 milhão.

Se tiver uma crise e você perder o inquilino desta sala, seu rendimento vai a ZERO, e ainda vai ter que arcar com IPTU e condomínio do período que estiver vago. Num fundo você vai ratear essa despesa e com certeza absoluta, nenhum fundo vai ficar com 100% dos imóveis vagos. A renda vai diminuir, mas vai ser pouco e pelo menos, ainda vai ter renda.

Ficou ruim seu fundo? Não tá satisfeito? Vende suas cotas e receba seu dinheiro em 3 dias úteis (D+3), sem burocracia, sem certidões, sem nenhum documento, simples assim.

Marcelo

Qual a rentabilidade que você tem conseguido nestes fundos?

Mike Portnoy
02-10-2012, 16:49
Pessoal, esses fundos realmente são muito interessantes. Se a cesta estiver bem feita, é só alegrias. Tem muita gente que pulou fora da bolha dos apês na planta e passou a comprar cotas desses investimentos, com retornos bons.

Aliás, acho que esses investimentos poderão ajudar muito o setor a continuar com os preços atuais.

Vejam que o crédito imobiliário atual é mantido pelo FGTS e pela poupança (e, por baixo dos panos, num intrincado esquema destrutivo, pelo tesouro nacional - nossos impostos). Assim, quando a Selic tiver de subir, muita gente que está com o dinheiro parado na poupança sairá a campo para outras opções, o que fará minguar a poupança e, consequentemente, o crédito imobiliário.

Assim sendo, os "donos do jabá" terão que buscar outras fontes de $$$ para manter alto o crédito imobiliário e acredito que é justamente desses fundos imobiliários que eles poderão passar a beber.

No meu entendimento, a contração do crédito ou o aumento dos juros fariam estourar uma bolha no nosso mercado, puxando os preços muito para baixo. MAS, no caso de haver a massificação de grandes fundos imobiliários, com certeza ter-se-á aí uma opção para aumentar a oferta de crédito e impedir altas dos juros de sua concessão.

Possivelmente o Governo trabalhará essa hipótese quando for necessário. Assim, se estimulará muito o investimento nesses fundos imobiliários. Aliás já estão fazendo isso, mediante muita publicidade. Tenho que se houver contração de crédito no futuro, o dinheiro que será usado para ampliar a oferta desses créditos será justamente desses fundos de investimento imobiliário.

Ainda não pesquisei sobre os riscos de uma eventual operação dessas. Mas acho que SE a inadimplência no crédito imobiliário não crescer, pode sim dar certo e nos livrar de eventual contração de crédito imobiliário, segurando, por conseguinte, os preços nos atuais patamares por muito mais tempo.

Vamos acompanhando. Vejo que o Governo tem lenha para queimar nesse mercado. Mas essa lenha não é infinita. Mas pode queimar até que alcancemos eventual novo ciclo de crescimento daqui a alguns anos. E tudo terá sido, de novo, uma "marolinha", heheheh.

Agora mesmo esses investimentos parecem estar valendo a pena. Compra de imóveis deve ficar suspensa.

E a economia como um todo deverá ser estudada nos meses que se seguirão depois das eleições municipais. É que agora mesmo o Governo está fazendo peripécias para manter aparências e tentar garantir o maior número de municípios possível, e isso atrapalha bastante qualquer exame...

Abraço!

marcelocostabr
02-10-2012, 18:19
danban, 0,8% fora a valorização da cota. Consulte uma corretora e peça um comparativo dos fundos bem como indicação. Acho que tem fundos que dá até mais de 1%, em contra partida as cotas valorizam menos.

Trueguy
02-10-2012, 18:29
NMHO, poupança só vale a pena se for a poupança antiga, e +- até o FGC.
Mercado está majoritário no sentido de necessidade de aumento da taxa SELIC.
Com, a boa rentabilidade da RF, via Tesouro Direto, irá sofrer bastante, com exceção do pessoal que investiu em LFT.
Os FIIs são bons, mas estão no topo... não há mais espaço, entendo, para melhoras, ao contrário...

Rodo1fo
02-10-2012, 18:47
Vou dar uma pesquisada nos fundos, estou sem tempo, comprei ações da construtrora Eztec em 2010, paguei na epoca 11 reais cada e deixei esquecidas na minha conta, hoje apos 2 anos esta 25 reais, claro que é um exemplo de sucesso, mas ja tive algumas decepções.

Mike Portnoy
02-10-2012, 19:44
A estratégia dos caras em relação aos fundos de investimento imobiliário está dando certo. Os volumes aplicados só tem crescido.

vejam: http://www.infomoney.com.br/onde-investir/investimentos-imobiliarios/noticia/2576196/Fundos-imobiliarios-volume-negociado-ate-setembro-duas-vezes-maior-que

"Fundos imobiliários: volume negociado até setembro já é duas vezes maior que em 2011O número de investidores também cresceu de forma importante, de 35.282 investidores em 2011 para 54.621 no final de setembro deste ano

Por Diego Lazzaris Borges |15h17 | 02-10-2012

(...)"

Em breve vão começar a jogar esse dinheiro no crédito imobiliário. O Governo sempre foi incapaz de gerir políticas públicas de primeiro mundo e por isso está aí entubando crédito no povão para lubrificar o PIB (que nem assim tem acelerado). Espero que esses créditos sejam pagos mesmo.

Enquanto o dinheiro desses fundos não passar a ser usado no crédito imobiliário, eu só vejo um problema: toda vez que muita gente corre para beber na mesma fonte, a água (leia-se lucro) começa a faltar ou ficar mais cara, fazendo o negócio ficar ruim.

Abraço!

Mike Portnoy
03-10-2012, 19:56
A "coordenadora de estudos da construção" da FGV afirma que NÃO há bolha imobiliária no Brasil.


Vejam: http://www.valor.com.br/brasil/2854034/para-coordenadora-da-fgv-nao-ha-bolha-imobiliaria-no-brasil


Afora o fato de ser muito suspeito um "mercado aquecido" se preocupar em ficar fazendo matérias para dizer que a bolha não existe, o fato é que precisamos refletir muito ao ler essas matérias. E é bom repetir o óbvio: nunca deleguem seu raciocínio a um veículo de informação que é sustentado com propaganda, anunciantes, etc.

Assim, convido a todos a esquecerem todos os argumentos do mundo, sejam eles contra, sejam eles a favor do que quer que seja. Façamos apenas contas. Isso mesmo: CONTAS.

I) Vejamos quanto custa financiar um apartamento padrão, no valor de R$350.000,00 em São paulo. Vejam que o valor médio do m2 em São Paulo foi de R$6703,00 para o mês de Setembro/12. Vou citar como fonte o índice FipeZap. Apesar desse índice ser carinhosamente manipulado pelas imobiliárias e construtoras, conforme uma matéria da Folha que eu postei logo atrás nesta sala, é uma medida que vou citar apenas para fins de cálculo e é importante ser essa a fonte, devido ao fato dela ser produzida por quem tem interesse em vender. (fonte: http://www.zap.com.br/revista/imoveis/mercado/metro-quadrado-custa-em-media-r-8-260-2-20120910/)

*Portanto, esse apartamento padrão, de preço total de R$350.000,00, considerando que o preço médio do m2 em SP é de R$6703,00, terá, aproximadamente, 52,21m2 (R$350k/R$6,703k).

Assim sendo, temos aí no exemplo, um apartamento de 52m2 a um preço especulado de R$350.000,00. Nesse tamanho aí eu não sei se cabem 2 quartos e não sei se está incluído o tamanho da garagem.

II) Se o caboclo tiver esse dinheiro todo guardado em sua poupança, ou investido, convenhamos: ele jamais aceitará morar em qualquer ratoeira, e isso já o retira da lista de possíveis compradores. Convenhamos, também, que não é qualquer figura que tem todo esse dinheiro guardado num país como o nosso, em que a classe média tem renda mensal iniciando nos R$219,00, conforme classifica o Governo atual. Ou eu tô errado?

Demais disso, esse valor aí, no pior investimento do mundo, teria, pelo menos e para chutar baixo, R$1700,00/mês em rendimentos, o que não é pouco! Dá pra fazer muita coisa com esses R$1700,00. Inclusive pagar o aluguel de um apartamento padrão muito maior e melhor do que o do exemplo citado. E isso, sem pensar no fato de que ele ainda não vai ter que pagar juros por 35 anos (ou menos, caso ele venda a sogra para amortizar a dívida mais rapidamente:p)! Mas esse é um outro assunto...

III) MAS, suponhamos que esse nobre cidadão não tenha esse dinheiro guardado e está louco para comprar o bolhudão em "suaves parcelas".

Aos cálculos*:

Segundo a maior mutuante imobiliária do Brasil, mais conhecida como CEF, para se tomar um empréstimo para comprar um imóvel usado de valor de R$350.000,00, é necessário o seguinte:

a - Entrada de R$45.701,00;

b - 420 parcelas (35 anos, com vencimento da última em 2047 - época em que os carros voarão à Lua), cujo valor da inicial até a parcela que será paga daqui a 10 anos pelo menos: mais de R$2500,00 + TR (que é variável e não aparece na simulação). O decréscimo da parcela dificilmente ocorrerá, ou ocorrerá bem menos do que aparece na simulação, devido à correção do saldo devedor pela TR. Apenas se a TR ficar zerada é que teremos um decréscimo bom na parcela. Mas isso não dá para prever, pois a TR também pode subir e isso é absolutamente imprevisível, especialmente em tempos de eventual crise. Ressalto que, dentro desse valor, pelo menos R$1900,00/mês serão em JUROS. É importante saber qual é o aluguel do $$$ (também conhecido como juros) que se pagará ao banco por 35 anos.

c - Renda MÍNIMA: R$ 10.000,00/mês

d - Taxas administrativas da CEF: não achei. Mas já asseguro que não é barato. Paga-se taxa para tudo. É avaliação do imóvel, avaliação jurídica da documentação e umas outras coisas que vão te arrancar mais uns R$1k pelo menos.

Para aqueles que ainda não sabem, os valores não param por aí. Vejam o que mais é necessário:

e - ITBI+escrituração, etc: 2% sobre o valor do imóvel + taxas de escrituração e certidões (isso é pago além do imposto ITBI e é bem caro). Façam as contas do absurdo que isso vira!

f - Corretores: média de 6% do valor da transação. Façam as contas desse lucro absurdo!

Ou seja, além da entrada de R$ 45K, é necessário desembolsar à vista, mais cerca de uns R$10k. Assim, o nosso caboclo terá de desembolsar pelo menos R$55k, para chutar baixo, só para poder desfrutar de seu cantinho bolhudo. E isso se ele tiver renda familiar bruta de, pelo menos, R$10K, pois, caso contrário, levará um mega carinhoso chute no traseiro por parte do agente financeiro da CEF, o qual ainda vai te chingar respeitosamente.

IV) Diante de todos os dados acima expostos, para que eu possa vender um apartamento de apenas 51,2m2 pelo preço médio do m2 especulados atuais (preço médio: R$6,7k) na cidade de SP, o nosso cidadão exemplo deverá ter um mínimo de R$55k para gastar na hora, mais uma renda mínima de R$10k, e deverá pagar, pelo menos, R$2500,00+TR por mês, num financiamento que tem previsão para terminar em 2047 (ano em que nossos carros poderão nos levar à Lua:hilario:).

PERGUNTA-SE a todos aqueles que quiserem responder:

1 - Em qual faixa, neste país de população normalmente rica feito o Brasil, se encontra uma família com renda de R$10k mensais??? Essa faixa seria mais de 50% da população brasileira???

2 - Quem ganha R$10k mensais aceitar mesmo pagar um financiamento de 35 anos para morar num apartamento feito para estudantes/pessoas solteiras, de 51m2??? E quem tem $$ para pagar à vista vai aceitar morar nessa kitnet???

3 - Quem ganha R$10k bruto mensais vai aguentar um financiamento de R$2500,00 + condomínio + despesas gerais + lazer + carros + fazer poupança, por mais de 10 anos que seja??? E tudo isso só para morar tão apertado por um preço tão alto??? Conseguirá amortizar antecipadamente pelo menos 1 ano dessa dívida enorme???

4 - Num espaço tão pequeno, essa pessoa terá conjuge? Terá filhos? Quantos? Viverão bem num espaço tão pequeno e presos a um financiamento de 35 anos??

5 - Essa pessoa vai estar pelo menos viva quando esses 35 anos se passarem e ela, finalmente, receber sua escritura definitiva, decretando sua propriedade sobre o bolhudinho?

6 - Será que custa tanto esperar pelo menos mais uns 3 ou 4 anos para ver se esse "boato absurdo de bolha" é mesmo verdade???

7 - Considerando que o aluguel de 35 anos para o banco (mais conhecido como juros+seguros+TR variável) nesse financto. é de cerca de R$1900,00, não seria melhor fazer mais um contrato de aluguel com esse mesmo valor e morar num imóvel do dobro do tamanho, muito mais confortável e, talvez, até melhor localizado, só para esperar esses 3 ou 4 anos???


FICA A REFLEXÃO e mais uma pergunta: Tem ou não tem bolha de preços exagerados??? Vamos todos acreditar na coordenadora cegamente? Ou vamos todos parar para pensar de verdade e perceber que isso tudo virou um tremendo perigo para as finanças domésticas das pessoas? será que foi mesmo bem vinda a 'ajuda' do Governo o qual só tem provocado o aumento da especulação desses preços, tendo esticado os financiamentos de 15 para 35 anos (daqui a pouco serão 40), entre outras medidas para alavancar a economia toda em crédito enterno??? Será que essa bebedeira vai durar para sempre, ao contrário de outros países em que o bêbado caiu de tanto beber crédito que inflou bolha, enriqueceu alguns e destruiu o mercado imob todo? (ex. Espanha)


Abraço!

Fat
03-10-2012, 23:43
Foi o que eu tinha escrito aqui, mas não achei.



Vamos um bairro bem popular = Itaquera


Um apartamento bem pequeno = 40 m²

Baseado no preço do m² de Itaquera o preço seria de R$ 120.000,00.


Se o cara conseguir comprar com entrada zero e taxa de 0,90%/mês dará uma parcela de uns R$ 1.100,00 sem considerar a correção para TR que é um tiro no escuro.

O cara precisa ganhar uns R$ 3.500,00.


Etão o cara que ganha R$ 3.500,00 que pela média do Brasil é um bom salário, vai ter que morar em Itaquera num apartamento de 40 m²

E se o cara ganha menos de R$ 3.500,00?

Vai para favela.


Mas lembrando que tem que comprar AGORA, pois o corretor falou que vai subir mais.

danban
03-10-2012, 23:56
Mike Portnoy

A "coordenadora de estudos da construção" da FGV afirma que NÃO há bolha imobiliária no Brasil.


Vejam: http://www.valor.com.br/brasil/2854034/para-coordenadora-da-fgv-nao-ha-bolha-imobiliaria-no-brasil


Afora o fato de ser muito suspeito um "mercado aquecido" se preocupar em ficar fazendo matérias para dizer que a bolha não existe, o fato é que precisamos refletir muito ao ler essas matérias. E é bom repetir o óbvio: nunca deleguem seu raciocínio a um veículo de informação que é sustentado com propaganda, anunciantes, etc.




O texto da coordenadora da FGV tem que ser lido com ressalvas, assim como todos os textos apocalípticos. Nem mais, nem menos. Como venho dizendo, não dá para confiar em tudo que se vê na internet.

Mas trata-se da coordenadora de estudos da construção de uma instituição respeitável. Não é qualquer coisa.


Assim, convido a todos a esquecerem todos os argumentos do mundo, sejam eles contra, sejam eles a favor do que quer que seja. Façamos apenas contas. Isso mesmo: CONTAS.

I) Vejamos quanto custa financiar um apartamento padrão, no valor de R$350.000,00 em São paulo. Vejam que o valor médio do m2 em São Paulo foi de R$6703,00 para o mês de Setembro/12. Vou citar como fonte o índice FipeZap. Apesar desse índice ser carinhosamente manipulado pelas imobiliárias e construtoras, conforme uma matéria da Folha que eu postei logo atrás nesta sala, é uma medida que vou citar apenas para fins de cálculo e é importante ser essa a fonte, devido ao fato dela ser produzida por quem tem interesse em vender. (fonte: http://www.zap.com.br/revista/imovei...60-2-20120910/ (http://www.zap.com.br/revista/imoveis/mercado/metro-quadrado-custa-em-media-r-8-260-2-20120910/))

*Portanto, esse apartamento padrão, de preço total de R$350.000,00, considerando que o preço médio do m2 em SP é de R$6703,00, terá, aproximadamente, 52,21m2 (R$350k/R$6,703k).


R$ 350k em um apartamento de 52m2, eu acho caro. Concordo com você. Não vejo mais margem para elevação de preços.


Assim sendo, temos aí no exemplo, um apartamento de 52m2 a um preço especulado de R$350.000,00. Nesse tamanho aí eu não sei se cabem 2 quartos e não sei se está incluído o tamanho da garagem.


Acredito que não esteja inclusa a garagem. Normalemente se fala em área privativa, que é a área do apartamento mais a área do depósito individual no subsolo, se existir.


II) Se o caboclo tiver esse dinheiro todo guardado em sua poupança, ou investido, convenhamos: ele jamais aceitará morar em qualquer ratoeira, e isso já o retira da lista de possíveis compradores. Convenhamos, também, que não é qualquer figura que tem todo esse dinheiro guardado num país como o nosso, em que a classe média tem renda mensal iniciando nos R$219,00, conforme classifica o Governo atual. Ou eu tô errado?

Provavelmente não. Quem tem a grana guardada vai usar parte para dar entrada, parte para reforma/decoração e deve guardar uma parte como segurança. No final vai comprar um apartamento melhor com financiamento. Pelo menos é o que eu faria.


Demais disso, esse valor aí, no pior investimento do mundo, teria, pelo menos e para chutar baixo, R$1700,00/mês em rendimentos, o que não é pouco! Dá pra fazer muita coisa com esses R$1700,00. Inclusive pagar o aluguel de um apartamento padrão muito maior e melhor do que o do exemplo citado. E isso, sem pensar no fato de que ele ainda não vai ter que pagar juros por 35 anos (ou menos, caso ele venda a sogra para amortizar a dívida mais rapidamente:p)! Mas esse é um outro assunto...

Para quem tem reservas e pretende mantê-las, a conta vai ser sempre favorável para a locação. Mas comprar um imóvel não é só conta. Existe outras coisas por trás, como a satisfação e a segurança em morar no que é seu. Quem não se importa com isso e tem disciplina financeira, tem mais é que alugar mesmo.


III) MAS, suponhamos que esse nobre cidadão não tenha esse dinheiro guardado e está louco para comprar o bolhudão em "suaves parcelas".

Aos cálculos*:

Segundo a maior mutuante imobiliária do Brasil, mais conhecida como CEF, para se tomar um empréstimo para comprar um imóvel usado de valor de R$350.000,00, é necessário o seguinte:

a - Entrada de R$45.701,00;

b - 420 parcelas (35 anos, com vencimento da última em 2047 - época em que os carros voarão à Lua), cujo valor da inicial até a parcela que será paga daqui a 10 anos pelo menos: mais de R$2500,00 + TR(que é variável e não aparece na simulação). O decréscimo da parcela dificilmente ocorrerá, ou ocorrerá bem menos do que aparece na simulação, devido à correção do saldo devedor pela TR. Apenas se a TR ficar zerada é que teremos um decréscimo bom na parcela. Mas isso não dá para prever, pois a TR também pode subir e isso é absolutamente imprevisível, especialmente em tempos de eventual crise. Ressalto que, dentro desse valor, pelo menos R$1900,00/mês serão em JUROS. É importante saber qual é o aluguel do $$$ (também conhecido como juros) que se pagará ao banco por 35 anos.


Também acho muita coisa um financiamento de 35 anos. Já hesitei em fazer o meu com 20.

No período pós-estabilização da moeda, a TR raras vezes passou de 0,5%am. Nos últimos 4 anos, não passou de 0,2%am. Não vejo grande problema na correção do saldo devedor, a não ser que se acredite em bolha. Mas quem acredita em bolha não vai comprar nem financiado, nem à vista.



c - Renda MÍNIMA: R$ 10.000,00/mês

d - Taxas administrativas da CEF: não achei. Mas já asseguro que não é barato. Paga-se taxa para tudo. É avaliação do imóvel, avaliação jurídica da documentação e umas outras coisas que vão te arrancar mais uns R$1kpelo menos.

Eu pago R$ 25,00 por mês de taxa de adm e paguei R$ 800,00 pela avaliação do imóvel. Esses valores, somados aos seguros resultam no CET de 11,5%aa do meu caso. A taxa de juros do meu contrato é de 10,5%aa (hoje existem taxas melhores).


Para aqueles que ainda não sabem, os valores não param por aí. Vejam o que mais é necessário:

e - ITBI+escrituração, etc: 2% sobre o valor do imóvel + taxas de escrituração e certidões (isso é pago além do imposto ITBI e é bem caro). Façam as contas do absurdo que isso vira!

Os bancos também financiam essa taxa, se interessar. Eles normalmente vão financiar parte do valor do imóvel mais 4% para este tipo de despesa.


f - Corretores: média de 6% do valor da transação. Façam as contas desse lucro absurdo!

Quem paga a corretagem é o vendedor, não o comprador.


Ou seja, além da entrada de R$ 45K, é necessário desembolsar à vista, mais cerca de uns R$10k. Assim, o nosso caboclo terá de desembolsar pelo menos R$55k, para chutar baixo, só para poder desfrutar de seu cantinho bolhudo. E isso se ele tiver renda familiar bruta de, pelo menos, R$10K, pois, caso contrário, levará um mega carinhoso chute no traseiro por parte do agente financeiro da CEF, o qual ainda vai te chingar respeitosamente.

Ainda bem que é assim, não é mesmo? Sinal de que eles estão preocupados com o crédito e não saindo distribuindo dinheiro por aí, como fizeram nos EUA.


IV) Diante de todos os dados acima expostos, para que eu possa vender um apartamento de apenas 51,2m2 pelo preço médio do m2 especulados atuais (preço médio: R$6,7k) na cidade de SP, o nosso cidadão exemplo deverá ter um mínimo de R$55k para gastar na hora, mais uma renda mínima de R$10k, e deverá pagar, pelo menos, R$2500,00+TR por mês, num financiamento que tem previsão para terminar em 2047 (ano em que nossos carros poderão nos levar à Lua:hilario:).


Se o cara que quer comprar um apartamento de 350k não tem 55k para dar à vista, é melhor procurar alguma coisa mais barata. Esse não é apartamento para ele.


PERGUNTA-SE a todos aqueles que quiserem responder:

1 - Em qual faixa, neste país de população normalmente rica feito o Brasil, se encontra uma família com renda de R$10k mensais??? Essa faixa seria mais de 50% da população brasileira???

Acho que não é 50% não. Deve ser bem menos. Mas também não é 50% dos imóveis à venda que custam 350k.


2 - Quem ganha R$10k mensais aceitar mesmo pagar um financiamento de 35 anos para morar num apartamento feito para estudantes/pessoas solteiras, de 51m2??? E quem tem $$ para pagar à vista vai aceitar morar nessa kitnet???

Acho que esse não é apartamento para nenhum dos dois tipos de compradores.


3 - Quem ganha R$10k bruto mensais vai aguentar um financiamento de R$2500,00 + condomínio + despesas gerais + lazer + carros + fazer poupança, por mais de 10 anos que seja??? E tudo isso só para morar tão apertado por um preço tão alto??? Conseguirá amortizar antecipadamente pelo menos 1 ano dessa dívida enorme???


Quem ganha 10k por mês deve comprometer no máximo 2k com a casa, NMO.


4 - Num espaço tão pequeno, essa pessoa terá conjuge? Terá filhos? Quantos? Viverão bem num espaço tão pequeno e presos a um financiamento de 35 anos??


É um apartamento para no máximo 1 casal com 1 filho.


5 - Essa pessoa vai estar pelo menos viva quando esses 35 anos se passarem e ela, finalmente, receber sua escritura definitiva, decretando sua propriedade sobre o bolhudinho?

Não dá para saber. Será que amanhã estaremos nós?


6 - Será que custa tanto esperar pelo menos mais uns 3 ou 4 anos para ver se esse "boato absurdo de bolha" é mesmo verdade???

Acho que cada um tem a sua história. NMO, hoje, não acredito em altas. Então, recomendaria que quem quer vender, venda. Quem quer comprar e pode esperar, não vejo porque comprar.


7 - Considerando que o aluguel de 35 anos para o banco (mais conhecido como juros+seguros+TR variável) nesse financto. é de cerca de R$1900,00, não seria melhor fazer mais um contrato de aluguel com esse mesmo valor e morar num imóvel do dobro do tamanho, muito mais confortável e, talvez, até melhor localizado, só para esperar esses 3 ou 4 anos???

Como disse, o aluguel sempre vai ser vantajoso para quem tem poupança e disciplina.

O aluguel do dinheiro não será de R$ 1.900,00 pelos 35 anos. Se o saldo devedor é de R$ 305.000,00 no mês zero, o mutuário vai amortizar R$ 726,00/mês durante os 35 anos. O restante é o custo do dinheiro, que no começo será os R$ 1.900,00, mas diminuirá com o tempo.



FICA A REFLEXÃO e mais uma pergunta: Tem ou não tem bolha de preços exagerados??? Vamos todos acreditar na coordenadora cegamente? Ou vamos todos parar para pensar de verdade e perceber que isso tudo virou um tremendo perigo para as finanças domésticas das pessoas? será que foi mesmo bem vinda a 'ajuda' do Governo o qual só tem provocado o aumento da especulação desses preços, tendo esticado os financiamentos de 15 para 35 anos (daqui a pouco serão 40), entre outras medidas para alavancar a economia toda em crédito enterno??? Será que essa bebedeira vai durar para sempre, ao contrário de outros países em que o bêbado caiu de tanto beber crédito que inflou bolha, enriqueceu alguns e destruiu o mercado imob todo? (ex. Espanha)

danban
03-10-2012, 23:57
Continuo não acreditando em previsões catastróficas.

Comprar um apartamento à vista pode ser melhor para a alguns (provavelmente a maioria), mas não todos. Meu primeiro apartamento foi comprado à vista. O atual, não. Já poderia ter quitado o financiamento, mas fiz apenas algumas amortizações pois o que pago de CET (11,5%aa + TR) é inferior ao que consigo nos meus negócios (20%aa + IGPM). Mesmo assim, em dois anos, já diminui o prazo de 20 para 12 anos. Quem tiver o mínimo de educação financeira não pode aceitar um financiamento de 35 anos e, mesmo que o faça, tem que amortizar o saldo antes.

Não vejo problema em uma família financiar um imóvel. Comprar à vista um bem de valor tão alto é muito difícil. Acho que apenas uma pequena parte dos negócios ocorre desta maneira, mesmo porque os juros do sistema imobiliário são os mais baixos que existem. Uma família comprometer parte de sua renda (10 - 20%) com a moradia é absolutamente normal. Acho muito pior financiar um carro e maioria das pessoas compram carros assim. Neste mercado, sim, eu acredito que uma hora a coisa vai estourar.

Mike Portnoy
03-10-2012, 23:57
Foi o que eu tinha escrito aqui, mas não achei.



Vamos um bairro bem popular = Itaquera


Um apartamento bem pequeno = 40 m²

Baseado no preço do m² de Itaquera o preço seria de R$ 120.000,00.


Se o cara conseguir comprar com entrada zero e taxa de 0,90%/mês dará uma parcela de uns R$ 1.100,00 sem considerar a correção para TR que é um tiro no escuro.

O cara precisa ganhar uns R$ 3.500,00.


Etão o cara que ganha R$ 3.500,00 que pela média do Brasil é um bom salário, vai ter que morar em Itaquera num apartamento de 40 m²

E se o cara ganha menos de R$ 3.500,00?

Vai para favela.


Mas lembrando que tem que comprar AGORA, pois o corretor falou que vai subir mais.


No maravilhoso bairro de Itaquera por R$120k??? Tá otimista, hein!!!

Com a bolha dos "Meu Casebre, Minha Dívida" do Governo, dificilmente se achará um bolhudinho dessas cohab por menos de R$150k!!! Toda a vez que esse Governo se mete a enfiar dinheiro em algum nicho comercial, os especuladores tomam conta e os preços explodem. Nesse projeto de casas populares aí, os preços mais do que dobraram e tudo por culpa desse subsídio do Governo. E a maioria dos pobres continuam sem ter como comprar essas cohab...

Agora, com essa ampliação desse programa para alcançar pessoas que ganham mais, os especuladores vão aumentar ainda mais os preços... Em breve se verá um cohab desses sendo oferecido por R$200k...

Não tem jeito, quem fez os preços subirem foram os repassadores de ágio dos apês na planta (maior parte do problema). Além disso, contribuiu muito para essa inflação de preços esse negócio de aumentar o prazo de financiamento de 15 para 35 anos, fazendo a parcela "caber no bolso". De um jeito ou de outro, o preço final explodiu às alturas só na especulação, pois o povo é burro e mal sabe fazer a conta de se a parcela realmente cabe no bolso; imagina exigir que ele entenda quanto isso vira no total....

De todo modo, eu entendo que você tem toda a razão.:legal:

Abraço!

Mike Portnoy
04-10-2012, 00:08
Continuo não acreditando em previsões catastróficas.

Comprar um apartamento à vista pode ser melhor para a alguns (provavelmente a maioria), mas não todos. Meu primeiro apartamento foi comprado à vista. O atual, não. Já poderia ter quitado o financiamento, mas fiz apenas algumas amortizações pois o que pago de CET (11,5%aa + TR) é inferior ao que consigo nos meus negócios (20%aa + IGPM). Mesmo assim, em dois anos, já diminui o prazo de 20 para 12 anos. Quem tiver o mínimo de educação financeira não pode aceitar um financiamento de 35 anos e, mesmo que o faça, tem que amortizar o saldo antes.

Não vejo problema em uma família financiar um imóvel. Comprar à vista um bem de valor tão alto é muito difícil. Acho que apenas uma pequena parte dos negócios ocorre desta maneira, mesmo porque os juros do sistema imobiliário são os mais baixos que existem. Uma família comprometer parte de sua renda (10 - 20%) com a moradia é absolutamente normal. Acho muito pior financiar um carro e maioria das pessoas compram carros assim. Neste mercado, sim, eu acredito que uma hora a coisa vai estourar.

Dan,

Você entende que está tudo normal e que é aconselhável comprar agora? Qual é realmente o seu entendimento para hoje? Você concorda com o texto da matéria que eu colei sobre aquela coordenadora que trabalha na FGV? Afora o aspecto emocional de uma compra dessas, quais seriam os motivos economico-financeiros para se fazer esse gasto no patamar atual?

Abraço!

Mike Portnoy
04-10-2012, 09:09
Acabou o otimismo exagerado? Ou só querem derrubar o "mercado aquecido" no grito?


FONTE: http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2012/10/04/estamos-a-beira-de-uma-catastrofe-imobiliaria-diz-economista.jhtm




04/10/2012 - 08h00
Estamos à beira de uma catástrofe imobolhária, diz economista



Apesar de muita gente acreditar que o Brasil está livre do risco de ter uma bolha no setor imobiliário, há também muita gente que não duvida da existência deste risco, inclusive existem indícios científicos em relação aos rumos do país para a formação deste fenômeno, que com a excessiva oferta de crédito, acaba permitindo ao indivíduo comprar mais do que realmente pode.


O professor e pesquisador do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada), Adolfo Sachsida, diz que as pessoas pensam que o país está livre do risco de bolha porque nos Estados Unidos, onde a bolha explodiu, os juros destinados aos empréstimos imobiliários correspondiam a mais de 50% do PIB, enquanto que no Brasil chega a 5%, 6%.


“O fato de os juros serem menores aqui significa que os estragos de uma futura bolha serão menores, mas não exclui a possibilidade de ocorrer este fenômeno no atual cenário que o Brasil está”, diz o economista, que junto ao pesquisador Mário Mendonça, publicou um estudo para o Ipea apontando a possibilidade concreta da existência de uma bolha no mercado de imóveis do Brasil.


Preço médio de imóveis subiu 150%
Nos últimos três anos, o preço médio dos imóveis em algumas metrópoles brasileiras subiu em média 150%. O valor alto assusta, mas quando vemos na prática, nos apavoramos mais ainda com a evolução insustentável do setor de imóveis no Brasil, que com o crescimento acelerado da oferta de crédito infla a bolha de preços imobiliários.


“Estamos próximos de uma catástrofe imobiliária”, alerta o professor Adolfo Sachsida, que explica que os estímulos à economia pelo governo estão sendo aplicados de maneira errônea pelas políticas fiscal e monetária e estão levando ao mal crescimento do setor, com a alta desenfreada dos preços nas metrópoles pesquisadas: São Paulo, Rio, Salvador, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza e Brasília.


Governo deveria gasta rmenos e reduzir impostos
Quanto à política fiscal, Sachsida afirma que o Governo deveria gastar menos e reduzir os impostos, pois assim o brasileiro teria mais dinheiro no bolso para comprar imóvel e não precisaria tomar tanto crédito para financiamentos. “Quando o Governo joga um rio de crédito, a demanda vai para cima e como a oferta de imóveis não a acompanha, o resultado é a elevação dos preços”, diz ele, afirmando que as construtoras não são culpadas, já que estão respondendo aos estímulos das atitudes do Governo no mercado.


Em relação à política monetária, o economista afirma que o governo tem adotado uma política extremamente permissiva com a inflação, desprezando o combate dela para o segundo plano


Um dos indícios de bolha é a atual situação do mercado. Sachsida afirma que se perguntarmos aos vendedores de imóveis como está o ano, eles dizem que as vendas estão bem mais fracas. “Isso é um sinal amarelo para o mercado”, alerta.


Soluções
“O Governo deveria parar de ser ganancioso e diminuir os impostos”, Sachsida acredita que o modelo expansionista do governo está errado e que o natural seria que as pessoas comprassem seus imóveis sem a necessidade deste dinheiro artificial conseguido pela alta expansão do crédito nos últimos meses. Segundo ele, se os impostos baixam, o poder de compra do consumidor aumenta.


Juros vão subir, diz professor
O professor Sachsida se preocupa com o fato de o governo estar expandindo demais o crédito, sobretudo no setor imobiliário, pressionando a taxa de juros artificialmente para baixo. Conforme diz, isso dá uma falsa impressão de que temos poupança para financiarmos grandes projetos.


Os juros nos EUA e na Europa nunca foram tão baixos e para o economista, essa situação não vai permanecer por muito tempo. Os juros no Brasil estão na casa dos 5% mas segundo Sachsida, “quando a taxa de juros internacional subir, o Brasil será obrigado a fazer o mesmo por aqui, colocando em situação delicada as pessoas que pegaram empréstimos pós-fixados, que é a esmagadora maioria”, completa.


Em crítica ao Banco Central, Sachsida fala que hoje o Regime de Metas de Inflação não é mais respeitado. “O BC deve explicações à sociedade brasileira pelas políticas que vem adotando”, finaliza o pesquisador.

danban
04-10-2012, 09:52
Dan,

Você entende que está tudo normal e que é aconselhável comprar agora? Qual é realmente o seu entendimento para hoje? Você concorda com o texto da matéria que eu colei sobre aquela coordenadora que trabalha na FGV? Afora o aspecto emocional de uma compra dessas, quais seriam os motivos economico-financeiros para se fazer esse gasto no patamar atual?

Abraço!

É difícil dizer, Mike...

Eu acho que os imóveis estão caros. Na minha percepção de valor das coisas, sem me apoiar em nenhum dado concreto, acho que hoje eles estão 20% acima do valor que considero justo (dentro do possível).

Mas vamos pensar no preço das coisas. Você, assim como eu, mora em São Paulo e sabe como como estão os preços por aqui. Sair para almoçar com a esposa não custa menos de R$ 120,00, bebendo refrigerante e cerveja nacional e sem sobremesa. Neste restaurante, nós vamos pagar mais R$ 20,00 de valet. Nos shoppings, não é diferente. O estacionamento, antes gratuito e que, quando iniciou a cobrança, custava R$ 3,00, hoje, não raras vezes passa dos R$ 20,00. Você tem filhos na escola? Eu tenho. Estou pesquisando opções para eles e as boas escolas não vão custar menos de R$ 1.500,00/mês por filho. A maioria chega a R$ 2.000,00 e cheguei a cancelar a visita de uma que queria módicos R$ 3.500,00/mês. Meu irmão mora em Campinas e colocou seus filhos numa das melhores escolas de lá a R$ 800,00/mês.

Em uma viagem a Nova York, eu quis negociar um preço na brincadeira com uma vendedora (daquelas negras bem grandonas). Ela riu e disse: This is New York City, baby. Estou quase te dizendo: ISSO AQUI É SÃO PAULO, CARA! Aqui se ganha mais, mas se gasta MUITO mais. Provavelmente Rio e Brasília, que têm preços de imóveis até mais estratosféricos que os nossos, também têm custo de vida altíssimo. Nossos colegas destas cidades poderiam se manifestar. Acho que esse é o mal dos grandes centros urbanos no mundo todo. Quem quiser morar mais próximo ao centro, vai ter que pagar caro.

Perspectivas de mudanças? Não sei. Posso te dizer que, do preço final do apartamento, só 20% é custo do terreno e esse poderia baixar, uma vez que acredito que hoje há mais dificuldade em se formatar empreendimentos. Mas e os outros 80%? Nessa grande fatia estão os insumos da construção, muitas vezes commodities que tem preço regulado pelo mercado internacional. Aço, cobre e cimento terão valores definidos por uma série de fatores, entre eles, a demanda do exterior e, enquanto a China continuar comprando como vem fazendo, não há margem para baixas.

Outra boa parte destes 80% é o valor da mão de obra. Essa mão de obra hoje ganha bem mais do que ganhava no passado. Mas eles estão ricos a ponto de reduzir seus salários pela metade? Não. Eles apenas deixaram de ser miseráveis e hoje evoluíram para pobres. Não vejo margem para redução deste insumo.

E as máquinas? Vão ter que custar metade do preço para que possamos reduzir os valores de locação. Será que isso vai acontecer?

As construtoras também trabalham hoje com taxas de retorno inferiores a de outros tempos. Pequenos investidores, idem.

A minha teoria é que os preços aqui (não posso falar do mercado imobiliário brasileiro) chegaram ao limite. Não acredito em mais elevações e creio até em pequenas e graduais baixas, mas não acredito em estouro de bolha do mercado como um todo.

Abraço.

Kronrj
04-10-2012, 10:18
Eu creio numa espécie de meio termo. Por aqui não veremos algo como o que ocorreus nos EUA e Europa por inúmeros motivos:

1) Para o brasileiro, ter um imóvel próprio é algo enraizado na nossa cultura. Quantas vezes eu fui criticado por morar de aluguel, mesmo explicando todas as vantagens. Dessa forma, o sujeito acha absurdo pagar 1500 reais de aluguel, mas acha "normal" pagar 5 mil de financiamento por décadas.
2) Brasileiro não tem o hábito de poupar, logo a compra do imóvel acaba sendo uma poupança forçada. É claro que para comprar um imóvel o sujeito coloca o filho em uma escola pública, compromentendo seu futuro, deixa de pagar o plano de saúde, deixa de viajar, etc. No final ele diz que está tranquilo porque agora tem seu imóvel próprio.
3) O nível de preços e os custos da construção civil subiram muito nos últimos anos. Não dá para comparar os custos de 2007 com os custos atuais. Por isso acho difícil uma queda tão expressiva.

Se a coisa ficar feia, o governo vai dar um jeito de criar uma regra para não prejudicar os mutuários e a Caixa, BB e outros bancos vão ter que entubar o prejuízo.

Fred Flintstone
04-10-2012, 11:14
Perspectivas de mudanças? Não sei. Posso te dizer que, do preço final do apartamento, só 20% é custo do terreno e esse poderia baixar, uma vez que acredito que hoje há mais dificuldade em se formatar empreendimentos. Mas e os outros 80%? Nessa grande fatia estão os insumos da construção, muitas vezes commodities que tem preço regulado pelo mercado internacional. Aço, cobre e cimento terão valores definidos por uma série de fatores, entre eles, a demanda do exterior e, enquanto a China continuar comprando como vem fazendo, não há margem para baixas.

Outra boa parte destes 80% é o valor da mão de obra. Essa mão de obra hoje ganha bem mais do que ganhava no passado. Mas eles estão ricos a ponto de reduzir seus salários pela metade? Não. Eles apenas deixaram de ser miseráveis e hoje evoluíram para pobres. Não vejo margem para redução deste insumo.
Fazendo um off-topic, eu me pergunto por que não se usa aço ao invés do concreto armado no Brasil. No mundo inteiro se faz edifícios em estrutura em aço, só aqui que não. O custo é maior, porém se faz na metade do tempo, se tanto. E se a obra durar a metade, quanto poderia se economizar com mão-de-obra e outros gastos? Nunca fiz contas mas acredito que a diferença não seja tão grande assim.

Mike Portnoy
04-10-2012, 12:43
É difícil dizer, Mike...

Eu acho que os imóveis estão caros. Na minha percepção de valor das coisas, sem me apoiar em nenhum dado concreto, acho que hoje eles estão 20% acima do valor que considero justo (dentro do possível).

Mas vamos pensar no preço das coisas. Você, assim como eu, mora em São Paulo e sabe como como estão os preços por aqui. Sair para almoçar com a esposa não custa menos de R$ 120,00, bebendo refrigerante e cerveja nacional e sem sobremesa. Neste restaurante, nós vamos pagar mais R$ 20,00 de valet. Nos shoppings, não é diferente. O estacionamento, antes gratuito e que, quando iniciou a cobrança, custava R$ 3,00, hoje, não raras vezes passa dos R$ 20,00. Você tem filhos na escola? Eu tenho. Estou pesquisando opções para eles e as boas escolas não vão custar menos de R$ 1.500,00/mês por filho. A maioria chega a R$ 2.000,00 e cheguei a cancelar a visita de uma que queria módicos R$ 3.500,00/mês. Meu irmão mora em Campinas e colocou seus filhos numa das melhores escolas de lá a R$ 800,00/mês.

Em uma viagem a Nova York, eu quis negociar um preço na brincadeira com uma vendedora (daquelas negras bem grandonas). Ela riu e disse: This is New York City, baby. Estou quase te dizendo: ISSO AQUI É SÃO PAULO, CARA! Aqui se ganha mais, mas se gasta MUITO mais. Provavelmente Rio e Brasília, que têm preços de imóveis até mais estratosféricos que os nossos, também têm custo de vida altíssimo. Nossos colegas destas cidades poderiam se manifestar. Acho que esse é o mal dos grandes centros urbanos no mundo todo. Quem quiser morar mais próximo ao centro, vai ter que pagar caro.

Perspectivas de mudanças? Não sei. Posso te dizer que, do preço final do apartamento, só 20% é custo do terreno e esse poderia baixar, uma vez que acredito que hoje há mais dificuldade em se formatar empreendimentos. Mas e os outros 80%? Nessa grande fatia estão os insumos da construção, muitas vezes commodities que tem preço regulado pelo mercado internacional. Aço, cobre e cimento terão valores definidos por uma série de fatores, entre eles, a demanda do exterior e, enquanto a China continuar comprando como vem fazendo, não há margem para baixas.

Outra boa parte destes 80% é o valor da mão de obra. Essa mão de obra hoje ganha bem mais do que ganhava no passado. Mas eles estão ricos a ponto de reduzir seus salários pela metade? Não. Eles apenas deixaram de ser miseráveis e hoje evoluíram para pobres. Não vejo margem para redução deste insumo.

E as máquinas? Vão ter que custar metade do preço para que possamos reduzir os valores de locação. Será que isso vai acontecer?

As construtoras também trabalham hoje com taxas de retorno inferiores a de outros tempos. Pequenos investidores, idem.

A minha teoria é que os preços aqui (não posso falar do mercado imobiliário brasileiro) chegaram ao limite. Não acredito em mais elevações e creio até em pequenas e graduais baixas, mas não acredito em estouro de bolha do mercado como um todo.

Abraço.

Entendo. Só faço apenas duas observações:

1 - As construtoras já têm dado mais de 20% só em descontos sobre seu estoque encalhado. Conforme as várias matérias que colei nesta sala, alguns especialistas entendem isso como "queda" de preço e não mero "desconto". Afinal, caras que querem é esfregar o máximo possível para tirar dinheiro delas jamais são bonzinhos dando desconto. "Desconto" é um eufemismo para as quedas que já ocorrem devido aos encalhes massivos de imóveis novos. E esse encalhe é maior ou menor, a depender da região. Há mesmo cidades em muito pior situação do que SP.

2 - A segunda observação, e essa é a mais importante, diz com a formação da demanda que atraiu a voraz especulação atual. Não adianta justificarmos que 80% do ativo é custo, se o valor final não pode ser absorvido pela demanda real. Aqui torno a repetir o conceito de "demanda" em seu sentido técnico: é a possibilidade/vontade de aquisição em determinado nível de preço. Isso nada tem a ver com a falaciosa "demanda reprimida", que pouco diz com demanda real e infla seu próprio tamanho incluindo até favelados que não tem renda nem para comida.

Ainda em relação a essa segunda observação, cabe lembrar que metade dos imóveis lançados durante o boom foram adquiridos por repassadores de ágio. Vale assinalar, de novo, que essa "demanda" é irreal, porquanto os imóveis por ela adquiridos reverterão ao mercado num prazo muito curto (média de 3/5 anos a depender do término das obras). Essa demanda artificial sobreaqueceu o mercado de forma insustentável para os preços atuais, sobremaneira pelo fato do número de construções ter ido muito além da demanda real, o que certamente causará sobreoferta em breve, se é que já não está ocorrendo atualmente (veja que milhares de empreendimentos serão entregues até 2016 (se não atrasarem mais ainda como tem sido comum), fazendo crescer muito a oferta de opções num ambiente em que a demanda real dificilmente crescerá num nível aproximado).

Sem prejuízo disso, temos ainda o detalhe das políticas regulatórias introduzidas pelo Governo desde 2004. O marco regulatório mais importante foi o aumento do prazo de financiamento de 15 anos em 2004 para os atuais 35 anos, o que fez um número maior de pessoas a ingressarem no mercado, fazendo os preços serem especulados para maior, a fim de fazer a o preço final do ativo ficar o maior possível "desde que a parcela caiba no bolso".

O que eu queria era ver especialistas como Ricardo Amorim, e a turminha do Conta Corrente da Globo, falarem a respeito desses dados concretos, os quais são até nebulosos, tendo em vista que ninguém tem coragem de fazer um levantamento efetivamente sério a esse respeito, visto que se sabe muito bem que foi muito comum observar durante o boom que prédios inteiros foram arrematados por fundos imobiliários e outros especuladores. Aliás o Banco Central está trabalhando num novo índice de preços de mercado. Setores técnicos do Governo já perceberam que é necessário ter uma coisa mais séria do que o falacioso fipe-zap, o qual já foi desnudado numa matéria da Folha como sendo totalmente artificial.

Aliás, recomendo a leitura do artigo publicado no UOL hoje, colado logo acima, em que o Prof. Adolfo Sachida levanta mais alguns dados a respeito de temas ligados à criação da nossa bolha imobiliária. Veja: http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2012/10/04/estamos-a-beira-de-uma-catastrofe-imobiliaria-diz-economista.jhtm

Abraço!

marcelocostabr
04-10-2012, 13:12
Só o tempo mesmo irá dizer. Cada "especialista" tem uma opinião.

Quinsan
04-10-2012, 14:00
Preço das melhores escolas particulares de Brasília:

http://imgsapp2.correiobraziliense.com.br/app/noticia_127983242361/2010/07/23/203998/20100723073536600309e.jpg

O Valet do 'Brasília Shopping' tem preço único é custa R$ 15. No Iguatemi, maior e mais novo shopping da Capital, sai por R$ 12.

Meu pai comprou (em Águas Claras, bairro classe média) um apartamento de 150 metros no ano de 2002 que saiu por menos de 150k. Hoje ele vale mais de 500 (dizem... achar quem pague é outra história, né?), mas o aluguel não rende 1500 por mês (já descontados os 10% da imobiliária, mas faltando pagar os 27.5% da receita/carne leão).

Há quem diga que o bairro Sudoeste é o melhor de Brasília (eu discordo, mas este é outro assunto...).
As quitinetes à venda são em área comercial ou no "sudoeste econômico" e por isto possuem um preço por metro quadrado um pouco inferior ao "verdadeiro" sudoeste (apartamentos com mais de 100 metros, geralmente).

No classificado do Correio Braziliense de hoje:

Kit de canto com 26 metros quadrados e garagem: R$ 260.000

No site http://imoveis.trovit.com.br/kitinete-sudoeste :

"25 M² - R$9.600/M² - 1 QUARTO - 1 BANHEIRO" -> R$ 240.000

"40 M² - R$8.250/M² - 1 QUARTO" -> R$ 330.000

Mike Portnoy
04-10-2012, 14:36
Preço das melhores escolas particulares de Brasília:

http://imgsapp2.correiobraziliense.com.br/app/noticia_127983242361/2010/07/23/203998/20100723073536600309e.jpg

O Valet do 'Brasília Shopping' tem preço único é custa R$ 15. No Iguatemi, maior e mais novo shopping da Capital, sai por R$ 12.

Meu pai comprou (em Águas Claras, bairro classe média) um apartamento de 150 metros no ano de 2002 que saiu por menos de 150k. Hoje ele vale mais de 500 (dizem... achar quem pague é outra história, né?), mas o aluguel não rende 1500 por mês (já descontados os 10% da imobiliária, mas faltando pagar os 27.5% da receita/carne leão).

Há quem diga que o bairro Sudoeste é o melhor de Brasília (eu discordo, mas este é outro assunto...).
As quitinetes à venda são em área comercial ou no "sudoeste econômico" e por isto possuem um preço por metro quadrado um pouco inferior ao "verdadeiro" sudoeste (apartamentos com mais de 100 metros, geralmente).

No classificado do Correio Braziliense de hoje:

Kit de canto com 26 metros quadrados e garagem: R$ 260.000

No site http://imoveis.trovit.com.br/kitinete-sudoeste :

"25 M² - R$9.600/M² - 1 QUARTO - 1 BANHEIRO" -> R$ 240.000

"40 M² - R$8.250/M² - 1 QUARTO" -> R$ 330.000










Esses preços que tu indicou dos serviços aí são semelhantes aos de SP. Mas não são só esses preços que estão mais altos. Tudo subiu de preço, notadamente alimentos.

Na contramão desse movimento, tem-se as coisas mais supérfluas. Essas não tem subido de preço. Algumas tem até caído.

Essas idéias me fazem imaginar que as pessoas estão ficando cada vez com menos dinheiro para supérfluos. E isso é uma consequência natural do endividamento geral que cresceu, mas sem um crescimento real de renda em contrapartida.

Por outro lado, entendo que o índice de inflação publicado pelo Governo, a pesar de já alto, não parece refletir a realidade da cesta de preços que compõe as despesas de qualquer família. Isso é preocupante, na medida em que uma manipulação excessiva desse índice é uma manipulação indireta de reajustes de alguns outros preços, o que gera alguns desequilíbrios variados.

Por fim, desculpem eventual excesso de minha parte, mas R$240k numa 'ratoeira' de 25m2??? R$330k num 'beco' de 40m2??? Sem ofensa, mas quem paga isso tudo nessas coisas numa cidade como Brasília tem mais é que tomar prejuízo mesmo. Eu acho que esse preço seria o justo para pagar se fosse em plena praia de Ipanema. Mas, mesmo assim, isso dependeria muito do perfil do comprador. Isso é imóvel para eternos solteiros jovens, estudantes e outras pessoas que vivem sós.

Abraço!

Alex Sound
04-10-2012, 15:43
Aqui em Londrina este mês uma construtora começou anunciar na mídia seus imóveis em promoção, venda direta na construtora (óbvio que para não pagar comissão) mas só até o final de outubro, aceitando como parte do pagamento: imóveis usados (antes só imobiliária aceitava imóvel usado), carros usados :lol: e até propriedades rurais.

Não sei porque me lembrei da Encol que aceitava até soja como parte do pagamento dos apês.

Mike Portnoy
04-10-2012, 18:47
Aqui em Londrina este mês uma construtora começou anunciar na mídia seus imóveis em promoção, venda direta na construtora (óbvio que para não pagar comissão) mas só até o final de outubro, aceitando como parte do pagamento: imóveis usados (antes só imobiliária aceitava imóvel usado), carros usados :lol: e até propriedades rurais.

Não sei porque me lembrei da Encol que aceitava até soja como parte do pagamento dos apês.


Carros usados como parte do pagamento???

Desculpe, Colega. Mas eu acho que você está de piada... Uma situação dessas revela o caos e desespero que precedem à um desabamento de preços em breve na região.

Tem a fonte disso aí? Tem algum folder, site, etc, para compartilhar aqui pra gente?

Abraço!

azrael_rj
04-10-2012, 18:50
Não acho que tenha resposta certa. Mas dizer "o que custa esperar 3/4 anos para ver no que vai dar"? Vc fez isso 3/4 anos atras? Eu conheço muita gente que sim e estão TODOS 100% COMPLETAMENTE arrependidos.

Não é tão simples assim não.

E outra, ter 350k na mão, seu aluguel aumentando 6%aa e a inflação comendo seu capital em 6%aa tb não seria jogar dinheiro fora?

No financiamento o aluguel do dinheiro é decrescente! Todo mês eu pago menos e a minha taxa efetiva é de 8,03% +TR, que não tem assustado mais ninguem.

O fato é que quem comprou consciente, para morar, fazer uma lar, não está arrependido. Sei que está complicado. Hoje eu não compraria o apartamento que moro (4Q, 2VG, Box na garagem), mas tem muito papo de vendido no mercado tb. Precisamos de um meio termo!

Mike Portnoy
04-10-2012, 18:56
A revista VEJA também gostou do assunto. Saiu nesta semana o seguinte:


FONTE: http://clippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/10/2/vem-pra-caixa-voce-tambem



Vem pra Caixa você também?
Autor(es): Marcelo Sakate


Os bancos públicos derrubaram os juros e atraíram milhões de clientes. O risco é a enxurrada no crédito inflar uma bolha.

A estabilidade econômica brasileira favoreceu o aumento rápido das concessões de crédito, um vetor fundamental para a expansão do consumo e do crescimento. Há uma década, o volume total de empréstimos representava 25% do PIB. Esse porcentual dobrou. Mas a conjuntura externa adversa e o crescimento da inadimplência fizeram com que os bancos privados restringissem a liberação de novos financiamentos, em uma compreensível ação prudencial. Afinal, esses bancos devem prestar contas a seus acionistas. Para o governo, a retração no crédito poderia reduzir ainda mais o já fraco crescimento brasileiro neste ano. Segundo a projeção mais recente do Banco Central, o PIB deverá avançar um módico 1,6%, o pior desempenho desde a recessão de 2009. O governo deflagrou então uma cruzada pela queda nos juros bancários, tendo como artífices os bancos públicos.

Nenhuma outra instituição financeira cresceu tanto como a Caixa Econômica Federal, banco controlado integralmente pelo governo e sem ações negociadas na bolsa. Em um ano, a Caixa ampliou a sua base de clientes em 6,4 milhões de pessoas físicas, uma alta de 12%. O Banco do Brasil, igualmente controlado pelo estado, mas com parte das ações nas mãos de investidores privados, amealhou 2,3 milhões de novos clientes. Nos últimos doze meses, os empréstimos concedidos pela Caixa avançaram 45%, muito acima da média de mercado, de 17%. O BB elevou os empréstimos em 20%. Nesse período, em cada 100 reais emprestados no país, 66 saíram dos cofres dos bancos públicos. A ofensiva da Caixa inclui a abertura de 2000 agências em três anos, a entrada no crédito agrícola e a criação de um banco de investimentos.

Tamanho apetite suscita a desconfiança de especialistas. A Caixa, porém, nega ter relaxado sua análise de riscos e garante que apenas aproveita as oportunidades decorrentes da redução na taxa básica de juros, a Selic, além do bom aumento na renda da população e do baixo desemprego. Disse a VEJA Márcio Percival, vice-presidente de finanças da Caixa: "Até alguns anos atrás, com a inflação e os juros nas alturas, era fácil e seguro ganhar dinheiro com títulos públicos. Hoje, para um banco ser competitivo, é fundamental reduzir o custo do dinheiro, ter uma gestão eficiente dos recursos e atrair o cliente por meio da oferta ampla de serviços”. A Caixa é um dos bancos mais “alavancados” do Brasil — ou seja, fez um volume de empréstimos em relação ao seu capital bem mais alto do que seus concorrentes. No Brasil, a exigência é que as instituições possuam ao menos 11 reais de capital para cada 100 reais emprestados. Na média, os bancos brasileiros têm cerca de 16 reais para cada 100 em empréstimo. “Entendemos que, para utilizar melhor os recursos, podemos trabalhar com cerca de 13 reais para cada 100 emprestados”, afirma Percival. Segundo ele, os resultados atestam que a estratégia é correta. A inadimplência entre os clientes não cresceu (ao menos por ora) e o lucro aumentou.

O crescimento da Caixa foi tão rápido que poderia faltar dinheiro para atender à demanda. Há duas semanas, o governo precisou recorrer a um artifício contábil para repassar recursos tanto para a Caixa como para o BB, para que eles continuem a conceder crédito. Foram 13 bilhões de reais para a Caixa e 8,1 bilhões de reais para o Banco do Brasil. O dinheiro virá da emissão de novos títulos pelo Tesouro. Com o aporte, a Caixa poderá emprestar 120 bilhões de reais a mais até 2013. Os analistas se perguntam quem arcará com o prejuízo caso os empréstimos concedidos pelos bancos públicos não sejam pagos. Se for o Tesouro, a conta, no fundo, será dos brasileiros. Se for a Caixa, então ela estaria dando um passo maior do que a perna e fragilizando-se como instituição financeira.

A história mostra que é temerário usar instituições públicas de crédito como braço de política econômica. No fim dos anos 90, nos Estados Unidos, o então presidente Bill Clinton afrouxou as regras das hipotecas com o objetivo de tornar a compra da casa própria acessível aos mais pobres e aos cidadãos com péssima história de crédito. Populismo puro. Anos mais tarde, essa liberalidade ajudou a inflar a bolha imobiliária que deu origem à crise de 2008. Não existe economia que funcione sem crédito. Mas crédito é dinheiro e, portanto, tem um custo, que depende de quanto os poupadores estão exigindo para emprestar dinheiro aos gastadores, operação que é intermediada pelo sistema bancário. Quando os bancos públicos entram pesadamente nesse negócio alavancados pelo Tesouro, produzem uma distorção que pode virar bolha ou não — mas, com certeza, joga a conta para o futuro."


*O Governo Lula e o atual é, ou pode ser, conhecido por "Governo Bolhudo":riso::riso::riso:
Brincadeiras à parte, espero que nossa economia dê cambalhotas de crescimento, para poder remendar essa ações populistas do Governo da situação.


Abraço!

Lucio666
04-10-2012, 19:04
... Hoje eu não compraria o apartamento que moro (4Q, 2VG, Box na garagem), mas tem muito papo de vendido no mercado tb. Precisamos de um meio termo!Não entendi porque disse isso...
É pelo financiamento, valor, qualidade, local, oportunidade de barganha, opção de aluguel mais vantajoso....?

Mike Portnoy
04-10-2012, 19:32
Não acho que tenha resposta certa. Mas dizer "o que custa esperar 3/4 anos para ver no que vai dar"? Vc fez isso 3/4 anos atras? Eu conheço muita gente que sim e estão TODOS 100% COMPLETAMENTE arrependidos.

Não é tão simples assim não.

E outra, ter 350k na mão, seu aluguel aumentando 6%aa e a inflação comendo seu capital em 6%aa tb não seria jogar dinheiro fora?

No financiamento o aluguel do dinheiro é decrescente! Todo mês eu pago menos e a minha taxa efetiva é de 8,03% +TR, que não tem assustado mais ninguem.

O fato é que quem comprou consciente, para morar, fazer uma lar, não está arrependido. Sei que está complicado. Hoje eu não compraria o apartamento que moro (4Q, 2VG, Box na garagem), mas tem muito papo de vendido no mercado tb. Precisamos de um meio termo!


Cerca de 4 anos atrás não se via os preços atuais. Naquela época ainda não se havia inflado tamanha bolha de preços. Em todo caso, 4 anos atrás eu nem sabia o que era esse negócio de imóveis. Só se passa a saber a respeito quando se passa a interessar pelo assunto.

MAS, é importante saber que a lição econômica número 1 é aquela que desaconselha prever performances futuras baseando-se em performances passadas.

Veja que o embrião da nossa bolha foi muito bem calculado. E o processo se iniciou em 2004 com os primeiros marcos regulatórios do Governo para alavancar o setor. Os efeitos disso passaram a ser sentidos mais fortemente a partir de 2009, com subidas especulativas de preço muito descoladas de fundamentos econômicos sérios. Um dia conto essa história aqui e cito as fontes, legislação e tudo o mais.

Vale lembrar que o nosso ápice foi encontrado no segundo semestre de 2011, quando as valorizações estagnaram, por causa da queda da demanda (afinal, se a demanda continua crescendo, os preços também serão especulados para cima). Essa estagnação permanece até hoje e a tendência será de baixa, caso o Governo não faça mais nada para alavancar o setor, ou nossa economia passe a dar cambalhotas para fazer crescer a renda da população. Veja que a tendência é de queda porque simplesmente o Governo já queimou quase todos os instrumentos econômicos que existem para estimular esse mercado, bem assim, inflar os preços do setor. Pelo visto só falta aumentar o prazo para 40 anos e botar mais $$$ nos bancos públicos, medidas estas também paliativas e que terão pouca duração. A única coisa que pode manter essa alta é um aumento substancial da renda e isso está muito difícil de ocorrer por causa da baixa produtividade do país (vide pibinho deste ano).

Por outro lado, veja que você mesmo não compraria o imóvel que ocupa hoje, devido ao seu preço atual. E essa é a forma como todo o resto do mercado passou a se comportar a partir do segundo semestre de 2011.

Ainda, esse negócio de financiamento decrescente precisa ser melhor avaliado. Caso seja consultada evolução do parcelamento, se perceberá que os decréscimos demoram muitos anos para ocorrer de forma importante. Demora uns 10 anos para se começar a perceber um decréscimo decente.

Por sua vez, a própria TR está sujeita a eventos futuros e incertos. Isso significa que o baixo nível atual pode não se repetir no futuro (ainda mais num mundo em crise econômica que vai prejudicar o Brasil até não sei quando). Mais uma vez, chamo a atenção para o princípio básico de não se basear rentabilidades futuras em dados passados. A TR pode subir e aumentar um pouquinho o saldo devedor, retardando o processo de decréscimo das parcelas daqui a uns 10 anos. Demais disso, vale ressaltar que os contratos com juros pós fixados são uma realidade e isso é mais um perigo observado em muitos contratos, especialmente pelo fato deles serem de décadas de duração. Por isso, vale a pena ler o contrato de mútuo e conhecer a extensão das obrigações financeiras efetivamente contratadas.

Porém, isso não é nada demais. Presumo que a sua renda subirá nesse período. No seu caso, vejo que se trata de uma pessoa rica da sociedade carioca, que mora numa boa residência no pedaço de terra mais valorizado do Brasil atualmente. Assim, dificilmente haverá algo a temer no seu caso.

Vejam que quem comprou antes da alta, fez um negócio coerente. O problema está em se comprar na alta atual. Não recomendo. E, nessa alta, não recomendo fortemente faze-lo por financiamento longo, pois esse ônus é muito pesado.

Eu mesmo não mais me interesso pela compra. Tive um pequeno insight a respeito disso no final do ano passado e percebi que os preços não eram racionais, estando completamente descolados de critérios econômicos sérios que lhes suportasse validamente. Daí desisti. E ainda bem que isso aconteceu. Mas sempre estarei alerta a esse curioso mercado em que ninguém nunca sabe de nada.

Abraço!

Fat
04-10-2012, 20:21
Notícia.

Minha Casa Minha DìVida subiu o valor limite de R$ 150.000,00 para R$ 170.000,00.


Sabe o que vai acontecer?

Quem compra nesse plano vai achar que vai comprar um imóvel melhor, mas não vai, pois todos os imóveis de R$ 150.000,00 vão num passe de mágica para R$ 170.000,00. Querem apostar?


Fonte: UOL

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1163952-minha-casa-minha-vida-eleva-limite-de-imovel-financiado-para-r-190-mil.shtml

azrael_rj
04-10-2012, 20:47
Não entendi porque disse isso...
É pelo financiamento, valor, qualidade, local, oportunidade de barganha, opção de aluguel mais vantajoso....?

Lucio, em 3 anos mais que dobrou de valor.

---------- Mensagem adicionada às 20:47 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 20:39 ----------


No seu caso, vejo que se trata de uma pessoa rica da sociedade carioca, que mora numa boa residência no pedaço de terra mais valorizado do Brasil atualmente. Assim, dificilmente haverá algo a temer no seu caso.

Ledo engano meu amigo... Ri muito aqui! Moro no Meier, norte da Zona Norte ;)

Mike Portnoy
04-10-2012, 21:42
Lucio, em 3 anos mais que dobrou de valor.

---------- Mensagem adicionada às 20:47 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 20:39 ----------



Ledo engano meu amigo... Ri muito aqui! Moro no Meier, norte da Zona Norte ;)


Azrael,

Eu disse aquilo sem nenhuma intenção desvirtuada. Espero que esteja muito bem na sua vida mesmo.

Mas daqui de SP temos a impressão de que os cariocas estão ficando cada vez mais ricos, hehehe. Num dia desses, eu estava a fazer planos de viagem e o Rio entrou na lista. Ocorre que os hotéis estavam tão caros, que desisti. Parece mais caro passar alguns dias turísticos no Rio do que em algumas localidades também muito legais no mundo a fora.

O Rio já deve ser a cidade mais cara do Brasil. Mas também possui os locais mais bonitos de se olhar.

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 21:42 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 21:39 ----------


Notícia.

Minha Casa Minha DìVida subiu o valor limite de R$ 150.000,00 para R$ 170.000,00.


Sabe o que vai acontecer?

Quem compra nesse plano vai achar que vai comprar um imóvel melhor, mas não vai, pois todos os imóveis de R$ 150.000,00 vão num passe de mágica para R$ 170.000,00. Querem apostar?


Fonte: UOL

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1163952-minha-casa-minha-vida-eleva-limite-de-imovel-financiado-para-r-190-mil.shtml


Torno a repetir que os Governos Lula e o atual são, ou podem ser, conhecidos por "Governo Bolhudo":riso::riso::riso:

Agora podem esperar os reajustes nos preços dos bolhudinhos do Minha Casa Minha Dívida. E podem crer que esses reajustes vão refletir no índice Fipe-Zap, em efeito dominó em quase todos os demais preços de imóveis. Vai tudo "valorizar ainda mais", hehehehe!

Entendo que esses arroubos bolhudos do Governo, que tem sido um por semana praticamente, estão ligados às eleições. Passado esse período, acho que vão dar um tempo na propaganda, etc...

Tomara que parem de dar mais pinga para o bêbado e passem a tratar das reformas realmente importantes para o país. Não custa repetir que essas reformas nada tem a ver com empréstimos e incentivos para inflar o consumo; são reformas que dizem com o implemento de políticas demoradas e difíceis, direcionadas às verdadeiras forças motrizes do crescimento de qualquer país, tais como educação básica, infra-estruturas públicas, poupança, controle fiscal, reforma tributária, etc...

Abraço!

PH7
04-10-2012, 22:04
*O Governo Lula e o atual é, ou pode ser, conhecido por "Governo Bolhudo":riso::riso::riso:
Brincadeiras à parte, espero que nossa economia dê cambalhotas de crescimento, para poder remendar essa ações populistas do Governo da situação.


Abraço!

Vai dar cambalhotas de crescimento de que jeito, se nem matriz energética temos? Se o nível de novos empreendimentos forem mesmo verdadeiros, eu quero ver aonde que o governo federal vai arrumar energia elétrica para sustentar tal demanda. Se entrar no site do operador nacional do sistema elétrico - ONS, vai assustar-se com os níveis dos reservatórios no país.....

Eu acho que voce quis dizer cambalhotas de crescimento na dívida interna ....rsrsrs..

Comprem imóveis do sistema financeiro da habitaçao e levem 20 maços de velas para casa , gratuitamente ...rsrsrs

Mike Portnoy
04-10-2012, 23:04
Vai dar cambalhotas de crescimento de que jeito, se nem matriz energética temos? Se o nível de novos empreendimentos forem mesmo verdadeiros, eu quero ver aonde que o governo federal vai arrumar energia elétrica para sustentar tal demanda. Se entrar no site do operador nacional do sistema elétrico - ONS, vai assustar-se com os níveis dos reservatórios no país.....

Eu acho que voce quis dizer cambalhotas de crescimento na dívida interna ....rsrsrs..

Comprem imóveis do sistema financeiro da habitaçao e levem 20 maços de velas para casa , gratuitamente ...rsrsrs


Bem lembrado, Colega!!!

Mas, felizmente, temos a solução para tudo isso. Vou mandar o manual de "cambalhotas do crescimento" para o Min. Margarina. Com certeza ele o receberá de bom grado e abandonará essas políticas monetárias bolhudas.

É um manual infalível para que o país dê verdadeiras cambalhotas em direção a um crescimento sustentado, sem ter que criar mais dívida pública ou para a população, e nem mesmo ter que imprimir dinheiro numa eventual torrente de dívida em geral!

Veja o manual de cambalhotas:

91989


Rir e rezar não faz mal a ninguém. Cruzar os dedos também não. Tomara que esses especialistas que dizem haver bolha sejam mesmo um bando de sem-teto, malucos, Carminhas, Ninas, Adrianos Imperadores, etc, que estão viajando na ceroula do gordão...:p. Porque se houver crise nesse setor, vamos ter alguns problemas no nosso "pleno emprego", contaminando toda a economia de alguma forma.

Abraço!!!

LGA
05-10-2012, 09:30
Notícia.

Minha Casa Minha DìVida subiu o valor limite de R$ 150.000,00 para R$ 170.000,00.


Sabe o que vai acontecer?

Quem compra nesse plano vai achar que vai comprar um imóvel melhor, mas não vai, pois todos os imóveis de R$ 150.000,00 vão num passe de mágica para R$ 170.000,00. Querem apostar?


Fonte: UOL

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1163952-minha-casa-minha-vida-eleva-limite-de-imovel-financiado-para-r-190-mil.shtml

No meu entender vai facilitar o lançamento de empreendimentos minha casa minha vida em algumas regiões que a "a conta não fechava". São Paulo é um exemplo clássico, o custo dos terrenos e o preço da mão de obra inviabilizavam lançamentos no segmento de baixa renda.

Não entendo pq essa visão de que todo crédito é ruim...

Mike Portnoy
05-10-2012, 12:51
No meu entender vai facilitar o lançamento de empreendimentos minha casa minha vida em algumas regiões que a "a conta não fechava". São Paulo é um exemplo clássico, o custo dos terrenos e o preço da mão de obra inviabilizavam lançamentos no segmento de baixa renda.

Não entendo pq essa visão de que todo crédito é ruim...


O crédito não é ruim. Mas o exagero pode se tornar um problema. Veja que os preços dos imóveis subiram como nunca quase exclusivamente porque o prazo para financiamento passou de um máximo de 15 anos em 2004 para os atuais 35 anos atuais. Reflita sobre os preços dos imóveis nesse período e perceberá que os preços foram alavancados de forma excepcional, sendo que o importante para o setor "é a parcela caber no bolso", e não mais o valor total.

O exagero no crédito cria uma sensação artificial de riqueza. E isso puxa os preços para cima, provocando inflação e muita, mas muita, especulação, tal como a observada a partir de 2008 até os dias atuais.

Acompanhe os jornais e perceberá que todos os Minha Casa Minha Dívida que hoje custam R$170k serão reajustados para os R$190k máximos do programa. Observe o efeito cascata desse processo em todos os demais imóveis à venda. Acompanhe, também, o índice Fipe-Zap nos próximos meses, bem assim as notícias publicadas pelo setor. Aposto que eles vão propagandear uma retomada da valorização do M2 como sendo a maior desde o início do ano. E essas propagandas plantadas vão arrastar um novo sem número de compradores para comprar nessa alta especulada...

O Minha Casa Minha Dívida vai continuar NÃO servindo para os pobres brasileiros.

Abraço!

azrael_rj
05-10-2012, 13:56
Olha Mike, não sei se é uma especificidade do Rio mas aqui vi alguns "favelados" comprarem apartamento.

Edu Carvalho
05-10-2012, 14:07
Uma coisa que ninguém falou aqui é que os preços dos imóveis ficaram estagnados por quase 2 décadas. Eu nunca vi um estudo que olhasse o preço dos imóveis no longo prazo mas que seria interessante ver, seria!

Mike Portnoy
05-10-2012, 14:34
Uma coisa que ninguém falou aqui é que os preços dos imóveis ficaram estagnados por quase 2 décadas. Eu nunca vi um estudo que olhasse o preço dos imóveis no longo prazo mas que seria interessante ver, seria!

Os corretores costumam dizer isso também.

Mas esse estudo existe. E o resultado aponta para a conclusão de que o preço é sempre corrigido pela média inflacionária histórica. Mesmo após a formação de bolhas especulativas, os preços sempre voltam a se ajustar à média inflacionária histórica, nem que os preços tenham que desabar em algum momento ou cair paulatinamente. Vou procurar esse material.

Bolhas especulativas se formam em determinados momentos em qualquer tipo de ativo. E, historicamente, isso é normal na economia. Bolha não é um evento caracterizado por seu estouro. É caracterizada sempre que há uma alta de preços sem fundamento em renda real. Sempre quando há ampla oferta monetária em crédito de forma descontroladamente rápida as bolhas se formam e se vê aumentos de preço de mais de 100% num curto período (caso brasileiro). E essas mesmas bolhas somem, quando os efeitos dessa oferta monetária terminam, seja com o aperto repentino do crédito, seja com subida de juros, ou simplesmente quando o mercado de 'endividáveis' encolhe.

O que tem ocorrido atualmente é um mix de sumiço de repassadores de ágio e de encolhimento progressivo do mercado de pessoas endividáveis, mesmo com o virtual aumento de estímulos do Governo à tomada de dívidas pelas pessoas.

Mas eu é que pergunto:

1) Se essa afirmação dos corretores (de que por anos os imóveis não subiram de preço) for válida, por que diabos se esqueceram de reajustar os preços antes?

2) Pergunto ainda: A causa dessa bolha especulativa atual não teria sido a torrente de marcos regulatórios que ampliaram o crédito, que mais mais que dobraram o prazo para pagamento, o que viabilizou a especulação para preços o mais alto possível, "desde que a parcela coubesse no bolso no financimento de 35 anos" + a entrada de um monte de repassadores de ágio que queriam vender para esses mesmos consumidores de financiamento trintenal?

Abraço!

Mike Portnoy
05-10-2012, 14:44
Olha Mike, não sei se é uma especificidade do Rio mas aqui vi alguns "favelados" comprarem apartamento.


Noutro dia saiu uma notícia na Folha de que 13% das pessoas que moram na favela carioca são das classes 'A' e 'B'. O Rio realmente é a nova Mônaco, como já disseram alguns, hehehehe. E olha que algumas favelas cariocas são ponto turístico, hein!!!

Já aqui em SP, favela é lixo mesmo. Minha Casa Minha Vida para o favelado paulistano é o Taj Mahal.

Uma coisa que precisa ser entendida: os imóveis do Minha Casa Minha Dívida são coisa de qualidade muito baixa. Foram pensados para incluir as pessoas faveladas socialmente. Isso é bom porque tira as pessoas da vida desgraçada das favelas. Mas isso lhes custará uma dívida muito alta, que durará muito tempo no financiamento. Temo pela segurança financeira dessas famílias. Mas acho que o Governo certamente socializará a dívida dessas pessoas com o contribuinte em geral da classe média, como sempre se fez.

Mas é bom ressaltar que os imóveis desse projeto MCMV não são direcionados à classe média tradicional, assim entendida aquela que estuda, compra bens e faz poupança (não falo da "crasse mérdia" que o Governo inventou recentemente para fazer marketing).


Abraço!

FONTE: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1157655-13-de-moradores-de-favelas-estao-nas-classes-a-e-b.shtml

Edu Carvalho
05-10-2012, 15:07
Mike,

Não sou corretor nem nunca fui. Sou economista e bancário de profissão. Uma afirmação sua está redondamente equivocada. Vc não pode afirmar que é para ser corrigido pela média de inflação histórica. Falando isto, vc simplesmente está desconsiderando muitos fatores que fundamentalmente mudaram nos últimos anos. São eles
- estabilidade inflacionária e o consequente aumento da previsibilidade da renda
- aumento real de renda
- distribuição de renda
- aumento do crédito
- aumento dos prazos e diminuição dos spreads (financiamento mais barato)
- diminuição do desemprego
- crescimento do resto do mundo e consequente aumento das comodities
- aumento do custo da mão de obra da construção civil
e a lista segue...

concordo com vc que realmente, no longuíssimo prazo não pode ser muito diferente da inflação, mas como dizia Keynes, "No longo prazo, estaremos todos mortos". :)

Mike Portnoy
05-10-2012, 15:35
Mike,

Não sou corretor nem nunca fui. Sou economista e bancário de profissão. Uma afirmação sua está redondamente equivocada. Vc não pode afirmar que é para ser corrigido pela média de inflação histórica. Falando isto, vc simplesmente está desconsiderando muitos fatores que fundamentalmente mudaram nos últimos anos. São eles
- estabilidade inflacionária e o consequente aumento da previsibilidade da renda
- aumento real de renda
- distribuição de renda
- aumento do crédito
- aumento dos prazos e diminuição dos spreads (financiamento mais barato)
- diminuição do desemprego
- crescimento do resto do mundo e consequente aumento das comodities
- aumento do custo da mão de obra da construção civil
e a lista segue...

concordo com vc que realmente, no longuíssimo prazo não pode ser muito diferente da inflação, mas como dizia Keynes, "No longo prazo, estaremos todos mortos". :)


Jamais te chamei de corretor! Pelamordedeus! Eu só disse que suas afirmações, inclusive as acima colacionadas, são as mesmas desses vendedores e dos grandes players do setor.:legal:

Por outro lado, a par das suas considerações acima, você acha mesmo que a renda média, a despeito de seu crescimento nos últimos anos, vai mesmo suportar esses preços???

E, se a renda atual suporta mesmo, por que você acha que o Governo está nessa cruzada para aumentar ainda mais a demanda por crédito??? Ora, o mercado não está aquecido??? Para mim, mercado aquecido não precisa dessas várias bóias que o Governo está jogando.

Realmente gostaria que alguém comentasse a respeito do que eu disse nos posts. #560, #568, #609, entre vários outros... Esses fatos vem sendo debatidos justamente nos anais econômicos, justamente sua área de especialização. Comente a respeito do "shadow inventory" que se formou e das milhares de entregas que ainda serão efetuadas nos próximos anos, sendo que metade tá na mão de repassador. Comente a respeito dos marcos regulatórios, basicamente ligados à ampliação da oferta monterária e do aumento dos prazos de pagamento de 15 para 35 anos e se isso gera ou não inflação especulada de preços pelo aumento artificial da base da demanda por repassadores e consumidores.

O que eu quero é fazer contrapontos. O futuro está além de nossas posses humanas. Mas a história tem muito a nos contar. Muitos veículos de informação já estão avisando sobre alguns desses problemas e são tantas matérias a respeito que eu nem consigo mais postar todas nesse tópico...

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 15:35 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 15:27 ----------

Um amigo meu me mandou isso aqui por e-mail uns dias atrás. Eu nem ia postar isso porque a formatação tá bagunçada. Mas, para quem tiver interesse, pode ser um bom material para alguma coisa:


"Texto reformulado do leitor Sergio, nosso amigo de Cascavel. Desculpem-me por não ter postado antes, a rede na nossa empresa caiu, e tive que ficar o dia inteiro quebrando a cabeça para coloca-la para funcionar novamente
Mais números, inquestionáveis números: Fonte BC, SFN, SFH, Estatística.
A nossa BOLHA IMOBILIÁRIA ganha as conversas de bares, restaurantes, barbearias e pontos de ônibus: não há mais como esconder.
A despeito de praticamente todos no BLOG www.bolhaimobiliaria.com saberem do que se trata, em sua essência, a maioria esmagadora da população bananense (versão carinhosa de brasileira) a desconhece. Isso ocorre não apenas por sua ignorância explícita, em seus dois sentidos, mas pela massificação da desinformação. Nossos especialistas globais, o “economista” Ricardo Amorim, carinhosamente chamado de Cement Index Guy, por sua brilhante explicação da não existência de bolha na Banânia, ou então o incrivelmente gabaritado Luís Carlos Mendonça de Barros, aquele mesmo, o Mendonção, amigo do Lara Rezende, protagonistas do escândalo BILIONÁRIO da privatização das Teles, afirma, jurando pelo nome de sua pobre mãezinha, que não existe e nunca existirá bolha imobiliária em nosso país??!!
Esse dois são meramente exemplificativos, pois, que toda a Rede faz campanha pela não existência de BOLHA.
Mas o que é uma bolha imobiliária? A “Rede” diz que é quando o total de crédito a pessoas físicas envolvido no ramo imobiliário alcança índices altíssimos em relação ao PIB de um país; logo, dizem, na Banânia não há bolha, pois, que a relação crédito imobiliário/PIB é de apenas 5%.
Esse conceito é uma falácia, mas que tem dado certo, pois que conta com a ganância de um povo que pretende ficar rico apenas pelo fato de possuir um imóvel!
O conceito verdadeiro é quando os preços dos imóveis descolam do poder de compra de uma sociedade e os governos e banqueiros passam a fazer de tudo para que essa mesma população ainda assim os compre, seja abaixando os juros de financiamento, seja aumentando o prazo de financiamento para 35 anos (era 15 até 2004).
Enfim, bolha imobiliária mais do que os preços exorbitantes cobrados por imóveis cada vez menores e mais distantes, é a banalização dos 100 MIL REAIS, pois, que qualquer imóvel cubicular passou a valer mais do que isso, além de pessoas que levariam uma vida inteira para “juntar” essa fortuna, acreditam piamente que os mesmos estão baratos, pois, que passaram a poder comprar??!!
Abaixo transcrevo números e informações que explicam a formação de nossa BOLHA (que não é só imobiliária), todos repetitíveis. Os que quiserem se opor destrua o banco de dados do Banco Central e detone com todas as informações da WEB.
Cada ano compreenderá TODOS os financiamentos executados por TODOS os bancos bananenses, sejam públicos ou privados; comprenderá, também, os 12 meses imediatos ao indicado, inclusive.
MES/ANO Nº Imóveis Total financ. Valor médio unitário
junho/12 – 408.522 – R$69.780.000.000,00 – R$170.810,00
jun/11 – 452.761 – R$66.320.000.000,00 – R$146.484,00
jun/10 – 353.313 – R$43.380.000.000,00 – R$119.939,00
jun/09 – 289.351 – R$29.830.000.000,00 – R$103.092,00
jun/08 – 240.418 – R$23.397.000.000,00 – R$ 97.322,00
jun/07 – 140.820 – R$11.770.000.000,00 – R$ 83.588,00
jun/06 – 85.212 – R$ 6.680.000.000,00 – R$ 78.392,00
jun/05 – 50.760 – R$ 3.637.000.000,00 – R$ 71.650,00
jun/04 – 48.434 – R$ 2.615.000.000,00 – R$ 53.990,00
jun/03 – 31.220 – R$ 1.792.000.000,00 – R$ 57.399,00
jun/02 – 29.897 – R$ 1.731.000,000,00 – R$ 57.898,00
jun/01 – 38.977 – R$ 1.955.000.000,00 – R$ 50.157,00
(1) Representa o resultado entre o montante financiado pelo total de unidades imobiliárias;
(2) A partir de 2009, tanto o total de financiamentos, quanto seu valor médio unitário, estão contaminados (os dados) pela inserção dos imóveis do “programa” Minha Casa Minha Vida. Explica-se: se em 2008 o valor médio unitário (média aritmética) era de R$97.322, financiando-se imóveis de valores diversos SEM os do MCMV, a partir de 2009 até março de 2010, com o financiamento de 160 MIL imóveis (*) do referido plano, com valores à época nunca superiores a R$60.000,00, pode-se inferir que dos totais financiados no Brasil, entre julho de 2009 e junho de 2010, perfazendo 289.351 imóveis, apenas 129.351 se tratavam de imóveis “normais”, pois, que os outros 160 MIL representavam imóveis do PMCMV. Disso também se pode concluir, que além da queda de financiamentos de imóveis fora do PMCMV, em relação ao ano anterior, que a valor médio desses financiamentos de imóveis “normais” tenderia a ser bem superior, haja vista os “baixos” valores iniciais dos imóveis do PMCMV.
(*)http://www.zap.com.br/revista/imoveis/financiamento/caixa-entregou-160-mil-imoveis-pelo-minha-casa-minha-vida-20100914/

Uma breve digressão:
——————————
Em 2004 o nosso grande estadista (he he he) definiu seu plano mirabolante A BOLHA IMOBILIÁRIA & Cia: determinou que a Caixa aumentasse o prazo de financiamento de imóveis de 180 para 240 meses, além de aumentar o percentual de utilização do FGTS para a mesma finalidade, conforme :
http://www1.caixa.gov.br/imprensa/imprensa_release.asp?codigo=4901947&tipo_noticia=3
.
Já em 2006, edita a Lei 11.382, que dentre outras coisas, altera o CPC, permitindo uma ENORME facilidade na retomada de imóveis de inadimplentes que, num período de apenas 03 meses de atraso já poderão ter seus imóveis leiloados extrajudicialmente, conforme:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2006/lei/l11382.htm
.
Entre 2005 e 2007, como todos já sabem, ocorreu a enxurrada de IPOs das Real Estate bananenses: e dá-lhe alavancagem e compras desmensuradas de terrenos;
.
Em 2007, A caixa do lula, novamente, aumenta o prazo de financiamento de 240 meses para 360, além de mais dim dim da fgts, conforme:
http://www1.caixa.gov.br/imprensa/imprensa_release.asp?codigo=6506871&tipo_noticia=
.
Entre 2007 e 2008 BOLHAS explodem mundo a fora e logo as construtoras pedem proteção ao governo. O molusco acata, conforme MPv 443, transformada em Lei 11.908:
http://www.estadao.com.br/noticias/economia,lula-sanciona-lei-que-autoriza-caixa-a-comprar-construtoras,333503,0.htm
.
Em 2009, a pedido de construtores, especialmente de Rubens Menin, leia-se: MRV, lula “cria” o MCMV, carinhosamente adaptado para MCMDívida.
.
Agora em 2012, especificamente sobre o ramo imobiliário (não querendo citar as outras intervenções creditícias) a nossa grande administradora mor, inaugurando sua dilmastia, aumenta novamente o prazo de financiamento da Caixa, dos já alarmantes 360 meses para 420. A Banânia faz de tudo para descriminalizar atitudes e reduzir o tempo de cumprimento de penas dos criminosos ao passo que aumenta indiscriminadamente o tempo de cumprimento de pena dos coitados dos mutuários, já ultrapassando o tempo do crime mais grave previsto na Banânia.
.
Com esses indultos, se pode compreender mais facilmente os números da tabela do BC acima.
.
Um dado que ainda não forneci me dá um indício muito forte de que nossa BOLHA estourou agora em MARÇO passado, conforme previsto aqui nesse BLOG em 30 de outubro de 2011; segue:
.
Inadimplentes SFH/BC
Mais de 03 meses – Até 03 meses
jun/11 – 59.139 – 97.368
jan/12 – 53.977 – 102.935
jun/12 – 52.765 – 184.402
Não obstante os inadimplentes acima de 03 meses estarem relativamente estáveis e até com leve queda, os até 03 MESES saltaram de 102 MIL para 184 MIL em 06 MESES.
Como esse dado refere-se aos atrasos de até 03 meses, correspondendo ao mês de junho de 2012, é indicativo que a coisa começou a DEGRINGOLAR a partir de março/12.
.
Outra informação que devem considerar – na tabela lá de cima – é que a partir de 2009 começaram os financiamentos do MCMD, contando só naquele ano, segundo o Ministério das Cidades, com 160 MIL moradias Kinderovianas (é isso mesmo Rosinha? he he he), com valores muito mais baixos do que a média praticada (na tabela) um ano antes.
Significa, que a partir de 2009, especialmente de 2010, a maior parte dos financiamentos era de cubículos e não residências normais.
Isso teve o condão de não permitir saber ao certo quantos imóveis fora do MCMD foram financiados e, tampouco, avaliar o verdadeiro valor médio desses imóveis.
Como a Dilma anunciou há dias atrás que se alcançou a marca de 1kk de moradias MCMD financiadas, logo o quantitativo de residências normais financiadas despencou.
É meio enrolado mas creio que dá para entender um pouco.
Já havia feito esse estudo há um ano; achei bom repetí-lo."



​Abraço!

Edu Carvalho
05-10-2012, 15:36
Mike,

Não estou dizendo que os preços vão se sustentar ou não mas que é preciso analisar, com cuidado, o aumento dos preços dos imóveis. Quando era analista de investimento, lembro que era a coisa mais fácil do mundo dizer que um ativo subiu mais que outro... era só escolher com cuidado o período de comparação! ;) Ou seja, os preços subiram muito nestes últimos anos e comparando com qualquer coisa, subiu muito mais. Mas se olharmos em um período longo isto é verdade? Eu não sei mas tenho convicção de que a alta seria suavizada se olharmos períodos mais longos!

Ah...não sou corretor não! :ataque: (engraçado, mas corretor é visto como um ser não dos mais agradáveis então fiz questão de deixar claro que não faço parte da classe)

Mike Portnoy
05-10-2012, 15:40
Mike,

Não estou dizendo que os preços vão se sustentar ou não mas que é preciso analisar, com cuidado, o aumento dos preços dos imóveis. Quando era analista de investimento, lembro que era a coisa mais fácil do mundo dizer que um ativo subiu mais que outro... era só escolher com cuidado o período de comparação! ;) Ou seja, os preços subiram muito nestes últimos anos e comparando com qualquer coisa, subiu muito mais. Mas se olharmos em um período longo isto é verdade? Eu não sei mas tenho convicção de que a alta seria suavizada se olharmos períodos mais longos!

Ah...não sou corretor não! :ataque: (engraçado, mas corretor é visto como um ser não dos mais agradáveis então fiz questão de deixar claro que não faço parte da classe)


kkkkk... Cara, desculpa qualquer ofensa. Não sei se minhas palavras podem ser entendidas como tal, mas adianto que não há intenções ruins nelas. Esses fóruns são ótimos para se exercitar a mente. Mas tendo em vista a natural distância na forma de pensa entre as pessoas, às vezes as afirmações podem ser mal interpretadas, etc...

Em todo caso, admiro e aprecio sua participação nessa discussão. E isso especialmente pelo fato de você entender do jabá.

Por outro lado, eu não acompanho o trabalho dos corretores. Para ser sincero nunca precisei de nenhum. Mas noutro dia li na internet que há uma lista de profissionais mais odiados do mercado. Essa lista é encabeçada por políticos e o segundo lugar, pasme, é ocupado por corretores de imóveis, hehehehe.

Abraço!

Kronrj
05-10-2012, 16:57
Para quem comprou apto há 3 ou 4 anos, é provável que essa pessoa tenha conseguido um bom ágio. No meu caso, comprei um apto que foi lançado em 2002 e vendido na época por 235 mil. Bom, no início do ano passado um cara assinou um compromisso de compra e o adquiriu por 475 mil, mas como acabou desistindo de ficar com o apto quando o prazo para confirmar a compra estava para vencer, ele repassou para mim quase 6 meses depois por 535 mil. Corrigindo o valor que o proprietário pagou em 2002 pela poupança, mesmo com a valorização dos preços, ele não ganhou da inflação. Quem se deu bem foi o cara que me rpeassou o apto, pois ele ganhou 60 mil por fora, sem ter declarado no IR. O corretor disse que o meu apto vale hoje 700 mil. Eu acho difícil, mas por 650 mil creio que o venda facilmente. Mesmo assim, seria uma valorização de 20% em um ano. Isso é uma loucura.

marcelocostabr
09-10-2012, 17:33
Famílias de classe A (com renda maior que R$1.019,00) que moram na favela no Rio, onde isso é classe A??????? Nem na China!!!! Tenho funcionário de baixo escalão na minha empresa que ganha mais que isso e não é nem de longe classe média!!! TOTALMENTE furada essa classificação de classe média e alta. Alguém discorda disso?

Eu construo casas populares em Poços de Caldas - MG, há quase 2 anos (até churrasqueira tem na casa). É um ótimo negócio para quem faz a casa e para quem compra, pois a pessoa de baixa renda, deixa de pagar aluguel e continua pagando uma parcela bem próxima do seu aluguel só que num imóvel próprio.

Repito que temos que ter um meio termo. Já vimos que o Mike tem certeza absoluta que há uma bolha no Mercado Brasileiro (parece até que torce para que isso aconteça). Eu não concordo. Mas respeito a opinião de cada um.

Eu tenho muitos imóveis que recebi de herança de onde vem a minha maior renda. E falo mais, SOU COMPRADOR NESSE MERCADO DE HOJE, de imóveis comerciais, bem localizados e com o preço na realidade do mercado atual. NÃO SOU COMPRADOR, de imóveis residenciais na planta independente da localização. Acho que ap novo na planta, somente para quem não tem sua casa própria ainda, pois se trata de uma negociação emocional e não racional. Se fosse racional, seria melhor alugar o apartamento do que comprá-lo.

Fat
09-10-2012, 17:43
Uma coisa que ninguém vê é que é insignificante a redução da parcela ao se trocar financiamentos de 240 para 360 e mais ainda de 360 para 420. Façam as simulações e vejam?

Edu Carvalho
09-10-2012, 17:48
Exato... neste cenário, o valor da parcela é 80% juros e 20% amortizacão... não há quase diferença mesmo!

JP!
09-10-2012, 18:00
Famílias de classe A (com renda maior que R$1.019,00) que moram na favela no Rio, onde isso é classe A??????? Nem na China!!!! Tenho funcionário de baixo escalão na minha empresa que ganha mais que isso e não é nem de longe classe média!!! TOTALMENTE furada essa classificação de classe média e alta. Alguém discorda disso?



Sobre a classificação das classes, existem critérios bastante diferentes, mas acredito que o mais usado é o do IBGE que divide a sociedade brasileira em 5 classes sócio-econômicas e a classe C é a que possui renda familiar (não individual) até cerca de R$ 2.000 e mais de R$ 1.000 se não me engano. Acima disso é classe B ou A.

Edit: A classificação atual do IBGE é renda familiar per capita (ou seja, individual): http://economia.terra.com.br/noticias/noticia.aspx?idNoticia=201205292358_ABR_81254846

JP

Fat
09-10-2012, 20:11
Não seira menos de R$ 2.000,00 e mais de R$ 1.000,00?

Roberto
09-10-2012, 20:38
http://economia.terra.com.br/noticias/noticia.aspx?idNoticia=201205292358_ABR_81254846

JP

O governo brasileiro já tem uma nova definição para a classe média brasileira. Considerando a renda familiar como critério básico, uma comissão de especialistas formada pela Secretaria de Assuntos Estratégicos (SAE) da Presidência da República definiu que a nova classe média é integrada pelos indivíduos que vivem em famílias com renda per capita (somando-se a renda familiar e dividindo-a pelo número de pessoas que compõem a família) entre R$ 291 e R$ 1.019.


QQ é isso meu povo!!

Abs

danban
09-10-2012, 21:24
Minha empregada é classe média!

Vou dizer isso a ela da próxima vez que ela vier pedir aumento...

JP!
09-10-2012, 21:48
Não seira menos de R$ 2.000,00 e mais de R$ 1.000,00?

Com certeza, já corrigi :legal:

JP

Mike Portnoy
09-10-2012, 23:07
Olha aí as próprias imobiliárias querendo alfinetar a bolha imobiliária brasileira!

Anúncio de quedas assim gera desespero por parte de quem quer ver valorização. Os repassadores de ágio piram. E os consumidores que estavam prestes a comprar param para esperar mais baixas. Esse tipo de notícia vai causar cada vez mais problema para os especuladores.




agora.uol.com:

"06/10/2012
Preço do imóvel usado na capital cai 11% em agosto

Havolene Valinhos
do Agora

O preço médio do metro quadrado dos imóveis usados caiu 11,33% em agosto, após uma queda de 5,66% no mês de julho, segundo pesquisa do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) com 447 imobiliárias da capital.
A principal queda foi nos apartamentos de padrão médio construídos há mais de 15 anos e localizados em áreas valorizadas, como Higienópolis, Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros e Brooklin Velho.
Para eles, o preço médio do metro quadrado baixou quase 30% entre julho e agosto, de R$ 6.724,82 para R$ 4.829,41.

Já em bairros como Lapa e Mandaqui, considerados de valorização média, o metro quadrado "aumentou" de R$ 3.931,10 para R$ 3.629,63, também considerando apartamentos com mais de 15 anos.O presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, considera que a queda no preço dos imóveis foi momentânea e a expectativa é que o valor suba nos próximos meses."



FONTE: http://www.agora.uol.com.br/grana/ult10105u1164985.shtml


Abraço!

*Até 2011 os caras falavam que imóvel nunca caía de preço e que a valorização seria eterna e de 30% ao ano acima da inflação.

---------- Mensagem adicionada às 23:07 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 22:58 ----------


O governo brasileiro já tem uma nova definição para a classe média brasileira. Considerando a renda familiar como critério básico, uma comissão de especialistas formada pela Secretaria de Assuntos Estratégicos (SAE) da Presidência da República definiu que a nova classe média é integrada pelos indivíduos que vivem em famílias com renda per capita (somando-se a renda familiar e dividindo-a pelo número de pessoas que compõem a família) entre R$ 291 e R$ 1.019.


QQ é isso meu povo!!

Abs


Essa estratégia de pegar "setores especializados" para pregar o "pseudo grande e colossal sucesso e enriquecimento do povo brasileiro" é parte de um grande esquema de marketing para manter um "status quo" político favorável, além de estimular o aumento do consumo de crédito na CEF. Isso é parte do esquema populista de qualquer Governo com muito dinheiro público nas mãos.

Afinal, otimismo exacerbado é a chave de qualquer negócio que quer vender. Ninguém se enforca em dívidas se estiver ciente de sua baixa capacidade de consumo. Pregue um mundo de fantasia e todo mundo cai dentro. Assim se terá empresários e bancos mais ricos e pessoas mais escravizadas pelo grande sonho das bugigangas e dos apês kinder ovo® bolhudos.

Para minha sorte, não fico me achando classe A do critério do Governo. E nem caio nos encantos da Camila Pitanga que oferece parcelamentos de 48 vezes para pagar um presente absurdamente caro e fora da minha realidade no dia das crianças.

Abraço!

Mike Portnoy
18-10-2012, 15:39
Deu na Grobo hoje:


http://g1.globo.com/bom-dia-brasil/noticia/2012/10/com-precos-muito-altos-vendas-de-imoveis-caem-em-capitais-brasileiras.html


"Com preços muito altos, vendas de imóveis caem em capitais brasileiras
18/10/2012

As vendas de imóveis vêm caindo em várias capitais do Brasil. Os preços estão muito altos. O que se espera é que com uma oferta maior de imóveis, os preços caiam. Os imóveis estão supervalorizados e muitos brasileiros que procuravam o mercado imobiliário como opção de investimento agora buscam outras aplicações para não perder dinheiro. (...)"


***

Se antes o efeito manada era para os investidores comprarem na planta, agora será para vender o mais rápido possível além de evitar esse tipo de compra. Com algum exercício mental razoável, já sabemos no que isso vai resultar daqui pra frente, quando, ainda por cima, milhares de entregas de novos lançados de 2010 pra cá vão correndo.

Mas os interessados continuam a repetir o mantra "vai valorizar ainda mais!!!" para ver se cola. Vejam o que saiu hoje também: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2582751/Precos-dos-imoveis-devem-continuar-subindo-2013-dizem-especialistas

Guerra de notícias: adoro quando as tensões aumentam! Isso só demonstra o óbvio problema de "razoabilidade prejudicial" de que esse mercado está sofrendo atualmente. Se essa alta de preços fosse mesmo sustentável não haveria tanto ruído...

Realmente o processo de reajuste - para baixo - de preços, para trazê-los à realidade será apenas uma questão de tempo. E isso se dá pela inflação que corrói o valor ou pelos "descontos" para desencalhar.

Abraço!

Fat
18-10-2012, 17:32
Especialistas em quê? Ludibriar?

Por que nenhum especialista previu o problema dos EUA?

Mike Portnoy
18-10-2012, 18:05
Especialistas em quê? Ludibriar?

Por que nenhum especialista previu o problema dos EUA?


Isso não é verdade.

Havia uma penca de especialistas alertando para o golpe que estava em andamento nos EUA. Os maiores expoentes eram o Nouriel Roubini e o Peter Schiff.

O problema é que o maior ardil dos interessados que até compram matérias jornalísticas e "especialistas" é justamente desqualificar a pessoa do opositor e não os seus argumentos. Aliás aqui no Brasil é o que mais se faz na política.

Esses professores eram simplesmente ridicularizados em plenos programas de entrevistas! Veja esse excelente apanhado de vídeos onde o Peter Schiff alertava para o iminente desabamento do esquema pirâmide que havia se formado no mercado imobiliário/ações americano:


http://www.youtube.com/watch?v=8lpSnECTKW8

Por outro lado, tem tremenda razão quem diz que o problema americano nada tem a ver com o nosso. Realmente lá a "valorização especulada" foi bem menor do que aqui e, também, vale mencionar que a nossa renda "per capta" é 6 vezes menor do que a americana (mesmo na presente crise deles). Alterados alguns elementos, vamos observar que lá o golpe foi um. Aqui o golpe é outro e sequer poderá tomar a magnitude que tomou lá porque o Brasil é bem mais pobre e nem esperaria o cume para descer; morreria no início da subida mesmo. Aqui é algo semelhante à bolha imobiliária espanhola.

Essa observação não é mera retórica, pois serve para ressaltar que, no frigir dos ovos, o negócio é que esse mercado em especial, com as características que lhe são próprias (venda de imóveis na planta e shadow inventory desse tipo de coisa), sempre dá na mesma: é um tremendo esquema Ponzi (http://pt.wikipedia.org/wiki/Esquema_Ponzi) legalizado e apoiado pelo Governo atual.

E é bom ressaltar que aqui no Brasil também não tem faltado estudiosos para alertar os consumidores para não fazerem besteiras, ludibriadas por argumentos fantasiosos. Cito os professores Samy Dana, Adolfo Sachsida, a jornalista Miriam Leitão (só no blog dela, pois na grande mídia está difícil abordar o assunto), entre alguns outros sites em que estudiosos e interessados anônimos têm se esforçado para debater o assunto sem interferências e$ternas como o Observador do Mercado, Bolha Imobiliária, Brazillian Bubble (este em inglês), entre vários outros que vem aparecendo o tempo todo...

É fumaça demais para que não desconfiemos nadicas de eventual fogo!


Abraço!

Mike Portnoy
18-10-2012, 21:30
E a FOLHA também joga areia nos negócios das construtoras. Mas, dessa vez, é contra os imóveis comerciais.

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1171119-especialistas-recomendam-cautela-a-investidor-interessado-em-salas-comerciais.shtml


Depois dessas bombas do Bom Dia Brasil e da Folha hoje, podem esperar que isso não vai ficar barato. Vai ter contra-ataque massivo. Os empresários vão entrar com bastante grana para a contra-informação.

Podem ter certeza que, nos próximos dias, esses mesmos veículos vão cuidar de publicar novas matérias, onde os "especialistas" estarão dizendo que "valorizará ainda mais", "que o índice de cimento 'per capta' é baixo", que a "relação dívida-PIB é baixa", que "há uma demanda reprimida por 1 trilhão de residências", "fipe-zap", etc..., até de coisas bizarras como "morar em cubículos de 50m2 é o novo morar bem" e da "incrível história da doméstica carioca que comprou uma mansão de 3 andares no Leblon, com o financiamento que tirou na CEF graças às maravilhosas políticas de crédito do Governo" (esta dá até tema empolgante para um Globo Repórter da vida).

Medo desse povo. Vou empreender fuga para as montanhas, heheheheh

Abraço!

Mike Portnoy
22-10-2012, 17:55
Pessoal, o Google tem uma ferramenta maravilhosa para auxiliar aqueles que desejam ficar informados a respeito de qualquer coisa que aparecer na internet, especialmente notícias.

É o "Google Alerts". Para usar essa ferramenta, basta cadastrar os temas de interesse e aguardar. Praticamente todos os dias há alertas para novas notícias, o que é excelente. Eu tenho vários temas de pesquisa e tenho me beneficiado em muito dessa ferramenta do Google.

Recomendo!

***

A propósito disso, olha só o peixe que caiu na minha rede do Google Alerts:

Do Estado de Minas:


"Especialistas acreditam em bolha imobiliária e o risco está associado aos juros

jornalismo@uai.com.br"]Ana D'angelo
Atualização: 14/10/2012 07:12

Os economistas Mário Jorge Mendonça e Adolfo Schsida, pesquisadores da Fundação Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), publicaram recentemente um estudo cravando que existe uma bolha imobiliária e que ela vai estourar no momento em que os juros da economia, hoje em 7,25% ao ano, voltarem a subir, pois as famílias estão se endividando muito. Para chegar a esse veredicto, eles consideraram que os imóveis subiram muito acima da inflação nos últimos três anos e estão com preços artificialmente elevados devido à oferta abundante de crédito, acima do seu valor justo. Mas especialistas discordam da tese dos pesquisadores.

Quando os juros básicos da economia – a taxa Selic – voltarem a subir, o que os economistas do Ipea acreditam que acontecerá, o financiamento se tornará caro, com a consequente elevação da TR, que atualiza o saldo devedor.Com isso, os mutuários poderão ter dificuldade de pagar suas prestações, que, por sua vez, levará os bancos a controlar a concessão do crédito. A dificuldade de obter financiamento diminuirá a demanda, provocando a redução dos preços, com a redução no número de compradores.

Mas para o economista Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice de preços de imóveis da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) da Universidade de São Paulo, a possibilidade de isso acontecer é pequena. “Não deve haver grandes problemas nos próximos anos em relação ao crédito e suas condições no curto e médio prazos. A menos que tenhamos um choque externo grande ou alguma mudança muito fora do previsível, não creio que voltemos ao patamar de juros de financiamento como o que havia no passado recente”, afirma Zylberstajn.

Ele admite que o problema de uma possível bolha está ligado às condições de crédito, se são sustentáveis ou não. O cerne da questão, diz, é se as famílias que contrataram os financiamentos terão condições ou não de honrar os pagamentos. Se, por algum motivo, houver aumento da inadimplência, os bancos ficarão com receio de emprestar e apertarão as condições, como a diminuição do prazo. “Tudo isso faz com que a demanda diminua e, portanto, o mercado se ajusta e os preços tendem a cair”, observa. Para ele, algumas cidades e bairros podem sofrer algum tipo de correção dos preços dos imóveis por conta de exageros recentes. “Mas isso já vem ocorrendo”, afirma. (AD)"


Fonte: O Estado de Minas - http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2012/10/14/internas_economia,323341/especialistas-acreditam-em-bolha-imobiliaria-e-o-risco-esta-associado-aos-juros.shtml


****

Concordo em parte com a opinião dos professores, quando asserem que a artificialidade do preço está ligada ao aumento estelar do crédito/dívida dos consumidores ocorrido nos últimos anos. Vejam que aqui foi esticado de 15 anos em 2004 para os atuais 35 anos (em autêntica cópia da desastrosa cartilha espanhola).

Mas eles tem se esquecido que um dos piores problemas não está no crédito tão somente. Contribuiu sobremaneira para o aumento especulado de preços o ingresso maciço de muitos investidores repassadores de ágio, que agora detém quase metade dos lançamentos ocorridos durante o boom. É o tal do shadow inventory (http://www.investopedia.com/terms/s/shadow-inventory.asp) que se formou no Brasil, devido a essa intensa especulação. Aposto que aqui todo mundo tem pelo menos um conhecido que fez esse tipo de coisa. Eu mesmo conheço vários. Alguns já estão tomando na cabeça, inclusive fazendo distrato com a construtora, porque ou não querem pagar o altíssimo saldo devedor, ou porque simplesmente não possuem esse dinheiro todo...

Como esses investidores vão tentar repassar esses imóveis na época da entrega das chaves (ou vão devolver para a construtora mesmo), vamos assistir a uma inundação de oferta de imóveis novos no mercado, para disputar uma demanda pequena (uma vez que a "demanda reprimida", sem condições de pagar nem metade do preço especulado, continuará não comprando nada disso de qualquer modo...).

A partir de agora, até 2016/17, haverá a entrega de milhares de unidades nas mãos de repassadores de ágio... Só quero ver como vão segurar preços num cenário de um históricamente progressivo aumento de oferta + declínio de demanda sustentada por crédito.

Vamos assistir. Estou curioso para ver o que vai acontecer. Como consumidor, estou bem interessado para ver a dinâmica que isso vai tomar.

Nesse ambiente de dúvida relevante, para aqueles que estiverem com pressa, querendo agora, o certo é não comprar nada que não tenha um belo desconto de pelo menos 30/40%, porque as construtoras têm feito bazares, outlets, feirões e promoções com esses descontos aí, conforme as propagandas que têm aparecido nos jornais todas as semanas.

Abraço!

Edu Carvalho
22-10-2012, 18:44
Vou dar minha opinião aqui (já dei antes mas vou repetir). Acredito que os preços subiram muito mais do que a inflação nos últimos anos. Eu prefiro olhar de uma forma um pouco diferente ao gostar de comprar com juros e não com inflação (imóvel é um ativo e deve ser comparado a ativos líquidos como aplicações financeiras). O resultado? O mesmo, subiu muito mais que os juros tb. O fato, entretanto, é que o mercado da construção civil passou décadas estagnado. Isto justifica o preço atual? Hum, acho que não também, apesar de ser algo que deva ser levado em consideração. Muita coisa mudou nos últimos anos com mão de obra e insumos subindo demais. Isto justifica o preço alto? Hum... acho que não tb.

Então o que eu acho que vai acontecer? Bom, se soubesse exatamente estaria rico! Mas aqui vão meu 2 centavos...

Os preços, na média, devem em termos reais cair. Isto é, perder para a inflação. Muito provavelmente teremos quedas nominais inclusive e uma estagnação de preço por alguns anos, trazendo os preços para mais perto de um patamar, digamos, saudáveis. Mas como média é média, alguns locais sofrerão bem mais do que outros. Continuando com a minha especulação... lugares que tiveram um aumento de preço muito alto em curto espaço de tempo e que subiram sem nenhum respaldo "real" - leia-se infraestrutura ao redor (metro, trem, estradas, asfaltamento de regiões próximas, desafogamento de vias, surgimento de novos centros empresarias nas cercanias, etc), vão sofrer muito mais que os que tiveram a sorte de contar este desenvolvimento, digamos, mais "sustentável".

abs,
Edu

Fat
23-10-2012, 08:53
Mas se for verdade o papo de preços estagnados a anos e que isso foi apenas o ajuste natural de preços, então a outra verdade é que a maioria dos brasileiros não tem condições de ter imóvel próprio.

Sábado estava numa festa e vi uma mulher desempregada de uns 50 anos comentar que nunca o Brasil esteve tão bem, pois todo mundo tem tudo. Aí falei: Mas tudo que todos tem é do banco. O carro é do banco, a casa é do banco, a TV é do banco, a geladeira é do banco. Aí ela ficou com uma cara de pensativa.

Aqui é um fórum de home theater, mas aposto que se não vendessem equipamentos em 12x no cartão ou té mais em carnês em certas lojas, o fórum não teria o movimento que tem.

Kronrj
23-10-2012, 09:21
Ontem recebi o e-mail de uma colega que é corretora de imóveis. Há alguns anos ela ganhava prêmios da Cyrella porque vendia muito. Ela já é aposentada, tem uma boa network, fala inglês, francês e espanhol. Bom, no últimos anos o que está pagando as contas dela é a aposentadoria, pois as vendas estão fracas.

Voltando ao e-mail, onde ela relata que um apartamento na Taquara (um bairro que fica na região de Jacarepaguá) estava sendo vendido, com desconto por 200 mil. O preço original era 218 mil. Achei o valor interessante e fui dar uma olhada nos anexos do mail. Caramba, o apartamento tem 50 metros quadrados. Quase caí para trás. Imaginei que um apto desse com uns 70m2 poderia ser uma compra interessante. Moro num apto de 108m2, e já tenho que me livrar de algumas coisas pq está apertado. Penso que um apto desses por 130 mil seria um bom negócio, mas 200 mil é algo irreal.

Fat
23-10-2012, 10:09
Semana passada fui no cartório falar com um conhecido que faz trabalhos aqui para a empresa e ele disse que o cartório está parado no que se refere a novas escrituras de imóveis.

Mike Portnoy
23-10-2012, 12:35
Esse negócio de afirmar que os aumentos de atualmente se justificam no fato de não terem havido aumentos em tais e quais décadas é uma forma tautológica de se justificar a especulação.

Explico.

O que dita o preço final é a tensão entre a demanda e a oferta. Isso é muito simples.

No passado a oferta atendia a demanda existente, segurando os preços no patamar histórico, porque essa mesma demanda era a real. Na época havia um prazo máximo "normal" de 15 anos de financiamento, havia especuladores e repassadores de ágio mas eles eram poucos e o mercado se mantinha de tal forma que a maioria podia comprar e muitos até à vista.

O que passou a ocorrer a partir de 2004 é bem diferente. A partir daquele ano, o Governo Lula criou um rol imenso de marcos regulatórios para favorecer um ambiente de pura especulação (já colei esse rol de medidas nesta sala). E todas essas medidas criaram espetacular inflação do preço do ativo, devido a uma criação de demanda artificializada pela presença de quase metade de especuladores e repassadores de ágio e mutuários de débitos altos por décadas.

Essas intervenções econômicas criaram a distorção que hoje existe. Na base da canetada, que seguiu uma cartilha verdadeiramente espanhola, o Governo ajudou um grupo de empresários (construção civil e bancos) a criarem uma pirâmide econômica, em que a base financia a riqueza estratosférica do topo.

Ocorre, no entanto, que a base da pirâmide começou a minguar, mesmo com o Governo, num esquema que resulta juros negativos, lançando bilhões em títulos da dívida pública atualmente, para enfiar dinheiro no BNDES e este injetando esses recursos na CEF e no BB para continuarem a financiar imóveis novos mal construídos, pequenos, e superfaturados.

Li em algum lugar (e trago aqui assim que possível) que o nível de empréstimos imobiliários novos começou a descrescer. Isso significa que a base da pirâmide já está passando a ser mal alimentada.

Por outro lado, já é de conhecimento geral que os investidores que compravam metade do prédio ou o prédio inteiro para repassar o ágio estão sumindo, o que esvazia ainda mais a base da pirâmide.

Essas questões mal são enfrentadas na mídia, porque os maiores anunciantes são da construção civil. Então, sempre seremos mesmo os últimos a saber o que acontece com esses esquemas econômicos piramidais. E veja-se que a omissão dessas informações importantes, mais a utilização desses argumentos falaciosos de "índice de cimento per capta", "demanda reprimida" e "décadas de estagnação" são medidas fraudulentas fabricadas por esse setor que visa a lucros sem nenhuma ética.

Na minha opinião, temos legislação consumerista para reprimir esse tipo de informação falaciosa dos vendedores. Basta ir à Justiça e invocar essa legislação e tentar salvar-se de eventual negócio prejudicial, que foi feito mediante a utilização dessas mentiras que o setor promove como mantras.

Mas o melhor mesmo é não entrar agora. Se a pirâmide beneficiou a muitos no começo (como é natural que aconteça nesses esquemas), agora só vai prejudicar quem entrar na base.

Aliás, pesquisem a respeito da idéia de pirâmide de negócios e identifiquem as semelhanças com o mercado imobiliário atual, diferençando-o daquele que tínhamos antes de 2004.

Abraço!

Mike Portnoy
23-10-2012, 13:18
Aliás, tudo isso é planejado, arquitetado, antevisto.

Vejam o que o Governo vem fazendo:

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,aporte-a-caixa-e-bb-pressiona-aumento-da-divida-publica,131736,0.htm


Aporte à Caixa e BB pressiona aumento da dívida pública22 de outubro de 2012 | 14h 57

(...)




Vejam aí o Governo aumentando a dívida pública (dívida de todos nós) para jogar dinheiro no crédito.

Tem que manter a bicicleta pedalando. Se não ela cai. Só que o dinheiro não é eterno (1). E essa mesma dívida que esse Governo está criando a passos largos todos nós teremos que pagar depois (2).

Ao invés de investir em educação para o povo e infra-estruturas para favorecer nosso crescimento sustentado, ficam aí fazendo esse esquema de verdadeira transferência de dinheiro do povo - aumentando dívida pública e a dívida das famílias - para empresários e banqueiros lograrem lucros exorbitantes atuais, mediante a inflação exorbitante do preço dos bens, especialmente imóveis e carros de má qualidade.

Estamos indo para 10 anos de pura abundância de dinheiro externo, com o qual pouco se fez para melhorar o país. A única coisa que se fez - e muito - foi jogar tudo no consumo, o que criou distorções econômicas e tornou nossos preços praticamente os mais altos do mundo.

Crédito para o consumo, por sí só, a nada leva e não garante o futuro das pessoas (só garante o futuro$$ daqueles do alto da pirâmide que especulam e lucram de forma exorbitante com essas distorções criadas).

Abraço!

Mike Portnoy
23-10-2012, 16:27
Tinha que ser do site Bolha Imobiliária... Achei o vídeo abaixo lá.

Ontem o jornal da Cultura estava falando exatamente sobre a nossa bolha imobiliária aqui em SP.

A matéria é mediana, porque não abordou a vários pontos que estão envolvidos nisso. Além disso, ficaram perdendo tempo confundindo a nossa bolha especulativa com aquela que ocorreu nos EUA, o que não tem nada a ver.

Mas foi bem interessante um dos debatedores falar especificamente do nosso "shadow inventory" (http://www.investopedia.com/terms/s/shadow-inventory.asp).

Um dos debatedores disse que o aumento dos valores produzidos por pura especulação são um "assalto institucionalizado".

Citou-se caso em que uma imobiliária comprou na planta um edifício inteiro só para especular.

Vejam:


http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=9QwYspc1YgE

Abraço!

F@BIO
31-10-2012, 15:08
Boa tarde pessoal , hoje estava falando com um casal amigo que vivem em Washington Dc e eles estão com um problema , hoje devem 380 mil us de uma casa que vale 300 mil ou seja quando da compra ela devia valer uns 500 ou 600 mil us e agora só 300 .

Sinceramente não sei o que aconselhar , alguém tem uma ideia diferente da minha ? a minha foi procurar um profissional do ramos e tentar renegociar .:legal:

rhbcd
31-10-2012, 17:04
Fábio, não sei qual a perspectiva da economia norte-americana mas acho que o melhor seria acabar de pagar a casa e esperar o mercado imobiliário se recuperar, até a casa valer novamente os seus 500 mil.

danban
31-10-2012, 18:32
Boa tarde pessoal , hoje estava falando com um casal amigo que vivem em Washington Dc e eles estão com um problema , hoje devem 380 mil us de uma casa que vale 300 mil ou seja quando da compra ela devia valer uns 500 ou 600 mil us e agora só 300 .

Sinceramente não sei o que aconselhar , alguém tem uma ideia diferente da minha ? a minha foi procurar um profissional do ramos e tentar renegociar .:legal:

É difícil dizer. Teria que conhecer bem o mercado americano para tentar prever alguma retomada de preços ou se o preço real é esse mesmo e eles pagaram um valor irreal na época. Acho provável que seja algo no meio do caminho, mas realmente não posso afirmar.

Quanto eles já pagaram e há quanto tempo eles têm o imóvel?

Como é o imóvel?

marcelocostabr
31-10-2012, 19:54
'Lar doce lar': Luciano Huck compra apartamento de R$ 47 milhões no Rio

http://extra.globo.com/famosos/lar-doce-lar-luciano-huck-compra-apartamento-de-47-milhoes-no-rio-6487671.html

Luciano Huck comprou um apartamento, ainda na planta, na Barra da Tijuca, pela bagatela de R$ 47 milhões. O apê do apresentador tem 1.050 metros quadrados com vista para a lagoa, numa das regiões que mais estão valorizando no Rio.

Num tá fraco nã hein!!!

Esse aí do Huck está dando R$44.761,00 0 m2. Aqui do lado do meu ap tem um a venda por apenas R$58.394,00 o m2. Uma cobertura de 822m2 com pedida de R$48.000.000,00.

MEU DEUS, onde isso vai parar?????

http://www.zap.com.br/imoveis/oferta/Apartamento-Padrao-4-quartos-venda-SAO-PAULO-VL-N.-CONCEICAO-PRACA-PEREIRA-COUTINHO/ID-3753102

nickfury
31-10-2012, 20:01
Tá fraco E errado, nenhum metro quadrado da Barra ou seus bairros vizinhos (jacarepaguá, curicica, recreio) vale isso.
Esse valor dá 44.761 reais o metro quadrado. Muito maior que Leblon ou Ipanema.

marcelocostabr
31-10-2012, 20:35
É o que esta na mídia. Eu acredito que pode ser verdade sim. Pode ser um condomínio super exclusivo com alguns detalhes que façam valer esse valor. Essa cobertura que eu citei em SP também esta com preço bem acima da media do bairro que é por volta de uns 20 mil o metro. Porém é um prédio único no bairro no miolo, no melhor do bairro. Em 2009 foi vendida outra cobertura nesse mesmo condomínio, mas em outra torre por 35 milhões, era da Athina Onassis.

Camargo21
31-10-2012, 20:40
Num tá fraco nã hein!!!

Esse aí do Huck está dando R$44.761,00 0 m2. Aqui do lado do meu ap tem um a venda por apenas R$58.394,00 o m2. Uma cobertura de 822m2 com pedida de R$48.000.000,00.

MEU DEUS, onde isso vai parar?????

http://www.zap.com.br/imoveis/oferta/Apartamento-Padrao-4-quartos-venda-SAO-PAULO-VL-N.-CONCEICAO-PRACA-PEREIRA-COUTINHO/ID-3753102


aonde isso vai parar, nao. Este tipo de imovel nao vai vender nunca, o proprietario anuncia justamente porque nao quer vender, a nao ser que apareça algum tonto

heheh, com este dinheiro se compra um apartamento no local do m2 mais caro do mundo: a regiao de Chelsea, Londres.

---------- Mensagem adicionada às 20:40 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 20:38 ----------


É o que esta na mídia. Eu acredito que pode ser verdade sim. Pode ser um condomínio super exclusivo com alguns detalhes que façam valer esse valor. Essa cobertura que eu citei em SP também esta com preço bem acima da media do bairro que é por volta de uns 20 mil o metro. Porém é um prédio único no bairro no miolo, no melhor do bairro. Em 2009 foi vendida outra cobertura nesse mesmo condomínio, mas em outra torre por 35 milhões, era da Athina Onassis.

exato, se vende para um tonto ou para quem nao tem o que fazer com o dinheiro, para uma pessoa normal e para o mercado, este valor nao existe

marcelocostabr
31-10-2012, 20:47
O pior é que tem, e não são poucas, pessoas que podem comprar um ap desses que não muda nem um "zero" na conta bancária dela. Quando junta a fome com a vontade de comer, dá negócio, rsrs

Camargo21
31-10-2012, 20:50
O pior é que tem, e não são poucas, pessoas que podem comprar um ap desses que não muda nem um "zero" na conta bancária dela. Quando junta a fome com a vontade de comer, dá negócio, rsrs

sim tem, estou ate hoje esperando para alguem comprar o meu, rs... o dia que aparecer, eu tb vendo, rs... pela minha experiencia, é mais facil acertar na sena do que fechar um negocio deste neste valor

Mike Portnoy
31-10-2012, 21:41
A propaganda é a alma do negócio. Se eu quisesse vender alguma coisa por R$20k o m2, propagandearia que ali é vendido por mais de R$40k o m2. Assim, na hora de fechar o negócio por efetivos R$20k o m2, o trouxa ainda pensaria que levou com 50% de desconto.:hilario:

Só a título de exemplo, recentemente o Brad Pitt e a Angelina Jolie compraram uma mansão em Londres, pelo preço de 16 milhões de dólares. Isso dá, em contas bem rasas, uns 35 milhões de Reais. Vejam: http://diversao.terra.com.br/gente/noticias/0,,OI5751994-EI13419,00-Brad+Pitt+e+Angelina+compram+mansao+de+US+mi+em+Lo ndres.html

Como bônus, eles ainda terão como vizinhos figuras ilustres como George Cloney, Johnny Deep, Sandra Bullock...

Ou seja, o cara deixar de morar efetivamente bem, num país de IDH explendidamente alto como a Inglaterra, numa mansão de milhares de metros quadrados de construção primorosa por R$35 milhões, para pegar um apartamento num país tremendamente pobre (ou de riquezas mal distribuídas, como quiserem), e ainda pagar mais de R$40 milhões é de uma idiossincrasia digna de nota.:clown:

Esse tipo de caso, se é que é verdade mesmo, revela uma burrice patológica.

Ou não!

Já estudei a dinâmica da lavagem de capitais alguma vez na vida e percebi que a criatividade dos empresários e políticos corruptos se dá das mais variadas formas. Inclusive com esses preços "fabricados" em determinados bens. E tudo sempre com o objetivo de apenas camuflar a origem do dinheiro roubado, pouco importando o efetivo valor do bem.

Abraço!

danban
31-10-2012, 21:45
Num tá fraco nã hein!!!

Esse aí do Huck está dando R$44.761,00 0 m2. Aqui do lado do meu ap tem um a venda por apenas R$58.394,00 o m2. Uma cobertura de 822m2 com pedida de R$48.000.000,00.

MEU DEUS, onde isso vai parar?????

http://www.zap.com.br/imoveis/oferta/Apartamento-Padrao-4-quartos-venda-SAO-PAULO-VL-N.-CONCEICAO-PRACA-PEREIRA-COUTINHO/ID-3753102

Achei a sala estreita, os quartos pequenos e a decoração horrorosa.

Eu passo.

---------- Mensagem adicionada às 21:45 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 21:43 ----------


...

Ou não!

Já estudei a dinâmica da lavagem de capitais alguma vez na vida e percebi que a criatividade dos empresários e políticos corruptos se dá das mais variadas formas. Inclusive com esses preços "fabricados" em determinados bens. E tudo sempre com o objetivo de apenas camuflar a origem do dinheiro roubado, pouco importando o efetivo valor do bem.

Abraço!

Acho que é por aí mesmo.

Camargo21
31-10-2012, 21:48
A propaganda é a alma do negócio. Se eu quisesse vender alguma coisa por R$20k o m2, propagandearia que ali é vendido por mais de R$40k o m2. Assim, na hora de fechar o negócio por efetivos R$20k o m2, o trouxa ainda pensaria que levou com 50% de desconto.:hilario:

Só a título de exemplo, recentemente o Brad Pitt e a Angelina Jolie compraram uma mansão em Londres, pelo preço de 16 milhões de dólares. Isso dá, em contas bem rasas, uns 35 milhões de Reais. Vejam: http://diversao.terra.com.br/gente/noticias/0,,OI5751994-EI13419,00-Brad+Pitt+e+Angelina+compram+mansao+de+US+mi+em+Lo ndres.html

Como bônus, eles ainda terão como vizinhos figuras ilustres como George Cloney, Johnny Deep, Sandra Bullock...

Ou seja, o cara deixar de morar efetivamente bem, num país de IDH explendidamente alto como a Inglaterra, numa mansão de milhares de metros quadrados de construção primorosa por R$35 milhões, para pegar um apartamento num país tremendamente pobre (ou de riquezas mal distribuídas, como quiserem), e ainda pagar mais de R$40 milhões é de uma idiossincrasia digna de nota.:clown:

Esse tipo de caso, se é que é verdade mesmo, revela uma burrice patológica.

Ou não!

Já estudei a dinâmica da lavagem de capitais alguma vez na vida e percebi que a criatividade dos empresários e políticos corruptos se dá das mais variadas formas. Inclusive com esses preços "fabricados" em determinados bens. E tudo sempre com o objetivo de apenas camuflar a origem do dinheiro roubado, pouco importando o efetivo valor do bem.

Abraço!

nao cheguei neste ponto mas voce falou tudo, IMO, para se chegar neste valor, so mesmo num caso de lavagem.

Rodo1fo
31-10-2012, 21:51
Nossa, esse apt de luxo ai, alem de alta metragem so consegui ver coisas bregas, mal distribuidas, jamais, nem se eu tivesse 1 bilhão de dolares compraria.

Mike Portnoy
31-10-2012, 21:52
Chama o tal do Aref (http://noticias.uol.com.br/cotidiano/ultimas-noticias/2012/06/25/justica-decreta-bloqueio-de-bens-e-aplicacoes-de-aref-saab.htm)!

Ele entende desse assunto de apartamentos de "trilhões de reais", hehehehehe

Brasilzão é fod@. É uma escola de talentinhos com muitos jeitinhos brasileirinhos.

Aliás, "imagina isso na Copa"... "Vai tudo valorizar ainda mais!"...

Abraço!

Fat
01-11-2012, 01:37
A propaganda é a alma do negócio. Se eu quisesse vender alguma coisa por R$20k o m2, propagandearia que ali é vendido por mais de R$40k o m2. Assim, na hora de fechar o negócio por efetivos R$20k o m2, o trouxa ainda pensaria que levou com 50% de desconto.:hilario:





É o famoso camelô que começa te oferecendo 1 Suflair por R$ 10,00, mas na verdade quer vender 5 por R$ 10,00.

Mike Portnoy
01-11-2012, 12:43
É o famoso camelô que começa te oferecendo 1 Suflair por R$ 10,00, mas na verdade quer vender 5 por R$ 10,00.


As construtoras estão fazendo isso. Veja o tanto de notícias de feirões, bazares, ofertas, queima de estoque, descontassos de 40%....

Tô aqui imaginando a situação de alguns investidores sem critério que entraram no esquema pirâmide de valorização eterna, comprando pelo valor cheio...

Nesses casos das construtoras fazendo queima de estoques encalhados com descontos de 40% não estaria havendo um tremendo prejuízo para os investidores que compraram antes e pelo valor cheio? Será que tem gente nessa situação?

Abraço!

F@BIO
01-11-2012, 12:48
Descobri que sou pobre demais isto sim , um apartamento feio como este por 40 milhOes é isto mesmo 40 milhões ?

Fat
01-11-2012, 12:52
E aí não tem como os "investidores" baterem de frente com as construtoras.

Mike Portnoy
01-11-2012, 19:07
Descobri que sou pobre demais isto sim , um apartamento feio como este por 40 milhOes é isto mesmo 40 milhões ?

Você não ficou pobre demais e nem ficou sem dinheiro de repente. Não se engane com essas coisas. Esse apartamento não vale 1/10 disso.

Não é possível que tem gente que acredita num negócio desses...

Eu acho que as pessoas deveriam voltar a usar as calculadoras. Numa conta de padaria, dá para dizer com muita segurança que com 40 milhões de Dilmas dá para abandonar esse país atrasado e ir viver vida de milionário em qualquer lugar do mundo desenvolvido, inclusive em residências dez vezes maiores e melhores.

Ainda, me pareceria muito estranho se algum rico que não esteja envolvido em lavagem de capitais estivesse envolvido numa negociata de compra desse apartamento que, de fato, é nada mais que 'comum' para um rico.

Para mim, riqueza e burrice são óleo e água. Só se o cabra for um maluco e mimado herdeiro de uma montanha de dinheiro, pois, para esses caras, dinheiro fácil vai embora fácil até em drogas.

Dinheiro nunca aceita desaforos. (Não me lembro do nome do autor dessa frase)

Isso aí deve ser coisa do FipeZap, que fica botando esses anúncios loucos e superdimensionados só para inflar o famigerado - e artificial - índice de valorização fipe-zap nas alturas do especulado e já bolhudo valor do m2 na cidade.

Ou então... Chama o padre Quevedo para se saber se isso 'ecxiste'.

Abraço!

marcelocostabr
01-11-2012, 20:21
Vamos supor que seja mentira a matéria do Extra / Globo, e que o Luciano Huck pagou a metade no apartamento, R$23,5 milhões. Ainda assim é muita coisa.

Fabião, tenho certeza que com essa grana, você (e eu também) nos mudaríamos para uma casa em Miami de frente para a água com uma lancha, e um Porsche na garagem.... Confessa vai!!! rsrs

danban
01-11-2012, 20:54
Eu acho que esse apartamento deve valer no máximo 20mi. Mesmo assim é muita grana. 20mi compra uma mansão de 2.000m2 de área const. no Tamboré.

Provavelmente a conta é essa: se quiser morar mais no centro, vai ter que morar num imóvel com metade do tamanho do que um da periferia, mesmo que essa periferia seja luxuosa como os Tamboré 2 e 3.

P.S. Eu também com essa grana mudava fácil para Miami.

marcelocostabr
01-11-2012, 21:02
Minha mãe mora no Tambore 3. É show de bola, mas quem mora lá tem que ter todo o esquema lá por perto, se precisar vir pra SP todo dia, aí é osso hein!!!

danban
01-11-2012, 22:18
Sim, a maioria que mora lá trabalha por lá mesmo. Encarar Castelo e Marginal todo dia não é fácil...

Conheço bem os 2 condomínios, já fizemos algumas casas lá. É show de bola mesmo, mas é uma vida bem diferente da de São Paulo.

Confesso que acho (nunca morei por lá) que prefiro morar aqui mesmo.

F@BIO
02-11-2012, 09:43
Vamos supor que seja mentira a matéria do Extra / Globo, e que o Luciano Huck pagou a metade no apartamento, R$23,5 milhões. Ainda assim é muita coisa.

Fabião, tenho certeza que com essa grana, você (e eu também) nos mudaríamos para uma casa em Miami de frente para a água com uma lancha, e um Porsche na garagem.... Confessa vai!!! rsrs
Confessar ? Por muito menos já estou louco para ir embora , ainda mais quando vejo esta caça aos policiais de Sp e esta pasmaceira de um governo que só vê e acha normal . É este Brasil que tanto amamos ?

Mike Portnoy
05-11-2012, 11:51
Região do Baixo Augusta entra na mira do mercado imobiliário04/11/2012 - 06h30 | DANIEL VASQUES
DE SÃO PAULO



(...)


QUEM É O COMPRADOR?


71% já tinham um imóvel
66% adquiriram para investimento
41% não têm filhos
R$ 17.540 é a renda mensal


Fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1179586-regiao-do-baixo-augusta-entra-na-mira-do-mercado-imobiliario.shtml


***

66% adquiriram para investimento? Pior do que imaginado. Alguém aqui sabe o que significa a expressão "shadow inventory"?

Quando as entregas forem feitas, todos esses 66% comprados por repassadores de ágio voltarão para o mercado de venda, engordando muito a oferta já grande, proporcionada pelo mercado de usados e estoques das próprias construtoras ali. Por outro lado, parte disso pode entrar para o mercado de aluguel, aumentando a já grande oferta de alugueis por ali, puxando o preço do aluguel para baixo também.

Conheço bem aquela região. Trabalho na Bela Cintra. Morei ali perto. Esses imóveis que estão sendo feitos lá são caros e minúsculos, excessivamente ruins pelo preço a que estão sendo oferecidos.

Não me interesso por aquela região para nada. Mas a quem interessar, é só esperar. A baixa de preços é consequência natural do aumento massivo da oferta que ocorrerá por ali. É só aguardar uns 2 ou 3 anos. Por ora, as construções ainda estão ocorrendo.

Tem um amigo meu que comprou um na planta por ali para investimento. Agora quer se livrar dele. Não está conseguindo vender, embora esteja anunciado desde o início do ano. E isso porque se contentaria ficar no zero a zero nesse investimento. Parece que nos dias atuais o mar não está para peixe.

O jeito é o Governo aumentar o prazo do financiamento para 40 anos, como manda a cartilha espanhola de fomento do mercado imobiliário.:clown:

Abraço!

Mike Portnoy
05-11-2012, 12:32
05/11/2012 12h17 - Atualizado em 05/11/2012 12h17

Preço do aluguel em SP deve começar a cair, dizem especialistas


(...)


Com a queda do aluguel, esta é a hora de negociar, segundo os especialistas. O índice que reajusta os contratos desacelerou - o IGP-M. Em outubro, subiu apenas 0,02%, em relação a setembro, quando a alta foi de 0,97%. O aluguel também deve ficar mais barato porque ele está diretamente relacionado com o preço dos imóveis novos.


(...)





FONTE: http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2012/11/preco-do-aluguel-em-sp-deve-comecar-cair-dizem-especialistas.html

Fat
05-11-2012, 14:26
Verdade, vai que se trocar de parcelas de R$ 1.000,00 em 35 anos para parcelas de R$ 980,00 em 40anos não aumente as vendas. rs

Mike Portnoy
05-11-2012, 17:06
Terceiro trimestre tem lançamentos e preços em queda5 de novembro de 2012 | 8h10

O mercado de lançamentos na Capital busca alternativas ao excesso de oferta e às dificuldades de implantação na cidade. De julho a setembro, caiu o número de novos empreendimentos e saíram de cena boa parte dos novos projetos de até um dormitório em relação ao mesmo período do ano passado. Os preços médios por metro quadrado também retraíram 2,49% na comparação anual, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (veja o gráfico).

(...)

Mercado deve se aquecer até o fim do ano
Apesar da queda registrada no mercado no terceiro trimestre na comparação com o mesmo período do ano passado, o número de unidades ofertadas aos consumidores paulistanos de julho a setembro é 45% superior ao resultado do trimestre imediatamente anterior.

(...)


FONTE: http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario/terceiro-trimestre-tem-lancamentos-e-precos-em-queda/



***


Quanto mais construírem, melhor para o consumidor. Quanto maior a oferta, menor ficará o preço daqui a um tempo, pois a demanda por esse ativo dificilmente vai crescer no mesmo ritmo daqui pra frente (a não ser que aumentem o crédito para 90 anos, para a parcela "caber no bolso").

Num cenário de renda estagnada e com esse enfraquecimento dos efeitos econômicos entorpecentes do esticamento do crédito, essa sobreoferta vai fazer como que os imóveis entrem em deflação nos próximos anos. E essa deflação se dará de forma agressiva, pois há muito repassador de ágio que vai engordar ainda mais a oferta (pelo menos 50% das compras de lançamentos do boom imob.).

A situação já está começando a ficar mais clara. E isso é mais um motivo para não se apressar. O mercado somente "percebe" esse aumento da oferta quando os imóveis são entregues prontos. Até 2016 tem coisa sendo entregue e que foi lançada durante o boom.

"Nem otimista, nem pessimista. Realista com esperança de que tudo ocorra da melhor forma possível."

Abraço!

Rodo1fo
05-11-2012, 21:43
Região do Baixo Augusta entra na mira do mercado imobiliário

04/11/2012 - 06h30 | DANIEL VASQUES
DE SÃO PAULO



(...)


QUEM É O COMPRADOR?


71% já tinham um imóvel
66% adquiriram para investimento
41% não têm filhos
R$ 17.540 é a renda mensal


Fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1179586-regiao-do-baixo-augusta-entra-na-mira-do-mercado-imobiliario.shtml


***

66% adquiriram para investimento? Pior do que imaginado. Alguém aqui sabe o que significa a expressão "shadow inventory"?

Quando as entregas forem feitas, todos esses 66% comprados por repassadores de ágio voltarão para o mercado de venda, engordando muito a oferta já grande, proporcionada pelo mercado de usados e estoques das próprias construtoras ali. Por outro lado, parte disso pode entrar para o mercado de aluguel, aumentando a já grande oferta de alugueis por ali, puxando o preço do aluguel para baixo também.

Conheço bem aquela região. Trabalho na Bela Cintra. Morei ali perto. Esses imóveis que estão sendo feitos lá são caros e minúsculos, excessivamente ruins pelo preço a que estão sendo oferecidos.

Não me interesso por aquela região para nada. Mas a quem interessar, é só esperar. A baixa de preços é consequência natural do aumento massivo da oferta que ocorrerá por ali. É só aguardar uns 2 ou 3 anos. Por ora, as construções ainda estão ocorrendo.

Tem um amigo meu que comprou um na planta por ali para investimento. Agora quer se livrar dele. Não está conseguindo vender, embora esteja anunciado desde o início do ano. E isso porque se contentaria ficar no zero a zero nesse investimento. Parece que nos dias atuais o mar não está para peixe.

O jeito é o Governo aumentar o prazo do financiamento para 40 anos, como manda a cartilha espanhola de fomento do mercado imobiliário.:clown:

Abraço!

Fui sabado agora na Padaria Dona Deola, proximo a Angelica, saindo um corretor da Lopes me abordou oferecendo um lançamento na Augusta, incríveis 34 metros quadrados, isso 34! Tive ate medo de perguntar e ele falar que é mais que 300 mil.

Mike Portnoy
05-11-2012, 22:54
Fui sabado agora na Padaria Dona Deola, proximo a Angelica, saindo um corretor da Lopes me abordou oferecendo um lançamento na Augusta, incríveis 34 metros quadrados, isso 34! Tive ate medo de perguntar e ele falar que é mais que 300 mil.

"Compre um pãozinho quente e leve um cômodo e meio de 34m2!"

"E R$300k é só a entrada!"

"Vai tudo valorizar ainda mais 30% a.a. acima da inflação!"

"O seu índice de cimento per capta ainda está abaixo do da China e EUA!"

"Você ainda não está endividado o suficiente! Garantimos enforc..., que dizer, financiamento fomentado pelo Governo e graciosamente esticado por 35 anos! Quem sabe com 75 anos você não se torna proprietário, até que enfim?"

"Aqui não é igual aos EUA! Nossa pirâmide é muito maior!"

(Já decorei o discurso todo)

Agora eu vou lá dar uma de Zé Simão e vou pingar um pouco do meu colírio alucinógeno, especialmente desenvolvido para assuntos de economia geral, hehehehehe!

Abraço!

Mike Portnoy
08-11-2012, 21:00
Infomoney:

"SP: preços de novos empreendimentos residenciais devem cair em 2013

Este ano, houve diminuição nos lançamentos residenciais em relação a 2011 e como consequência, o setor não está conseguindo segurar os preços

Por Heraldo Marqueti Soares |14h31 | 08-11-2012

SÃO PAULO – Os lançamentos de novos empreendimentos residenciais vem caindo na região metropolitana de São Paulo, atingindo recuo de até 30% e *os preços já começaram a cair*. (...)"

FONTE: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2607017/precos-novos-empreendimentos-residenciais-devem-cair-2013

***




Imagina isso na Copa?! Imaginemos, então:

http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2540574/Precos-dos-imoveis-vao-cair-forte-apos-Copa-diz-professor

Sempre se tenta inverter as leis econômicas mais básicas com muita propaganda especulativa. Mas elas nunca deixarão de ser leis. Toda bolha especulativa estoura ou murcha, de vários jeitos. Pode demorar mais ou menos, conforme o tamanho e frequência das intervenções dos agentes econômicos (especialmente governos). Mas essas leis nunca poderão ser revogadas. A força desses agentes sempre tem um limite prático porque, no final das contas, é a sempre a renda real o elemento último de regulação dos preços para o consumo. E, no Brasil, a renda geral é baixa.

Eu entendo que aqueles que possuem interesse DEVEM esperar, pois já foi atingido o ponto de inflexão da curva de inflação do ativo. Imóveis vão deflacionar. E o aumento agressivo da oferta de novos de 2008 pra cá será um elemento bem crítico nisso.

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 21:00 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 20:53 ----------





Infomoney:


"Região Sudeste é a mais cara para construir: R$ 882,38 por m²


Em outubro, os custos no Sudeste ficaram acima do custo médio nacional, que atingiu R$ 850,06


Por Heraldo Marqueti Soares |9h47 | 07-11-2012 A A A


(...)"




FONTE: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2605010/Regiao-Sudeste-mais-cara-para-construir-882-por

Camargo21
10-11-2012, 22:13
Fui sabado agora na Padaria Dona Deola, proximo a Angelica, saindo um corretor da Lopes me abordou oferecendo um lançamento na Augusta, incríveis 34 metros quadrados, isso 34! Tive ate medo de perguntar e ele falar que é mais que 300 mil.

o valor de imoveis em cidades como SP, o que esta pesando é a localizacao, estou num apto alugado em Paris de 28m2 e quando cheguei achei que nao iria aguentar 2 dias, rs... apos 1 semana ja estou achando que o apto é mais do que suficiente para 2 pessoas, rs... quer dizer, se voce nao tiver muita "tralha" para guardar. O destino de algumas regioes será um aumento no preço porque terreno "nao se cria", quanto mais procura em determinada regiao, maior sera o valor do imovel. E sim, este padrao "minusculo" de aptos com alto custo vai crescer, pode ter certeza.

Alsal
11-11-2012, 21:56
E agora, José?

http://br.noticias.yahoo.com/suic%C3%ADdios-espanha-tenta-mudar-hipoteca-203900444.html

Mike Portnoy
18-11-2012, 23:55
Parece que as previsões mais realistas sobre esse mercado vão ter que ser antecipadas....

Olha aí a Folha fazendo matérias eufemísticas para falar do excesso de imóveis encalhados na capital em SP:


FONTE: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1186723-conheca-os-dez-bairros-campeoes-em-estoque-de-imoveis-em-sp.shtml


"Conheça os dez bairros campeões em estoque de imóveis em SP

18/11/2012 - 06h50 | ANA MAGALHÃES
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

(...)


****



Essa matéria parece contemplar apenas as unidades que estão encalhadas com as construtoras e se "esquece" de que boa parte dos já "vendidos" está nas mãos de repassadores de ágio (estima-se 50% dos "vendidos").

As construtoras não vivem de vento. Precisam vender, se não quebram. E essas construtoras têm uma bela de uma margem para poder dar descontos (e é o que vem acontecendo com essas promoções que eles fazem, com descontos de 30% sem nem mesmo haver negociação por parte dos compradores!).

EU acho que o grande e problemático pepino pode estar mesmo é com os repassadores de ágio. Para poder vender, vão ter que competir com os descontos dados pelas construtoras nos encalhados. Essa seria a pintura perfeita de um mercado se canibalizando. O que era para repassar ágio pode acabar virando o pesadelo de repassar urgentemente com o menor prejuízo possível.

Agora é que o consumidor deverá fazer valer de sua autonomia e inteligência para interagir nesse cenário de forma produtiva: aguardar o resultado dessa canibalização, a qual vai se intesificar muito com as milhares de entregas de novos que vão se amontoando até lá para 2015 (se não houver mais atrasos). O desespero dos investidores que possuem 1, 2, 10 unidades compradas na planta pode bater se o mercado não reaquecer milagrosamente. E esse desespero será acompanhado de queda violenta de preço.

O problema é que esse processo é lento. Pode durar alguns anos. O ajuste pode demorar até 2017... Ninguém sabe. Depende muito do que o Governo vai fazer para salvar os empregos que o setor gera. Mas o importante é que o processo de ajuste já começou e esse começo já se faz muito claro no mercado. Esse período de ajuste é nada que se compare a 20 anos de financiamento para pagar o injusto preço da alta especulada. Vale a pena esperar e pensar apenas em assistir aos jogos da Copa e Olimpíadas, em que o Brasil ganhará tudo e passará a ter cidadãos mais ricos, bonitos e inteligentes. Depois disso, quem sabe as coisas não clareiam?

Abraço!

Alsal
02-12-2012, 18:04
Olá!

Saiu no Estadão e no Terra:

Será? http://invertia.terra.com.br/imoveis/noticias/0,,OI6339377-EI11434,00-Maioria+dos+paulistanos+prefere+comprar+imovel+usa do+a+vista.html

Obrigado.

Alsal

Mike Portnoy
04-12-2012, 19:56
Olá!

Saiu no Estadão e no Terra:

Será? http://invertia.terra.com.br/imoveis/noticias/0,,OI6339377-EI11434,00-Maioria+dos+paulistanos+prefere+comprar+imovel+usa do+a+vista.html

Obrigado.

Alsal

Olha, já até tenho evitado de falar sobre o assunto. Não dá para ficar alertando sobre o ridículo sem que ocorram danos. É que tem muito amigo meu enfiado no negócio e tudo isso está ficando desagradável. Parece que o céu não foi mesmo de brigadeiro nesse negócio para eles, ao contrário do que eles pensavam que seria. Realmente, quem chegou tarde na festa pagou caro e vai ter prejuízo mesmo.

Hoje um amigo falou comigo a respeito. O "investimento imobiliário" dele na região da Consolação em SP está encalhado há mais de 1 ano. Parece que o troço vai ser feio daqui pra frente...

Por outro lado, do ponto de vista do consumidor, a pior hora de compra foi mesmo meados de 2010 até agora. Preço altamente especulado e incompatível com a realidade. A maioria que compra agora o está fazendo com mega descontos, com preços de m2 sensivelmente abaixo da tal média do fanfarrão Fipe-Zap.

Tem que ficar esperto com isso e negociar porque a oferta de imóveis está aumentando agressivamente em todos os lugares. Mas a melhor opção razoável é não comprar agora e aguardar os próximos 2 anos só olhando qual será a velocidade da queda. Será melhor ficar parado e atento por um tempo do que vender o futuro num financiamento muito mais caro e longo do que deveria. Não quero nem imaginar como o mercado vai ficar, sabendo-se que as construtoras vão entregar milhares de imóveis novos em 2013, 2014... Com tanta coisa sendo entregue, e sabendo-se que quase metade disso é mero especulador, repassador de ágio, preparem-se para as mega-hiper-ofertas num mercado em que a oferta vai crescer de forma colossal, num cenário em que a demanda vai continuar a mesma: poucos com $$$ de verdade e poucos com coragem de assumir 35 anos de forca no banco financiador.


****

A propósito, e para o divertimento de todos os que estão acompanhando as medidas espanholas do Governo brasileiro no mercado imobiliário, será legal dar uma lida na notícia abaixo:

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1195689-governo-anuncia-medidas-de-estimulo-para-a-construcao.shtml

É o Governo cedendo às pressões da construção civil para que dê algum fôlego com incentivos e outras medidas de relaxamento (mais???) para reaquecer o mercado deles.

Essas medidas parece ser focadas na manutenção do emprego na construção civil. Vale lembrar que a construção civil é um dos maiores veículos econômicos empregadores de mão de obra, direta ou indireta do Brasil hoje. Como o Governo quer manter as aparências, vai fazer de tudo para manter os empregos dessa gente, pois sabe muito bem que esse tipo de mão de obra é de baixíssima qualificação e, portanto, de péssimas chances de recolocação. Ou seja, se depender do Governo, a bicicleta vai ser pedalada de qualquer jeito até 2014, e isso se tiver $$$ para bancar tudo isso... $$$ retirado do bolso da verdadeira classe média que paga imposto de renda todo mês, etc...

Pergunta que não quer calar: "mercado aquecido" precisa mesmo de incentivos e isenções governamentais que mais parecem bóias e coletes salva-vidas?

Abraço!

Fat
04-12-2012, 22:26
Hoje de manhã vi a notícia: Após queda do PIB no 3º trimestre, governo federal quer estimular setor da construção civil.

O que será que vai vir para estragar ainda mais?

Mike Portnoy
04-12-2012, 23:27
Hoje de manhã vi a notícia: Após queda do PIB no 3º trimestre, governo federal quer estimular setor da construção civil.

O que será que vai vir para estragar ainda mais?


É aquilo que já mencionei. O Governo precisa manter a bicicleta pedalando. Esse setor emprega muita gente. E a maioria esmagadora desses trabalhadores é justamente o pessoal da classe C que vota nas eleições. Não acho que a preocupação política seja com preços, etc...

Mas eu não acho que a situação vá melhorar. Essas desonerações vão atingir, logicamente, as novas construções ou aquelas que ainda estão em andamento. Isso é bom porque reduz o custo. Mas redução de custo significará redução de preço? Jamais! Mesmo que queiram fazer isso, se reduzirem o preço o mantra da "valorização" anual eterna cai e os investidores pulam fora (na verdade, os bons investidores já se foram)... Veja que se houver a expectativa de que os preços das novas construções vão cair, os estoques enormes das construtoras nunca serão vendidos (nem muito menos aqueles comprados na planta por repassadores de ágio).

Em verdade, a única maneira de se reanimar o setor é com baixa de preço. Isso porque nem o crédito de 35 anos está resolvendo mais... Sobra dinheiro no banco e os juros são os menores já vistos. Mas os encalhes continuam crescendo. Isso é muito difícil de resolver, se a renda real não subir bastante, ou se o preço não cair mais.

Por outro lado, as construtoras podem querer aproveitar essas desonerações para sair construindo como loucas, para aproveitar a baixa de custos... E isso será muito bom para o consumidor: quanto mais oferta nova, para se somar ao que já está encalhado, melhor.

Esse mercado parece bolsa de valores. Só que a percepção das coisas na Bolsa é rápida. No nosso mercado imobiliário demorou uns 4 anos para a especulação conseguir fazer o preço alcançar o cume. Agora que começou a surgir problemas de excesso de oferta, preço irreal e percepção de falta de fundamento para boa parte das altas, é certo que vamos assistir a uma derrocada (que poder ser nominal e com corrosão inflacionária) que levará outros 3 ou 4 anos para se fazer inegável. E o ponto mais baixo que será alcançado nessa curva descendente ninguém sabe precisar...

O mais engraçado é que não falta dinheiro para emprestar.... O Governo está garantindo $$$ de montão para emprestar sob os menores juros da história. Mesmo assim, o setor foi pedir oxigênio para o Governo.

Esperemos:

1- Financiamento pelo FGTS com teto em R$750k;

2- Prazo de pagamento esticado para 40 anos. É quase o que pegou o Marcos Valério lá no julgamento do mensalão, hehehehehe. Comédia total...

Abraço!

marcelocostabr
05-12-2012, 00:01
Ao pessoal que acompanha o mercado de Imoveis. Quanto acham que ira custar uma sala comercial no itaim daqui uns 2 anos, na rua João Cachoeira, de 75 metros, hoje com preço de 10 mil o metro quadrado?

Fat
05-12-2012, 00:07
Estão esquecendo da espectativa de vida do brasileiro. Daqui a pouco só vai poder financiar no Minha Casa Minha Dívida quem tover no máximo 35 anos.

Mike Portnoy
05-12-2012, 19:06
Ao pessoal que acompanha o mercado de Imoveis. Quanto acham que ira custar uma sala comercial no itaim daqui uns 2 anos, na rua João Cachoeira, de 75 metros, hoje com preço de 10 mil o metro quadrado?

Bom,

Segundo os corretores e o próprio Secovi-SP, a valorização dos imóveis nas melhores áreas de São Paulo será de 30% ao ano, acima da inflação para o período. Isso no residencial. Se for comercial, eles dizem que a valorização será muito maior. Mas vamos fazer um cálculo conservador, usando a menor das porcentagens.

Assumindo que o preço seja mesmo R$10k o m2 para este mês de Dezembro/2012, temos um imóvel comercial de 75m2 pelo qual o vendedor quer receber R$750k. Assim, para o período dos próximos 2 anos, o vendedor pode fazer a seguinte "conta de padaria":

-Período de Dez/12 a Dez/13: R$750k * 30% valorização a.a. * inflação do Governo de 6% a.a. em média.

*Valor em Dez/2013 = 750.000 + 270.000 = R$1.020.000,00


-Período de Dez/13 a Dez/14: R$1.020.000,00k * 30% valorização a.a. * inflação do Governo de 6% a.a. em média.

*Valor estimado pelo corretor em Dez. de 2014 = R$1.387.200,00 para a sala em questão.

***

Como demonstrado, sob a especulada valorização informada pelo corretor e pelo Secovi, o valor subirá de forma exponencial. Isso quer dizer que ele praticamente dobrará o valor histórico do imóvel (R$750k) no período de 2 anos a partir de agora e praticamente o multiplicará por muitas vezes em 5 anos.

Um investimento desses é de tirar o fôlego de qualquer um, heheheheh. Mas é bom mencionar que aqui nos Jardins, que também é uma boa região para se localizar uma empresa, estão construindo prédios comerciais como nunca. Há inúmeros em construção, e vários outros já prontos e em exposição. O aumento da oferta favorece quem procura esse tipo de produto, porque muita sala comercial disponível causa disputa entre os proprietários e essa disputa pressiona os preços para baixo. Afinal, quando a concorrência de oferta se intensifica, fica difícil subir preços (se o pãozinho da padaria da frente também é bom e mais barato, o que faria o comprador ficar com o mais caro?). E esse contexto das salas comerciais será fortemente impactado pelas expectativas de crescimento da economia na região e no país como um todo. Se a economia cresce bastante, mais empresários vão querer salas comerciais (preço puxado pra cima pelo aumento da demanda); Se a economia encolhe, menos empresários vão aparecer (preço força-se para baixo, pela redução da procura pelo bem em questão para exercer ou expandir seus negócios).

No final das contas, e em termos bem práticos, a valorização será efetivada (saindo do mundo da mera especulação) caso haja um número de interessados que possam/desejem pagar o "valor valorizado". No caso de imóveis comerciais, é necessário observar, também, se os empresários estão animados a investir em seus negócios, intensificando presença na região e nela praticando suas atividades de forma rentável o suficiente a justificar o gasto com o imóvel nesse preço que o vendedor/locador vai querer receber.

Abraço!

marcelocostabr
05-12-2012, 19:57
Eu ja tenho outras salas neste mesmo prédio. A ultima que comprei com essa metragem foi em 2008 por 230 mil. Elas são alugadas hoje por 5 mil. Estou achando o preço meio puxado, se bem que o retorno do aluguel está condizente com o preço pedido.

Voce não acha que esse preço tende a cair nos próximos anos?

os prédios mais novos na região estão com o metro quadrado até mais caro que os 10k pedidos.

Mike Portnoy
05-12-2012, 21:39
Eu ja tenho outras salas neste mesmo prédio. A ultima que comprei com essa metragem foi em 2008 por 230 mil. Elas são alugadas hoje por 5 mil. Estou achando o preço meio puxado, se bem que o retorno do aluguel está condizente com o preço pedido.

Voce não acha que esse preço tende a cair nos próximos anos?

os prédios mais novos na região estão com o metro quadrado até mais caro que os 10k pedidos.


Marcelo,

A "conta de padaria" que eu fiz é mera especulação. Ela se baseia nas expectativas médias que haviam durante o boom imobiliário. Mas, como todo bom investidor deve saber muito bem, nunca se deve basear rentabilidades futuras em rendimentos obtidos no passado. Assim, essa conta, para mim, não merece nenhuma credibilidade.

Subir mais eu duvido que suba. E pode acontecer que se verifiquem quedas. Vejo que a compra nos altíssimos preços atuais pode virar prejuízo, porque "o mar parece não estar para peixe" na economia brasileira para os próximos anos, em que o ambiente econômico parece apontar para inflação de bens de consumo essencial e deflação dos ativos duráveis, especialmente aqueles que estão sendo oferecidos ao mercado por preços exorbitantes (tal como imóveis que, inclusive, vão sofrer com o aumento de oferta dos últimos 4 anos e que ainda crescerá mais).

Por outro lado, como seu campo de interesse está nas unidades comerciais em prédios dessa natureza, a dica é conhecer bem que tipo de empresa costuma procurar por esse produto. Você deve prestar atenção em que tipo de empresários tem interesse nesse local específico.

Depois de conhecer bem qual seria o tipo de consumidor desse produto, você deve passar a observar o desenvolvimento econômico da região e se esse tipo de empresário está indo bem e se há expectativa de mais investimento por parte dele em seus negócios. Também é válido prestar atenção na entrada ou saída de interessados concorrentes por espaços nos seus campos de atuação etc... Num plano mais abrangente, preste atenção na economia do país em geral. Tem que tentar saber interpretar o que está ocorrendo agora, a fim de saber antecipar o que pode acontecer no futuro. A partir daí, já dá para fazer alguma projeção não numérica, mas que o bom empreendedor experiente vai sempre acabar captando mais ou menos.

Vale notar que imóveis comerciais são bem diferentes dos residenciais.

No caso dos residenciais, sabe-se que as pessoas sempre vão precisar de moradia. MAS elas sempre vão ter um orçamento limitado e terão pouco ou muito crédito. Essas premissas desenham os preços nesse caso. Vemos que de 2004 até 2012, o prazo para pagamento do crédito imobiliário subiu de 15 para 35 anos e isso turbinou a demanda naturalmente. Mas nota-se que essa turbinada na demanda fez os preços explodirem e a facilitação do crédito deixar de fazer efeitos grandes. Esse dado por si só já serve para interpretar que o residencial não mais vai ter subidas de preços como as havidas em 2009 e 2010. E uma queda de preço pode ocorrer ao mero espirro econômico que cause desemprego e retraia a concessão de crédito... O preço só terá a chance de voltar a subir no residencial se a renda dos consumidores subir de modo real, ou se o Governo começar a subsidiar as compras com $$$ (tal como fez no Minha Casa Minha Dívida). O resto é especulação ou casos pontuais. Aqui olhamos para o geral.

Já no caso dos comerciais, é diferente. Esse negócio de financiamento imobiliário parece dizer muito pouco nos comerciais. O ponto principal é que se o negócio vai bem, o empresário sai abrindo filiais e ampliando os negócios a fim de aproveitar a demanda pelo produto/serviço dele. Como as atividades geram lucro, o imóvel necessário VAI ser alugado ou comprado de qualquer maneira, estando ele caro ou barato. Já, por outro lado, se o negócio vai mal, ou se não há expectativa de crescimento futuro, ele sai fechando tudo, ou simplesmente não amplia mais nada. E tudo isso depende de muitos fatores, especialmente a expectativa de desenvolvimento econômico da região que absorverá uma manutenção/crescimento dos negócios ou não...

Você é investidor. É uma posição que apenas "parece" cômoda. Mas não é. Tem que estudar tudo. Tem que ficar de olho sempre. Fique atento e saberá aproveitar sempre, mesmo em períodos críticos.

Tudo NMHO e assumindo que pode ser tudo o contrário disso, hehehe

Abraço!

PH7
05-12-2012, 22:28
Tenho recebido e-mails do brasil inteiro sobre vendas com preços arrasadores ( sic ) no Brasil todo, sobretudo no Rio de Janeiro. Estive em Santos semana passada e pude ver que imóveis estao sobrando. Um amigo meu que é do setor faz tempo e que tem vários imóveis para alugar em Santos, disse que ele mesmo tem imóvel parado já fazem oito meses. O governo Federal vai incentivar compras de carros e apartamentos a partir de agora. Compre um apartamento e leve de brinde um carro para seu cachorro.

Mike Portnoy
05-12-2012, 23:15
Tenho recebido e-mails do brasil inteiro sobre vendas com preços arrasadores ( sic ) no Brasil todo, sobretudo no Rio de Janeiro. Estive em Santos semana passada e pude ver que imóveis estao sobrando. Um amigo meu que é do setor faz tempo e que tem vários imóveis para alugar em Santos, disse que ele mesmo tem imóvel parado já fazem oito meses. O governo Federal vai incentivar compras de carros e apartamentos a partir de agora. Compre um apartamento e leve de brinde um carro para seu cachorro.


hehehehe...

Santos tá realmente uma narcose só...

Meu primo mora lá. Ele e a mulher trabalham na Petrobrás como engenheiros. Eles dizem que o preço subiu às alturas por causa da história do pré-sal, que atrairia investimentos da Petro, e outras empresas, e que "os milhares de engenheiros da Petro com mega salários" invadiriam a cidade comprando tudo.

Eles se riem desse negócio todo. O salário do engenheiro da Petro não aguenta aquilo nem de longe. E nem há tantos funcionários da Petro morando por lá do jeito que os corretores falavam, hehehehe...

Pelo que ele me disse, você sai de carro pelas ruas de Santos à noite e percebe que os prédios enormes que foram construídos estão sempre com a maioria das luzes apagadas. Assim, o que pode estar acontecendo por lá? Possibilidades: ou os moradores saíram de férias por tempo indeterminado; ou eles estão pagando a prestação e não tem dinheiro para pagar a conta de luz; ou, ainda, esses imóveis estão mesmo é encalhados nas mãos das construtoras (provável) ou dos repassadores de ágio (muito provável).

Abraço!

Mike Portnoy
06-12-2012, 13:09
Esse Governo está dando medo...

Mais uma medida já prevista antes, para continuar a inflar a bolha especulativa nacional:


"06/12/2012 - 06h00
Limite para compra de imóvel com o FGTS pode subir para R$ 750 mil"


FONTE: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1196709-limite-para-compra-de-imovel-com-o-fgts-pode-subir-para-r-750-mil.shtml


A cartilha espanhola de "desenvolvimento" está sendo cumprida à risca pelo Governo. Esse aumento aí só vai fazer os preços subirem ainda mais ou, pelo menos, manterá o status insustentável por mais um tempinho. Querem segurar a bolha bem inflada até as eleições de 2014 de qualquer jeito, pelo visto.

Ainda podem lançar mão da medida de se aumentar o prazo de pagamento. Já está em 35 anos. Aumentarão para quanto? 45 anos?

Esse tipo de alavancagem já atingida, mesmo não sendo tão grande como a espanhola, vai prejudicar demais a nossa economia no longo prazo... Afinal, o que farão quando todos os instrumentos de intervenção econômica desse tipo perderem efeito? Qual seria o REAL objetivo do Governo em tomar medidas insustentáveis como essas?

E reparem que o Governo quer mais é que pobre se exploda. Esse tipo de medida só funciona para a classe rica. Os pobres e sem teto, a demanda deprimida, jamais será beneficiada por isso. A única coisa que os pobres terão ver com isso é que eles vão ter que sempre alimentar o FGTS com seu trabalho duro, para que o dinheiro sirva de financiamento para classes ricas, de imóveis de "até R$750k".

Abraço!

Fat
06-12-2012, 13:15
Só que vão precisar aumentar também a expectativa de vida. :lol:

PH7
07-12-2012, 13:16
Esse Governo está dando medo...


E reparem que o Governo quer mais é que pobre se exploda. Esse tipo de medida só funciona para a classe rica. Os pobres e sem teto, a demanda deprimida, jamais será beneficiada por isso. A única coisa que os pobres terão ver com isso é que eles vão ter que sempre alimentar o FGTS com seu trabalho duro, para que o dinheiro sirva de financiamento para classes ricas, de imóveis de "até R$750k".

Abraço!

É uma piramide legalizada. O FGTS é o esquemao do governo federal para uma piramide legalizada, onde somentre os primeiros ganham, isto é o governo federal e seus cupinchas.

Aliás é incrível como em épocas de caristia , o esquema da piramide retorna com força, e sempre consegue levar incautos a ilusao de que vao ficar milionários.

Esta nova proposta do governo federal para o sistema imobiliário, deixa bem claro, que em algum momento a piramide vai quebrar. Parece que este momento está muito próximo.

fcmts
07-12-2012, 15:18
É uma piramide legalizada. O FGTS é o esquemao do governo federal para uma piramide legalizada, onde somentre os primeiros ganham, isto é o governo federal e seus cupinchas.

Aliás é incrível como em épocas de caristia , o esquema da piramide retorna com força, e sempre consegue levar incautos a ilusao de que vao ficar milionários.

Esta nova proposta do governo federal para o sistema imobiliário, deixa bem claro, que em algum momento a piramide vai quebrar. Parece que este momento está muito próximo.

Seja mais claro, por favor. Quem vai ganhar, quem contratar um financiamento desse tipo agora?

PH7
07-12-2012, 19:43
fcmts,

Desculpe se não pareci claro nas minhas conjecturas. Na verdade o primeiro parágrafo remonta a semelhança que O FGTS com um esquema de piramide, isto é, sempre a necessidade de entrar novas vítimas para continuar o esquema fraudulento. Sempre os primeiro que ganham fazem uma alusão aos primeiros que aderiram ao sistema imobiliário recentemente implantado por interesses político-econômicos governamentais. Pelo que tenho lido , ao que parece, quem investiu em imóveis a partir dos meados de 2010 está tendo uma certa dificuldade em liquidez e retorno do capital investido. Obviamente existem exceções.

Meu segundo e terceiro parágrafo pode levar mesmo a este questionamento: quem vai ganhar. Mas o inverso também é verdadeiro: quem pode perder.....

Na minha primeira incursão neste tópico em 16/09/2012, eu disse:

" A questão esta em determinar se o governo federal vai conseguir manter ou não o crescimento da economia brasileira. Até o presente momento esta fazendo água. Como a alavancagem dos empréstimos financeiros imobiliários ainda esta em seu principio, ainda resta muito tempo para a liquidação dos financiamentos da casa própria da maioria dos que pegaram dinheiro emprestado aṕos o início do problema do subprime americano. Se o PIB se mantiver em crescimento, pelo menos aos níveis de 4.5% ao ano, as probabilidades são grandes dos tomadores conseguirem a pagar seus financiamentos. Do contrário, vão perder o imóvel, e ai entra a questão do real valor dos mesmos, e até de oferta e procura. Manter a economia aquecida vai ser o X da questão. Este ano não passa de 1.5% e ao que tudo indica, 2013, será um ano do inferno neste quesito !!! "

Então, continua valendo a máxima: Até quando a equipe econômica do governo Dilma , vai conseguir manter a economia aquecida? Ao que parece, a aplicabilidade das formulas anteriores já esta demonstrando sinais de esgotamento. A intenção do aumento do valor de R$ 500.000,00 para R$ 750.000,00, nos financiamentos da casa própria, em uma economia estagnada como está a nossa, demonstra claramente o desespero em manter a piramide viva.

Então, tentando responder a tua pergunta, eu não sei, com sinceridade, quem vai ganhar. Eu acho mais fácil analisar quem vai perder. Financiamentos imobiliários de longo prazo necessitam economia estável por longo prazo. Claro e simples: não temos, e tudo indica que não teremos economia estável durante o ano de 2013. Então, a resposta para a tua pergunta é uma aposta....Se você acredita que a economia brasileira vai crescer a níveis de pelo menos 5% ao ano, contratar um financiamento deste tipo pode levá-lo na pior das hipóteses a ter um imóvel.

Creio eu ; que ganhar; num cenário econômico como o nosso atualmente, em um investimento imobiliário, exigiria um grau de credibilidade de crescimento da economia brasileira além do que é racional e lógico.

Mike Portnoy
07-12-2012, 20:14
fcmts,

Desculpe se não pareci claro nas minhas conjecturas. Na verdade o primeiro parágrafo remonta a semelhança que O FGTS com um esquema de piramide, isto é, sempre a necessidade de entrar novas vítimas para continuar o esquema fraudulento. Sempre os primeiro que ganham fazem uma alusão aos primeiros que aderiram ao sistema imobiliário recentemente implantado por interesses político-econômicos governamentais. Pelo que tenho lido , ao que parece, quem investiu em imóveis a partir dos meados de 2010 está tendo uma certa dificuldade em liquidez e retorno do capital investido. Obviamente existem exceções.

Meu segundo e terceiro parágrafo pode levar mesmo a este questionamento: quem vai ganhar. Mas o inverso também é verdadeiro: quem pode perder.....

Na minha primeira incursão neste tópico em 16/09/2012, eu disse:

" A questão esta em determinar se o governo federal vai conseguir manter ou não o crescimento da economia brasileira. Até o presente momento esta fazendo água. Como a alavancagem dos empréstimos financeiros imobiliários ainda esta em seu principio, ainda resta muito tempo para a liquidação dos financiamentos da casa própria da maioria dos que pegaram dinheiro emprestado aṕos o início do problema do subprime americano. Se o PIB se mantiver em crescimento, pelo menos aos níveis de 4.5% ao ano, as probabilidades são grandes dos tomadores conseguirem a pagar seus financiamentos. Do contrário, vão perder o imóvel, e ai entra a questão do real valor dos mesmos, e até de oferta e procura. Manter a economia aquecida vai ser o X da questão. Este ano não passa de 1.5% e ao que tudo indica, 2013, será um ano do inferno neste quesito !!! "

Então, continua valendo a máxima: Até quando a equipe econômica do governo Dilma , vai conseguir manter a economia aquecida? Ao que parece, a aplicabilidade das formulas anteriores já esta demonstrando sinais de esgotamento. A intenção do aumento do valor de R$ 500.000,00 para R$ 750.000,00, nos financiamentos da casa própria, em uma economia estagnada como está a nossa, demonstra claramente o desespero em manter a piramide viva.

Então, tentando responder a tua pergunta, eu não sei, com sinceridade, quem vai ganhar. Eu acho mais fácil analisar quem vai perder. Financiamentos imobiliários de longo prazo necessitam economia estável por longo prazo. Claro e simples: não temos, e tudo indica que não teremos economia estável durante o ano de 2013. Então, a resposta para a tua pergunta é uma aposta....Se você acredita que a economia brasileira vai crescer a níveis de pelo menos 5% ao ano, contratar um financiamento deste tipo pode levá-lo na pior das hipóteses a ter um imóvel.

Creio eu ; que ganhar; num cenário econômico como o nosso atualmente, em um investimento imobiliário, exigiria um grau de credibilidade de crescimento da economia brasileira além do que é racional e lógico.

Ponderado e racional.

Abraço!

Mike Portnoy
11-12-2012, 12:09
CBN falando da nossa bolha imobiliária:

http://cbn.globoradio.globo.com/programas/jornal-da-cbn/2012/12/11/INTERESSADOS-EM-COMPRAR-IMOVEIS-PRECISAM-TER-PACIENCIA-E-ESPERAR-UMA-QUEDA-NOS-PRECOS.htm

Mike Portnoy
13-12-2012, 11:15
A demanda que tem/tinha dinheiro ou coragem de financiar décadas para pagar o preço que está aí parece que acordou para a realidade.


****


http://g1.globo.com/economia/noticia/2012/12/venda-de-imoveis-novos-cai-463-em-outubro-diz-secovi-sp.html


"10/12/2012 10h45 Atualizado em 10/12/2012 10h45
Venda de imóveis novos cai 46,3% em outubro, diz Secovi-SP"





http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1200422-venda-de-imoveis-usados-cai-138-em-sp-locacao-recua-1045.shtml


"Venda de imóveis usados cai 13,8% em SP; locação recua 10,45%
13/12/2012 - 07h30 | DE SÃO PAULO"





****

Há bilhões de reais para crédito imobiliário parados na CEF e no BB. Mas diminuiu muito o número de pessoas interessadas em financiar os preços exorbitantes por coisas que não valem nem metade.

Não acho que haja outro destino para o mercado imobiliário. Os preços vão baixar. E baixar qualquer "10%" não será suficiente. As baixas serão muito maiores do que isso. A Copa e Olimpíadas prometem.

Abraço!

acbender
13-12-2012, 12:12
Caro Mike Portnoy,

Meu primeiro post aqui.

Como vc, acredito na existencia da bolha imobiliaria no Brasil. Acompanho as postagens sobre esse assunto no site bolhaimobiliaria.com, vc conhece?

Se nao conhece, de uma passada la e deixa sua contribuicao. Temos muitas pessoas postando la, que como vc, estendem muito sobre o assunto.

Grande abraco a todos e obrigado a todos.

ASntonio

azrael_rj
13-12-2012, 15:26
Só não tragam o fanatismo de lá para cá...

acbender
13-12-2012, 15:48
Só não tragam o fanatismo de lá para cá...

Caro azrael-rj,

Minha unica intencao com a postagem neste forum, foi convidar o usuario citado em minha mensagem para que mesmo possa colaborar a discusao sobre a bolha imobiliaria no blog que acompanho. Nao convidei ninguem dela a postar aqui.

Abs....Antonio

marcelocostabr
13-12-2012, 19:02
Mike, porque quando perguntei quanto valerá aquela sala comercial na Joaquim Floriano, voce não falou que valerá metade daqui uns anos?

Não precisa ser num prazo de 2 anos. Após a Olimpiadas você acha que ela valerá metade dos 750k de hoje? Algo em torno de 375k?

fcc
13-12-2012, 19:55
hehehehe...

Santos tá realmente uma narcose só...

Meu primo mora lá. Ele e a mulher trabalham na Petrobrás como engenheiros. Eles dizem que o preço subiu às alturas por causa da história do pré-sal, que atrairia investimentos da Petro, e outras empresas, e que "os milhares de engenheiros da Petro com mega salários" invadiriam a cidade comprando tudo.

Eles se riem desse negócio todo. O salário do engenheiro da Petro não aguenta aquilo nem de longe. E nem há tantos funcionários da Petro morando por lá do jeito que os corretores falavam, hehehehe...

Pelo que ele me disse, você sai de carro pelas ruas de Santos à noite e percebe que os prédios enormes que foram construídos estão sempre com a maioria das luzes apagadas. Assim, o que pode estar acontecendo por lá? Possibilidades: ou os moradores saíram de férias por tempo indeterminado; ou eles estão pagando a prestação e não tem dinheiro para pagar a conta de luz; ou, ainda, esses imóveis estão mesmo é encalhados nas mãos das construtoras (provável) ou dos repassadores de ágio (muito provável).

Abraço!

Sou do RJ, moro no ES (Vila Velha) há 4 anos.

Vejo o MESMO aqui na orla nas milhares de construções novas. E vejo tb muitos esqueletos parados há algum tempo.

Consegui me beneficiar da bolha no RJ, vendi meu apto na alta (quando comprei foi na baixa, pra ter ideia tripliquei o valor num período de 7 anos) e comprei aqui em Vila Velha um imóvel que nunca compraria no RJ ( na orla - frente praia ).

Mas me pergunto, todos os dias que vejo a mesma situação dos milhares de aptos apagados, cade essa demanda?!

E não vejo o ritmo desacelerar. Na orla não há mais espaço, mas nas quadras atrás, os terrenos cercados por tapumes das construtoras não param de surgir.....mas pra quem ?!!!

Tem algum panorama do mercado dessas bandas aqui ?

Abs !

Mike Portnoy
13-12-2012, 20:25
Mike, porque quando perguntei quanto valerá aquela sala comercial na Joaquim Floriano, voce não falou que valerá metade daqui uns anos?

Não precisa ser num prazo de 2 anos. Após a Olimpiadas você acha que ela valerá metade dos 750k de hoje? Algo em torno de 375k?

Amigo, te juro que me esforço para analisar só fundamentos. E deles é possível extrair somente as conclusões que já foram tiradas nos posts anteriores.

Assim sendo, se fosse mesmo possível saber o futuro, com a exatidão numérica que você quer, eu certamente jogaria na Megasena da virada e passaria a me dedicar a coisas mais amenas.

Tudo o que dá para dizer, nas palavrar dum sujeito cujo nome já me esqueci, é que, no Brasil, até o passado é incerto.

A única coisa que dá para aferir com segurança é que mais valorizações serão impossíveis sem que haja uma nova rodada especulativa alimentada por muito estímulo econômico, que não vemos sequer de onde poderia vir. A capacidade ociosa brasileira, que permitia estímulos pragmáticos, já foi utilizada pelo Governo, e de forma que até desatende ao interesse público, pois me pareceu que eles tentam vender a janta para garantir file mingnon para uns poucos no almoço.

Os mecanismos econômicos já foram quase todos utilizados. É isso que se vê muito bem no residencial.

No comercial, por sua vez, tudo vai depender do que eu já disse acima. E, nesse particular - o comercial - tememos pela economia brasileira nos próximos anos. As empresas grandes começaram a demitir. Isso sinaliza uma certa contração. Os nichos menores, que muito buscam salas comerciais, pode haver uma contração também. Ou seja, crescer será difícil. E, como estão lançando muita coisa para o meio comercial, temo que o preço do aluguél possa ser puxado para baixo, justamente pelo aumento importante da oferta. Veja na região do itaim/jardins/paulista/pinheiros e perceberá que há muitos empreendimentos comerciais sendo erguidos. Depois de entregues pelas construtoras, esses novos empreendimentos vão aumentar as opções para os empresários buscarem preços melhores, tendo em vista a ampliação da oferta (considerando-se uma provável estabilização, sem mais crescimento, da procura da parte de empresários na região).

Para manter o preço alto nesse meio de salas comerciais, tem continuar crescendo a economia, para que a intensidade dos negócios se mantenha alta e cresça ainda mais, fazendo com que os empresários continuem a consumir essas salas, mantendo o setor aquecido e ainda mais empresários novos passem a procurar por salas. Pergunta: a economia crescerá nos próximos anos para que essa dinâmica econômica ocorra dessa forma? Crescerá a ponto de absorver o boom das salas comerciais que serão entregues nos próximos anos pelas construtoras sem que isso provoque uma sobreoferta que puxe os preços para baixo?

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 20:25 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 20:17 ----------


Caro Mike Portnoy,

Meu primeiro post aqui.

Como vc, acredito na existencia da bolha imobiliaria no Brasil. Acompanho as postagens sobre esse assunto no site bolhaimobiliaria.com, vc conhece?

Se nao conhece, de uma passada la e deixa sua contribuicao. Temos muitas pessoas postando la, que como vc, estendem muito sobre o assunto.

Grande abraco a todos e obrigado a todos.

ASntonio

Obrigado, amigo!

Gosto muito da iniciativa daquele blog. Deu para perceber que há muitos empresários, economistas e estudantes participando e discutindo o tema de forma muito profícua e técnica. Li muitos textos muito bem feitos lá.

O único problema daquele blog é a existência de muitos corretores e alguns investidores que ficam fazendo trolling, atrapalhando o ambiente. Assim, sempre me senti desestimulado de comentar lá... Precisaria de um regimento lá para impedir a participação dos troladores.

Mas o blog é muito bom e eu recomendo. Se tiver paciência para filtar as mensagens de alguns parasitas virtuais, lá tem uma bela fonte de informação. Provavelmente é o melhor blog para se entender um pouco da nossa bolha imobiliária.

***Aliás tô olhando aqui agora. Estou impressionado com o volume de posts! Aumentaram assustadoramente desde a última vez que olhei há uns meses!

Abraço!

azrael_rj
13-12-2012, 21:17
Caro azrael-rj,

Minha unica intencao com a postagem neste forum, foi convidar o usuario citado em minha mensagem para que mesmo possa colaborar a discusao sobre a bolha imobiliaria no blog que acompanho. Nao convidei ninguem dela a postar aqui.

Abs....Antonio

De boa véi... :legal:

Alsal
13-12-2012, 21:18
Olá!

Agora a despesas de cartório e imposto poderá ser financiado pela caixa! Agora vai! :D

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/redacao/2012/12/13/caixa-vai-financiar-imposto-e-despesas-de-cartorio-de-quem-comprar-imovel.jhtm

Obrigado,

Alsal

Mike Portnoy
13-12-2012, 21:43
Olá!

Agora a despesas de cartório e imposto poderá ser financiado pela caixa! Agora vai! :D

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/redacao/2012/12/13/caixa-vai-financiar-imposto-e-despesas-de-cartorio-de-quem-comprar-imovel.jhtm

Obrigado,

Alsal


kkkkk....

Dívidas exorbitantes e quase eternas em um banco: a mais moderna forma escravagista existente.

Abraço!

Mike Portnoy
13-12-2012, 22:18
Sou do RJ, moro no ES (Vila Velha) há 4 anos.

Vejo o MESMO aqui na orla nas milhares de construções novas. E vejo tb muitos esqueletos parados há algum tempo.

Consegui me beneficiar da bolha no RJ, vendi meu apto na alta (quando comprei foi na baixa, pra ter ideia tripliquei o valor num período de 7 anos) e comprei aqui em Vila Velha um imóvel que nunca compraria no RJ ( na orla - frente praia ).

Mas me pergunto, todos os dias que vejo a mesma situação dos milhares de aptos apagados, cade essa demanda?!

E não vejo o ritmo desacelerar. Na orla não há mais espaço, mas nas quadras atrás, os terrenos cercados por tapumes das construtoras não param de surgir.....mas pra quem ?!!!

Tem algum panorama do mercado dessas bandas aqui ?

Abs !


Heheheheh....

Num dia desses, um amigo fez piada com essa situação que você descreve. Ele disse que o Brasil tem é muito pobre e que essas construções não são para eles. Elas estão sendo feitas para a grande imigração alienígena que vai invadir o mundo e terá muito $$$$ sobrando no bolso, hehehehehe.

Mas olha, brincadeiras à parte, quanto mais construírem, melhor para o consumidor. Um dia a especulação acaba, pois imóvel parado se deprecia. O dono terá que alugar ou vender. E, para fazer um ou outro, num ambiente em que haverá muita coisa entregue e encalhada, haverá necessária queda de preços. Veja que o mercado já travou há um ano e as poucas vendas existentes vem sendo feitas com grandes descontos, pois poucos são os loucos que se amarram em 35 anos de dívidas altas...

O único ponto ruim é que no meio dos novos lançamentos há muito lixo. Tem muito apartamento de menos de 50m2 e de qualidade duvidosa. Esse tipo de coisa realmente só vale a pena se for muito, mas muito barata. Para ser sincero, nem sei se vale a pena comprar um produto assim.

Tomara que construam muito mais, mas que seja coisa boa e confortável. O consumidor agradecerá isso no futuro, depois que os preços voltarem à realidade da renda média do brasileiro.

Abraço em ritmo de festas de fim de ano!

Camargo21
14-12-2012, 04:22
Mike, porque quando perguntei quanto valerá aquela sala comercial na Joaquim Floriano, voce não falou que valerá metade daqui uns anos?

Não precisa ser num prazo de 2 anos. Após a Olimpiadas você acha que ela valerá metade dos 750k de hoje? Algo em torno de 375k?

haããã??? o mike agora é advinho??

se for, manda tb os numeros da sena, rs... cada um....

marcelocostabr
14-12-2012, 09:41
Não Camargo, só acho estranho a certeza da bolha imobiliária, o que representa um caos na economia a hora que ela estourar, e quando perguntei sobre uma opnião sobre um determinado imóvel, ela não foi pessimista.

Cada um....

Camargo21
14-12-2012, 09:55
Não Camargo, só acho estranho a certeza da bolha imobiliária, o que representa um caos na economia a hora que ela estourar, e quando perguntei sobre uma opnião sobre um determinado imóvel, ela não foi pessimista.

Cada um....

rs... ta certo, ta certo, mas é que lendo seu post parecia que voce tinha ficado "chateado" pelo mike nao ter comentando nada, rs...

marcelo, a bolha imobiliária existe, isto é fato, porém alguns locais [principalmente imoveis comerciais], nao existe mais m2 para ser adquirido, ou se paga o preço que a regiao pede, ou nao se consegue comprar. Eu nao sei como esta a disponibilidade de terreno nesta sua regiao, mas no largo 13 aonde nós temos imoveis, os preços seguem nas alturas com previsao de subir ainda mais apos a conclusao do metro proximo a Santa Casa. Penso que isto ocorra em varios locais de SP simplesmente porque o que tinha que ser adquirido, ja foi, o crescimento nestas regioes, somente vertical, o kra derruba uma casa velha e levanta um edificio com "trocentas" salas comerciais, por isto que eu nao acredito que alguns locais, em especial o terreno, va sofrer caso esta bolha estoure. Esta semana eu conversava com um amigo que tem imobiliaria aqui no sul, ele me disse que no momento, alem da venda de aptos comprado na planta, o geminados que o pessoal tem construido para vender, tb ja esta começando a ficar parado, agora, imoveis nos centros comerciais, tem fila para alugar e propostas indecentes para venda

marcelocostabr
14-12-2012, 10:06
Eu também penso assim. Essa sala que eu perguntei, já foi vendida, direto pelo zelador do prédio, que me disse que tem uns 10 cartões de compradores que falam : "quando aparecer uma sala pra vender me liga que eu compro e te dou uma comissão boa". A demanda está forte nesse setor, pode rodar o Itaim, Paulista, Faria Lima, Berrini, procurando salas para alugar ou vender e vai confirmar isso, a maioria dos prédios com quase total ocupação, acima de 90% fácil, e quando aparecem salas alugam-se rápidamente, lógico que com preço dentro da realidade.

Eu acredito em um ajuste de preços em alguns imóveis (residenciais) que estão acima da realidade, naturalmente com a lei da oferta x procura. Imóveis residenciais em regiões nobres e consagradas, não acredito que caiam os preços, pelo contrário, continuam valorizando, claro que não com a velocidade dos últimos anos. Bolha (drástica e rápida queda de preços) acredito que não, mas isso é só minha opnião. Espero que eu esteja certo, torço para a economia bombar cada vez mais, assim todos ganham. rssr

Abs

Alex Sound
14-12-2012, 10:27
A pior coisa que poderia acontecer para a economia brasileira é o estouro de uma bolha porque invariavelmente desencadearia uma recessão que demandaria alguns anos para se resolver. O melhor cenário é uma queda suave dos preços ou até mesmo os preços estacionarem e serem gradativamente corroídos pela inflação ao longo dos anos.

Imóveis comerciais seguem muito a valorização do local, já que o ponto é quase tudo na locação.

Imagina se a prefeitura de SP conseguisse desapropriar e demolir todos os imóveis abandonados na cracolândia ? quantas áreas nobres no centro da cidade não seriam criadas?

Às vezes penso que Ras Al Ghul estava certo em acabar com Gotham City para começar tudo do zero. Para quem não conhece a analogia, pense em Albert Speer em 1945

Mike Portnoy
14-12-2012, 10:50
Não Camargo, só acho estranho a certeza da bolha imobiliária, o que representa um caos na economia a hora que ela estourar, e quando perguntei sobre uma opnião sobre um determinado imóvel, ela não foi pessimista.

Cada um....

Agora você me chateou. De fato não leu ou sequer entendeu o que eu escrevi em resposta às suas perguntas em uns 2 ou 3 post atrás.

Sempre busquei analisar os preços a partir dos fundamentos deles. Já adianto que nada em tais posts revela pessimismo ou otimismo. Isso aqui não é um jogo.

Leia os posts novamente. As coisas foram expostas com a maior imparcialidade possível, para que VOCÊ possa obter alguma conclusão pessoal.

Seja o maior especialista do mundo, que passa na televisão, seja o coleguinha de copo no boteco, nunca delegue seu raciocínio a terceiros. Mas busque entender e saber selecionar o que é bom e descartar o que é ruim. É útil.

Abraço!

Alex Sound
14-12-2012, 11:02
Quando o mercado para habitação estiver saturado as construtoras vão se voltar maciçamente para as salas comerciais, o problema é que o custo de adquirir terrenos adequados em boas localizações quase sempre inviabiliza a construção, que pode levar ao aumento de preços nessa classe. A construtora ter que ter muito capital de giro para conseguir ganhar dinheiro nessa modalidade.

A alternativa é criar novos pontos de interesse para levar as pessoas até lá ao longo dos anos.

danban
14-12-2012, 16:24
Sei não... Os preços das salas comerciais também estão muito altos. Dei uma procurada em Moema e, nos prédios mais novos, chegam a falar (sem vergonha na cara) em R$ 100,00/m2. Imagine um profissional liberal querendo alugar sua salinha de 30m2 (minúscula) e ter que sair de cara com R$ 3.000,00/mês + condomínio (que não é barato) e IPTU.

Nesse segmento, eu concordo com o Mike sobre a teoria dos especuladores comprando em massa resultando em uma demanda "falsa". Acho que aí tem margem para a queda.

Lá no escritório, resolvemos alugar a sala do lado mesmo, ampliando o que já temos, e vamos continuar no nosso predinho de 15 anos pagando 1/3 do que os mais empolgados estão pedindo nos seus prédios novos.

Camargo21
14-12-2012, 17:03
Sei não... Os preços das salas comerciais também estão muito altos. Dei uma procurada em Moema e, nos prédios mais novos, chegam a falar (sem vergonha na cara) em R$ 100,00/m2. Imagine um profissional liberal querendo alugar sua salinha de 30m2 (minúscula) e ter que sair de cara com R$ 3.000,00/mês + condomínio (que não é barato) e IPTU.

Nesse segmento, eu concordo com o Mike sobre a teoria dos especuladores comprando em massa resultando em uma demanda "falsa". Acho que aí tem margem para a queda.

Lá no escritório, resolvemos alugar a sala do lado mesmo, ampliando o que já temos, e vamos continuar no nosso predinho de 15 anos pagando 1/3 do que os mais empolgados estão pedindo nos seus prédios novos.

dadan, so que aluguel comercial nao envolve somente sala de escritorio, vale tambem para uma sala comercial no terreo que seria supostamente uma "loja comercial" e neste caso, o valor do aluguel do m2 é ate mais que 100,00 dependendo da regiao de SP

danban
14-12-2012, 17:09
Sim, Camargo, chegam a R$ 10.000,00/m2 no Shopping Iguatemi, por exemplo, mas a pergunta do Marcelo foi em relação à sala comercial (prédio) e foi sobre isso que falei. :legal:

Sobre pontos comerciais para loja, confesso que não estou por dentro dos preços dos aluguéis.

Camargo21
14-12-2012, 17:15
Sim, Camargo, chegam a R$ 10.000,00/m2 no Shopping Iguatemi, por exemplo, mas a pergunta do Marcelo foi em relação à sala comercial (prédio) e foi sobre isso que falei. :legal:

Sobre pontos comerciais para loja, confesso que não estou por dentro dos preços dos aluguéis.

10k o m2 dentro do iguatemi??? kcete!!

acbender
14-12-2012, 17:52
Amigo, te juro que me esforço para analisar só fundamentos. E deles é possível extrair somente as conclusões que já foram tiradas nos posts anteriores.

Assim sendo, se fosse mesmo possível saber o futuro, com a exatidão numérica que você quer, eu certamente jogaria na Megasena da virada e passaria a me dedicar a coisas mais amenas.

Tudo o que dá para dizer, nas palavrar dum sujeito cujo nome já me esqueci, é que, no Brasil, até o passado é incerto.

A única coisa que dá para aferir com segurança é que mais valorizações serão impossíveis sem que haja uma nova rodada especulativa alimentada por muito estímulo econômico, que não vemos sequer de onde poderia vir. A capacidade ociosa brasileira, que permitia estímulos pragmáticos, já foi utilizada pelo Governo, e de forma que até desatende ao interesse público, pois me pareceu que eles tentam vender a janta para garantir file mingnon para uns poucos no almoço.

Os mecanismos econômicos já foram quase todos utilizados. É isso que se vê muito bem no residencial.

No comercial, por sua vez, tudo vai depender do que eu já disse acima. E, nesse particular - o comercial - tememos pela economia brasileira nos próximos anos. As empresas grandes começaram a demitir. Isso sinaliza uma certa contração. Os nichos menores, que muito buscam salas comerciais, pode haver uma contração também. Ou seja, crescer será difícil. E, como estão lançando muita coisa para o meio comercial, temo que o preço do aluguél possa ser puxado para baixo, justamente pelo aumento importante da oferta. Veja na região do itaim/jardins/paulista/pinheiros e perceberá que há muitos empreendimentos comerciais sendo erguidos. Depois de entregues pelas construtoras, esses novos empreendimentos vão aumentar as opções para os empresários buscarem preços melhores, tendo em vista a ampliação da oferta (considerando-se uma provável estabilização, sem mais crescimento, da procura da parte de empresários na região).

Para manter o preço alto nesse meio de salas comerciais, tem continuar crescendo a economia, para que a intensidade dos negócios se mantenha alta e cresça ainda mais, fazendo com que os empresários continuem a consumir essas salas, mantendo o setor aquecido e ainda mais empresários novos passem a procurar por salas. Pergunta: a economia crescerá nos próximos anos para que essa dinâmica econômica ocorra dessa forma? Crescerá a ponto de absorver o boom das salas comerciais que serão entregues nos próximos anos pelas construtoras sem que isso provoque uma sobreoferta que puxe os preços para baixo?

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 20:25 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 20:17 ----------



Obrigado, amigo!

Gosto muito da iniciativa daquele blog. Deu para perceber que há muitos empresários, economistas e estudantes participando e discutindo o tema de forma muito profícua e técnica. Li muitos textos muito bem feitos lá.

O único problema daquele blog é a existência de muitos corretores e alguns investidores que ficam fazendo trolling, atrapalhando o ambiente. Assim, sempre me senti desestimulado de comentar lá... Precisaria de um regimento lá para impedir a participação dos troladores.

Mas o blog é muito bom e eu recomendo. Se tiver paciência para filtar as mensagens de alguns parasitas virtuais, lá tem uma bela fonte de informação. Provavelmente é o melhor blog para se entender um pouco da nossa bolha imobiliária.

***Aliás tô olhando aqui agora. Estou impressionado com o volume de posts! Aumentaram assustadoramente desde a última vez que olhei há uns meses!

Abraço!

Mike,

Obrigado pela resposta a meu post.

Acompanho o site bolhaimboliaria a mais de 01 de ano, mas percebi que o nivel tem melhorado bastante nos ultimos 6 meses...tanto em relacao ao numero de postagens, quanto a qualidade delas. O numeros de corretores e troladores caiu bastante e a leitura esta bem melhor.

Espero que vc reconsidere, passe por la e deixe sua contribuicao...sera bem recebido com certeza.

Grande abraco e vamos ver o que nos guarda o ano de 2013.

marcelocostabr
15-12-2012, 00:27
Mike, nao fique chateado, apenas queria tirar um número de você, claro que apenas opinião, já que ninguém pode prever o futuro.

E entendi sim seus posts.

Mike Portnoy
17-12-2012, 12:20
"Oferta de imóveis para alugar cresce 28% em SP em 2012Segundo Lello, oferta de imóveis residenciais e comerciais para locação aumentou 28% no estado de janeiro a novembro de 2012 em relação ao mesmo período de 2011"

FONTE: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/oferta-de-imoveis-para-alugar-cresce-28-em-sp-em-2012



***


*Está aumentando muito o número de ofertas, com a entrega de milhares de imóveis novos. Assim, o preço logo começará a sofrer pressão para baixo. Sobreoferta sempre regulará o mercado em favor do consumidor.

A especulação não conseguirá manter o 'status quo' por muito tempo, pois manter imóvel encalhado gera grandes prejuízos. E, para se alugar num mercado concorrido, só mesmo com baixas de preço para atrair o consumidor e vencer a concorrência mais cara.

E de pensar que ainda vão entregar muito mais coisas novas... Tomara que construam ainda mais! Melhor para o consumidor.

Abraço!

Mike Portnoy
04-01-2013, 21:12
Sobre salas comerciais:

http://www.valor.com.br/empresas/2955962/mercado-de-escritorios-pode-enfrentar-recuo-nos-precos


03/01/2013 às 00h00
Mercado de escritórios pode enfrentar recuo nos preços

O aumento da oferta de novos prédios comerciais de alto padrão - as chamadas grandes lajes corporativas -, no mercado de São Paulo, e o processo mais lento de tomada de decisão de alugar novas áreas por parte das empresas já se reflete em ampliação da vacância e interrupção da trajetória de alta nos preços de aluguéis iniciada há dois anos e meio. Em 2013, os ocupantes tendem a ser mais seletivos na escolha dos espaços, o que levará a uma maior vacância. Há expectativa de que os preços cairão.


Abraço!

Rodo1fo
05-01-2013, 10:55
So estou vendo pessoas colocarem analises pessimistas, porem leio todos os dias varias falando que o m2 aumentou 17 20% entre outras

PH7
05-01-2013, 18:35
Talves análises realistas. Em dezembro , todas as capitais fecharam com índices quase nulos. Comparando-se com o ano de 2011, houve reduçao significativa no aumento dos preços dos imóveis, o que leva a crer que esta ocorrendo desaceleraçao. Até aonde esta desaceleraçao vai, dependerá de fatores de crescimento da economia brasileira. Levando-se em consideraçao a estagnaçao da mesma, e as faltas de perspectivas no crescimento do PIB para o ano de 2013, seria mais sensato crer que as análises feitas aqui, estao mais para realistas do que pessimistas.

LGA
05-01-2013, 21:49
Esse tópico foi criado em 2007 e sempre teve uma conotação negativa do mercado de imóveis, sempre buscando uma teoria para achar os preços caros. A realidade é que os preços subiram muito desde então e quem comprou antes fez um ótimo negócio.

Eu particularmente não tenho essa opinião de que os preços vão cair, acredito mais numa estabilidade ou leve subida nas áreas nobres. Mas respeito quem acredita na bolha imobiliária, pois a subida foi realmente forte e o nível de endividamento das famílias subiu muito, por isso acompanho esse tópico.

NMHO imóvel hoje não é investimento financeiro, mas continua sendo patrimônio que não perde valor no longo prazo. Se quiser ganhar dinheiro com imóveis é melhor pesquisar os fundos imobiliários que tem aparecido. Por exemplo o fundo das agencias do BB subiu quase 20% no primeiro dia de negociação e vc tem a possibilidade de sempre que precisar vender suas quotas na bolsa. Agora se vc busca um imóvel para morar e encontrou algo que agrade, não desista, negocie bastante pois hoje o lado do comprador está realmente mais forte.

Abraço.:legal:

Mike Portnoy
10-01-2013, 12:59
Acabaram de mandar para meu mail (parte 1):


FONTE: http://invertia.terra.com.br/imoveis/noticias/0,,OI6429483-EI11434,00-Imoveis+disparam+e+vendas+travam+ao+redor+da+Ponte +Estaiada.html

"Imóveis disparam e vendas travam ao redor da Ponte Estaiada

09 de janeiro de 2013 atualizado às 10h57


Um dos mais novos cartões-postais de São Paulo, a Ponte Estaiada, no Brooklin, valorizou de tal modo os imóveis da região, na esteira do boom imobiliário, que hoje os preços assustam os compradores - e travam os negócios.

Chamada oficialmente de Ponte Octávio Frias de Oliveira e inaugurada em maio de 2008, a obra melhorou o acesso a pontos importantes da capital: a marginal Pinheiros (uma das vias mais movimentadas de São Paulo), o bairro do Morumbi (onde fica o estádio do São Paulo Futebol Clube e a sede do governo estadual) e o aeroporto de Congonhas. Além disso, chama a atenção pela altura de seu mastro (138 metros) e pelo conjunto de cabos de aço (378 mil metros ao todo).

Com tudo isso, seria esperado que os imóveis da região - vários deles escritórios de alto padrão - subissem de preço. Mas a alta já foi além da expectativa. "Algumas pessoas começaram a pedir um valor bem maior do que as propriedades realmente valem. Isso fez com que a procura caísse. Está bem mais difícil vender agora", afirma a corretora Isabel Cristina de Souza Chagas, da Imobiliária Borges.

Yuho Morokawa, da Hirata Imóveis, acrescenta que nos últimos três anos, propriedades que eram vendidas a R$ 200 mil passaram a custar em torno de R$ 450 mil. "Estão construindo muito na região, e as incorporadoras pedem alto pelo terreno, o que acaba se refletindo no preço final do imóvel", comenta.

Isabel afirma ainda que a supervalorização na área foi tão grande que muitos imóveis e condomínios inteiros não conseguiram vender sequer uma unidade por causa do valor do metro quadrado. "Pela minha experiência, nunca vi os preços baixarem no mercado, mas acredito que eles vão se estabilizar até que passem a valer o que está sendo pedido hoje. Só então as vendas por aqui devem normalizar", prevê."


*****

Obs. n. 1: construíram muito no local e tem um monte de coisa encalhada.
Obs. n. 2: a especulação pela alta do preço foi tão forte que não há compradores que tem coragem de cair nessa.

Única saída para o já grande encalhe desses imóveis: baixa de preço por 'descontos' ou por inflação!

Imagina isso daqui a mais uns 2 anos, depois de entregarem milhares de coisas novas que ainda estão sendo construídas...

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 12:59 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 12:51 ----------






Acabaram de mandar para meu e-mail (parte 2):

FONTE: http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2013/01/10/existe-bolha-imobiliaria-no-brasil/





"Existe bolha imobiliária no Brasil?10/01/13 - 07:00
POR SAMY

As consequências de se consumir mais do que se produz são muito claras para a maioria das pessoas. Os limites dos cartões de créditos podem ser grandes mas um dia eles acabam e o que segue a esse período de gastos excessivos são cortes e sacrifícios necessários para que a vida financeira volte a ter um equilíbrio.
Para a economia de uma nação inteira, o mesmo princípio é válido. Consumo sem poupança não é sustentável. E de acordo com a Teoria Austríaca de Ciclos Econômicos, consumir sem poupar é a causa das infames bolhas. Períodos de crescimento “Milagroso” são seguidos de recessões e desemprego. Não existe almoço grátis.Em linhas gerais, políticas monetárias como diminuição da taxa básica de juros em excesso e o expansão da base monetária (impressão de dinheiro ou a criação digital de dinheiro), criam falso incentivos para empreendedores, aumentando os preços e os salários nominalmente, gerando uma época euforia através de consumo e “crescimento” insustentáveis. O caso em 2008 dos Estados Unidos, quando os juros estavam a níveis baixíssimos e a população consumia como nunca na história, não nos deixa mentir e o resultado disso estamos vivendo até hoje.Quando a inflação dos preços alcança níveis inadmissíveis para a população, a política monetária se inverte, destruindo a maioria dos investimentos de longo prazo. Os preços caem, as empresas têm prejuízos o desemprego aumenta. Começa a época de sacrifícios para colocar a casa em ordem: a recessão. Em outras palavras, todo nosso castelo de areia se destrói.Os setores mais afetados nesse ciclo são os de investimentos de longo prazo. Principalmente o setor imobiliário. Com os juros baixos em excesso, a construção de casas e apartamentos que antes não era possível se torna lucrativa e então os empréstimos são realizados e as obras começam. O crédito abundante cria uma demanda crescente por moradias, os preços aumentam e logo um mercado especulativo é criado. Investidores percebem que comprar na planta e revender depois é um método fácil de ganhar dinheiro. Tudo isso é sustentado pelo credito abundante e barato. Quando os juros sobem, os lucros dos empreendimentos desaparecem, as construtoras sofrem, os preços caem e os especuladores também perdem dinheiro e numa espiral de prejuízos a economia inteira é afetada.http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Ciclo.png (http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Ciclo.png)Os dados apontam que é exatamente isso que está acontecendo no Brasil, já experimentamos o crescimento “milagroso”, mas já esta chegando a hora de pagar a conta.Este gráfico mostra a evolução do credito imobiliário nos últimos 10 anos.http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Cr%C3%A9dito5.png (http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Cr%C3%A9dito5.png)Fonte: http://brazilianbubble.com (http://brazilianbubble.com/)

Ou seja, de 2007 a 2012, o crescimento do setor assumiu um caráter exponencial, as medidas tomadas para “amenizar” os efeitos da crise, e o desespero do governo Dilma de replicar o milagre econômico do governo Lula têm o mesmo efeito que as politicas do FED na época do Greenspan, durante o governo Bush que resultaram em uma bolha imobiliária: a inflação artificial de um mercado.Não só a quantidade de crédito que temos no mercado, mas também vermos a taxa de crescimento a que isso vem ocorrendo é importante. Essa segundo gráfico nos mostra justamente isso, ou seja, ele nos mostra o que esta acontecendo com a taxa de crescimento anual do crédito do setor imobiliário.http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Cr%C3%A9dito-2.png (http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Cr%C3%A9dito-2.png)
(http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Cr%C3%A9dito-2.jpg)Fonte: http://brazilianbubble.com


Como vemos, o crescimento exponencial do crédito já esta se tornando insustentável e começa a diminuir. Com a diminuição da taxa de crescimento a quantidade de apartamentos vendidos na planta começa a cair, os preços seguem a tendencia de queda, o medo de prejuízos diminui ainda mais a disponibilidade de crédito e estamos a caminho de uma crise no setor.Apesar de sempre nos remetermos ao caso dos Estados Unidos quando estamos falando de uma bolha imobiliária, é importante dizer que os efeitos do estouro da bolha aqui no Brasil não serão os mesmos dos EUA. Isso acontece pois o setor imobiliário no Brasil embora esteja em crescimento, a porcentagem que ele representa do PIB é pequena se comparada com a dos países desenvolvidos, como mostra o gráfico a seguir.http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Cr%C3%A9dito-3.png (http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/files/2013/01/Cr%C3%A9dito-3.png)Fonte: http://brazilianbubble.com/will-brazils-housing-market-go-from-boom-to-bust/

Por fim, é importante dizer que juros baixos é uma tendência mundial, que afeta os consumidores de maneira positiva e trás benefícios para a população. Mas essas medidas afim de aquecer a economia devem ser tomadas com responsabilidade, pois a história nos mostra que depois da euforia sempre vem a crise.Muitos dizem que no Brasil é diferente, que o Banco Central é muito mais conservador e as regulações sobre os bancos é muito mais pesada, porém assim como a lei da gravidade aqui é a mesma que nos outros países, as leis da economia também são as mesmas. Se os cidadãos e o governo não atentarem para esse fato, as dívidas vão aumentar, a fatura do cartão de crédito vai chegar, e quem vai pagar é o povo brasileiro.

Post em parceria com Leonardo de Siqueira Lima, graduando em Economia pela EESP-FGV, e Kalil Gebrim Rodrigues, graduando em Engenharia pelo ITA e presidente da ITA"


****


Abraço!

CarlosLanca
10-01-2013, 14:47
e tem muito construtora que nem pede comprovante de renda ....

o que dá uma dor no coração é ver imovel sendo vendido mais caro que em Miami ou no Caribe.

a valorização dos imoveis foi muito grande e com certeza nao é possivel manter esse ritmo indefinidamente.

PH7
10-01-2013, 17:03
Única saída para o já grande encalhe desses imóveis: baixa de preço por 'descontos' ou por inflação!

Abraço!

Pela alta expressiva, por inflaçao nao chega aos numeros mais realistas. Demoraria muito tempo, pelo menos antes de 2015 nao.

A Presidente da República Dilma Roussef, optou por quebrar a Petrobras, do que reajustar o preço da gasolina na bomba. Tudo para manter os numeros da inflaçao sob controle e permitir chegar até 2014 com níveis de popularidade o suficiente para alcançar o segundo mandato.

Camargo21
10-01-2013, 21:22
e tem muito construtora que nem pede comprovante de renda ....

o que dá uma dor no coração é ver imovel sendo vendido mais caro que em Miami ou no Caribe.

a valorização dos imoveis foi muito grande e com certeza nao é possivel manter esse ritmo indefinidamente.

Na Europa os preços tb despencaram, da pra vender um imovel aqui e comprar uns 3 em portugal ou espanha, rs...

Mike Portnoy
11-01-2013, 00:53
Pela alta expressiva, por inflaçao nao chega aos numeros mais realistas. Demoraria muito tempo, pelo menos antes de 2015 nao.

A Presidente da República Dilma Roussef, optou por quebrar a Petrobras, do que reajustar o preço da gasolina na bomba. Tudo para manter os numeros da inflaçao sob controle e permitir chegar até 2014 com níveis de popularidade o suficiente para alcançar o segundo mandato.


A pesar de já estar havendo queda de preço, ainda é um movimento tímido. Os descontos de até 40% que se vê nessas promoções de encalhados das construtoras é um fato digno de nota. Mas ainda tem muita entrega de novos imóveis para inundar o mercado nos próximos 3 anos. Se já tem encalhados em excesso hoje, imagina isso daqui a 2 ou 3 anos? Ou seja, movimentos mais evidente com boas oportunidade de compra a preço mais compatível vai passar a ocorrer depois de 2014, onde já terão havido muitas entregas (além de muitas outras saindo do forno), quando o "efeito-Copa" passar. Definitivamente não vai dar para os investidores segurarem os imóveis encalhados por tanto tempo; eles vão querer liberar e vão ter que fazê-lo pelo preço que o mercado aceitará pagar num ambiente cheio de opções concorrendo e essa pouca gente com RENDA suficiente para pagar...

Por outro lado, a pesar do Governo atual estar vendendo a janta para manter o almoço melhorzinho, raspando o tacho e endividando o país "até o talo", acho que dificilmente um Governo vai trazer grande mudança para melhor. A música é sempre a mesma, seja de direita, seja de esquerda. Para se fazer política, endivida-se ainda mais o Brasil. E assim tem sido nos últimos 40 anos.

Nesse particular, vale muito a pena tentar entender como funciona a execução do orçamento público federal todos os anos. Logo abaixo, segue uma palestra a respeito de orçamento público e dívida pública. Se analisarem bem, perceberão que o Governo atual "é só mais um" e que o REAL problema brasileiro está em certas coisas que pouca gente sequer sabe que existe, ou tem muito medo de enfrentar.

Assistam:


http://www.youtube.com/watch?v=ChmYfkVDFSU

Mas, atenção: tirem as crianças da sala! Os dados demonstrados no vídeo são como um roteiro de filme de terror.

Abraço

marcelocostabr
15-01-2013, 14:50
Como funciona esses descontos de 40%?

Por ex.: O valor de mercado dos imóveis numa determinada região é de R$10mil/m2 e estão ofertando por R$6mil/m2 ou o valor dos imóveis na região é de 10mil, e as construtoras pedem 20mil/m2 e dão desconto de 40% caindo para 12mil/m2?

Vi ontem no Estadão:

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,uma-safra-de-recordes-para-as-imobiliarias-de-luxo-do-pais,984008,0.htm



Uma safra de recordes para as imobiliárias de luxo do PaísNovos milionários e queda da taxa de juros impulsionaram a compra de imóveis de altíssimo padrão em 201214 de janeiro de 2013 | 2h 06


Notícia (http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,uma-safra-de-recordes-para-as-imobiliarias-de-luxo-do-pais,984008,0.htm#bb-md-noticia-tabs-1)
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Naiana Oscar, de O Estado de S.Paulo - O Estado de S.Paulo
http://www.estadao.com.br/fotos/CoelhoFonseca_ErneestoRodrigues_Estadao_600.jpg A casa que ocupa quase um quarteirão inteiro no Jardim América, bairro nobre de São Paulo, é um sinal de que nem todo mundo vai mal no mercado imobiliário brasileiro. O imóvel, novo, está num terreno de 2 mil metros quadrados. Tem elevador, 16 vagas de garagem, três dependências para empregados, isolamento acústico e fechadura com biometria, entre outros detalhes. Em novembro, ele foi comprado pela impressionante quantia de R$ 42 milhões. À vista.
Veja também:
http://render.estadao.com.br/ext/selos/icone-bullet.gif Banco do Brasil quer dobrar crédito para imóveis (http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,banco-do-brasil-quer-dobrar-credito-para-imoveis-,982570,0.htm)
http://render.estadao.com.br/ext/selos/icone-bullet.gif HSBC lança linha de consórcio para imóveis de até R$ 1 milhão (http://economia.estadao.com.br/noticias/economia%20geral,hsbc-lanca-linha-de-consorcio-para-imoveis-de-ate-r-1-milhao,139981,0.htm)
http://render.estadao.com.br/ext/selos/icone-bullet.gif Custo da construção em São Paulo sobe 7,29% em 2012 (http://economia.estadao.com.br/noticias/economia%20geral,custo-da-construcao-em-sao-paulo-sobe-729-em-2012,139819,0.htm)

Especula-se no mercado que essa tenha sido a maior transação realizada em 2012 envolvendo um imóvel residencial. Para a imobiliária Coelho da Fonseca, que intermediou o negócio, foi a maior venda já feita em 37 anos de operação. Até então, o recorde da empresa era um apartamento na Vila Nova Conceição, vendido por R$ 26 milhões. "Foram sete meses de negociação, no maior absoluto sigilo, já que comprador e vendedor exigem máxima confidencialidade nesses casos", diz Fernando Sita, diretor geral da imobiliária.
A venda da casa no Jardim América é simbólica não só pelo preço. A transação foi uma das últimas de um ano marcante para o segmento imobiliário de luxo. A Coelho da Fonseca, que vende imóveis com valor médio de R$ 1,2 milhão, registrou crescimento de 31% em relação a 2011. "Foi um recorde na história da empresa", diz Sita. Outras imobiliárias que atuam nesse segmento, como Fernandez Mera e Lopes, também afirmam que nunca venderam tanto imóvel de luxo como em 2012.
Não existem estatísticas consolidadas e oficiais que mostrem a evolução da venda de casas e apartamentos de altíssimo padrão nos últimos anos. Mas alguns dados isolados dão uma pista do que aconteceu no segmento. A CrediPronto, financeira imobiliária criada pela Lopes em parceria com o banco Itaú, quase dobrou o volume de financiamento para imóveis que valem mais de R$ 1,5 milhão entre 2011 e 2012 - de 5% para 9%.
As incorporadoras imobiliárias que mais se destacaram na bolsa brasileira no ano passado têm uma forte atuação no mercado de alto padrão. Helbor, Eztec e JHSF - essa última especializada em imóveis de luxo - foram as que mais se valorizaram no ano: 89%, 66% e 62%, respectivamente. A atuação dessas companhias chama a atenção porque elas tiveram um bom desempenho justamente num período em que o setor viu as vendas desacelerarem e os preços estabilizarem. Entre janeiro e outubro do ano passado, a venda de imóveis residenciais novos em São Paulo caiu 3,3% enquanto o número de lançamentos despencou 39%.
Milionários Quando são questionados sobre o bom momento dos imóveis de luxo em 2012 - enquanto o setor como um todo encolhia -, corretores e executivos dão a mesma explicação e recorrem a um mesmo dado: o aumento do número de milionários no País. Em 2010, 155,4 mil brasileiros tinham patrimônio superior a R$ 1 milhão, segundo levantamento da gestora de ativos RBC Wealth Management. No ano seguinte, esse número foi para 165 mil. "O novo rico quer morar bem, porque isso dá status e posiciona ele na sociedade", diz Marcelo Morales, diretor de desenvolvimento e produto da imobiliária paulistana Fernandez Mera.
Mas não é só isso. A redução das taxas de juros no ano passado também movimentou esse segmento e atraiu compradores que, apesar de terem dinheiro, não tinham o hábito de aplicá-lo em imóveis. "Não costumávamos ter executivos do mercado financeiro entre os nossos clientes", diz Bruno Gama, diretor geral da CrediPronto. "Eles não compravam porque eram avessos a tomar crédito, mas com as taxas menores isso começou a mudar."
Executivos da área de tecnologia e de setores que passaram por fortes consolidação nos últimos anos, como o de farmácias e o de educação, também engrossaram a carteira de potenciais compradores de imóveis de luxo em 2012, segundo os corretores. "Os interessados em adquirir imóveis de altíssimo padrão também estão mais jovens", diz Marcelo Gurgel do Amaral, corretor de imóveis de luxo em São Paulo há mais de 40 anos. "Antes eram os pais que compravam, agora são os filhos."
Para atender esse público que desembolsa fortunas por uma casa, as corretoras especializadas têm uma equipe de profissionais exclusiva. Em geral, com nível superior, bilíngue, e até MBA. "Mais importante ainda que a formação, é a rede de relacionamentos", diz uma dessas corretoras "private". "Nós frequentamos os mesmos clubes e as mesmas festas de nossos clientes. E comemoramos os negócios com champanhe do bom."





---------- Mensagem adicionada às 14:50 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 14:41 ----------



Obs. n. 1: construíram muito no local e tem um monte de coisa encalhada.
Obs. n. 2: a especulação pela alta do preço foi tão forte que não há compradores que tem coragem de cair nessa.

Única saída para o já grande encalhe desses imóveis: baixa de preço por 'descontos' ou por inflação!



Eu já acho que é a opção 2. A própria corretora fala que estão pedindo mais do que vale. Que nesses preços pedidos hoje, somente com o tempo e a inflação corrigindo os preços.

A leitura que eu faço da entrevista é que se estivessem em preços de mercado estariam sim vendendo os imóveis. Região nobre e valorizada, se não está vendendo é porque o preço está acima da realidade e não porque não existem compradores.

Essa regra vale para qualquer bem. Se seu carro vale 20 e voce quer 25 será muito difícil vende-lo. O mesmo se aplica ao imóvel.

Certo?

Mike Portnoy
15-01-2013, 21:22
Vi ontem no Estadão:

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,uma-safra-de-recordes-para-as-imobiliarias-de-luxo-do-pais,984008,0.htm



Uma safra de recordes para as imobiliárias de luxo do País

Novos milionários e queda da taxa de juros impulsionaram a compra de imóveis de altíssimo padrão em 2012

14 de janeiro de 2013 | 2h 06


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Veja também:
http://render.estadao.com.br/ext/selos/icone-bullet.gif Banco do Brasil quer dobrar crédito para imóveis (http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,banco-do-brasil-quer-dobrar-credito-para-imoveis-,982570,0.htm)
http://render.estadao.com.br/ext/selos/icone-bullet.gif HSBC lança linha de consórcio para imóveis de até R$ 1 milhão (http://economia.estadao.com.br/noticias/economia%20geral,hsbc-lanca-linha-de-consorcio-para-imoveis-de-ate-r-1-milhao,139981,0.htm)
http://render.estadao.com.br/ext/selos/icone-bullet.gif Custo da construção em São Paulo sobe 7,29% em 2012 (http://economia.estadao.com.br/noticias/economia%20geral,custo-da-construcao-em-sao-paulo-sobe-729-em-2012,139819,0.htm)

Especula-se no mercado que essa tenha sido a maior transação realizada em 2012 envolvendo um imóvel residencial. Para a imobiliária Coelho da Fonseca, que intermediou o negócio, foi a maior venda já feita em 37 anos de operação. Até então, o recorde da empresa era um apartamento na Vila Nova Conceição, vendido por R$ 26 milhões. "Foram sete meses de negociação, no maior absoluto sigilo, já que comprador e vendedor exigem máxima confidencialidade nesses casos", diz Fernando Sita, diretor geral da imobiliária.
A venda da casa no Jardim América é simbólica não só pelo preço. A transação foi uma das últimas de um ano marcante para o segmento imobiliário de luxo. A Coelho da Fonseca, que vende imóveis com valor médio de R$ 1,2 milhão, registrou crescimento de 31% em relação a 2011. "Foi um recorde na história da empresa", diz Sita. Outras imobiliárias que atuam nesse segmento, como Fernandez Mera e Lopes, também afirmam que nunca venderam tanto imóvel de luxo como em 2012.
Não existem estatísticas consolidadas e oficiais que mostrem a evolução da venda de casas e apartamentos de altíssimo padrão nos últimos anos. Mas alguns dados isolados dão uma pista do que aconteceu no segmento. A CrediPronto, financeira imobiliária criada pela Lopes em parceria com o banco Itaú, quase dobrou o volume de financiamento para imóveis que valem mais de R$ 1,5 milhão entre 2011 e 2012 - de 5% para 9%.
As incorporadoras imobiliárias que mais se destacaram na bolsa brasileira no ano passado têm uma forte atuação no mercado de alto padrão. Helbor, Eztec e JHSF - essa última especializada em imóveis de luxo - foram as que mais se valorizaram no ano: 89%, 66% e 62%, respectivamente. A atuação dessas companhias chama a atenção porque elas tiveram um bom desempenho justamente num período em que o setor viu as vendas desacelerarem e os preços estabilizarem. Entre janeiro e outubro do ano passado, a venda de imóveis residenciais novos em São Paulo caiu 3,3% enquanto o número de lançamentos despencou 39%.
Milionários Quando são questionados sobre o bom momento dos imóveis de luxo em 2012 - enquanto o setor como um todo encolhia -, corretores e executivos dão a mesma explicação e recorrem a um mesmo dado: o aumento do número de milionários no País. Em 2010, 155,4 mil brasileiros tinham patrimônio superior a R$ 1 milhão, segundo levantamento da gestora de ativos RBC Wealth Management. No ano seguinte, esse número foi para 165 mil. "O novo rico quer morar bem, porque isso dá status e posiciona ele na sociedade", diz Marcelo Morales, diretor de desenvolvimento e produto da imobiliária paulistana Fernandez Mera.
Mas não é só isso. A redução das taxas de juros no ano passado também movimentou esse segmento e atraiu compradores que, apesar de terem dinheiro, não tinham o hábito de aplicá-lo em imóveis. "Não costumávamos ter executivos do mercado financeiro entre os nossos clientes", diz Bruno Gama, diretor geral da CrediPronto. "Eles não compravam porque eram avessos a tomar crédito, mas com as taxas menores isso começou a mudar."
Executivos da área de tecnologia e de setores que passaram por fortes consolidação nos últimos anos, como o de farmácias e o de educação, também engrossaram a carteira de potenciais compradores de imóveis de luxo em 2012, segundo os corretores. "Os interessados em adquirir imóveis de altíssimo padrão também estão mais jovens", diz Marcelo Gurgel do Amaral, corretor de imóveis de luxo em São Paulo há mais de 40 anos. "Antes eram os pais que compravam, agora são os filhos."
Para atender esse público que desembolsa fortunas por uma casa, as corretoras especializadas têm uma equipe de profissionais exclusiva. Em geral, com nível superior, bilíngue, e até MBA. "Mais importante ainda que a formação, é a rede de relacionamentos", diz uma dessas corretoras "private". "Nós frequentamos os mesmos clubes e as mesmas festas de nossos clientes. E comemoramos os negócios com champanhe do bom."





kkkkkkkkk....

É cada matéria que esses caras publicam... Depois reclamam da perda de credibilidade.

Olha só o "papo" dos caras: "no maior absoluto sigilo, já que comprador e vendedor exigem máxima confidencialidade nesses casos". É tipo aqueles enterro de anão, que nunca ninguém vê, heheheh.

Aposto um picolé que essa transação não está declarada no Registro de Imóveis por este valor bizarro... Ou, por outro lado, se estiver declarado no Registro, o comprador pode nem conseguir comprovar a origem do dinheiro, o que lhe traria um tremendo problemão com a Receita e com a polícia federal, hehehehe...

Coloco isso em dúvida simplesmente porque nem as pessoas mais ricas do mundo - ressalvado o caso do Donald Trump que tinha uma casa de 1 milhão e tantos metros quadrados - possuem casas desse valor, heheheh. Vejam: http://www.tecmundo.com.br/curiosidade/27390-as-8-casas-mais-caras-das-celebridades.htm

Até parece que o tal do laranja comprador seria tão intelectualmente fraco. Afinal, como alguém teria a coragem de pagar por uma casa no terceiromundão um preço maior que os praticados no primeiro mundo naquelas casas que parecem hotéis de Las Vega? Eu duvido... E se saiu no jornal, duvido mais ainda, hehehe.

Cara, até eu - que sou um tremendo pé rapado - moro nessa região de SP! Nada aqui poderia valer sequer um décimo desses tais R$42 milhões desse conto da ilha da fantasia aí. A não ser que seja o bairro todo!:p. A brincadeira é exagerada, mas serve para chamar a atenção para o exagero do fato gozado!

É aquela velha história: fazem propaganda a doidado para tirar os pés das pessoas do chão. Tem que tomar cuidado com essas "musiquinhas" para boi dormir.

POR OUTRO LADO, se essa notícia for mesmo verdadeira, acho que o comprador merece ser homenageado com o "Troféu Joinha" de cidadão que declarou amor a esta caótica cidade com a maior força do mundo.:legal:

****


Acho que o povo deve começar a ficar mais esperto. Nos EUA a metade dos imóveis custam até R$350k, e isso em casas maiores e de melhor qualidade, com o bônus de ter uma infra estrutura excelente e um custo de vida muito mais baixo que o daqui. No Brasil, os preços atuais efetivamente não possuem justificativa. Nem mesmo se o imóvel viesse com a presidente como empregada doméstica. Aqui temos favelas espalhadas por todos os lados, uma infra ruim e um custo de vida exagerado pelo que se tem.

Essas altas ocorridas especialmente de 2008 pra cá são puramente especuladas. São apostas que deram dinheiro para alguns e certamente muitos perderão nessas apostas para que outros apostadores ganhem.

Esses preços somente vão ser praticados enquanto tiver pessoas que não sabem finanças e optam por contrair financiamentos tremendamente prejudiciais por décadas. O problema para essa pirâmide é que cada vez menos pessoas estão entrando na base (Afinal, o ciclo de valorização acabou e os investidores estão muito mais raros. Além disso, os preços estão muito acima da capacidade de compra daqueles que querem para moradia).

O Governo, tendo em vista que a construção civil fechou, no ano passado, mais de 40 mil postos de trabalho, está tentando forçar a barra para fazer a bicicleta continuar a ser pedalada. E vale lembrar que a mais nova medida, é uma nova baixa de juros, conforme se viu hoje sendo bradado aos 4 ventos pela Camila Pitanga e pelos jornais em geral.

Vejam: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1215088-caixa-reduz-juros-para-financiamento-de-imoveis-acima-de-r-500-mil.shtml.

Reparem que a queda dos juros é ridícula. É de apenas 0,5% a.m.! Isso não resolverá essa paralisação do mercado! Mas a medida serviu para que se fizesse esse baita carnaval de propaganda e matérias na TV, para atrair a boiada afoita! Isso é medida para tentar salvar o mercado imob. da paralisação.

Mas vejam nos comentários dessa mesma matéria. As pessoas parecem já estar se ligando que isso tudo é uma verdadeira comédia, em que o único que perde é o consumidor. Esses estímulos que vem sendo dados a esse mercado já desde idos de 2004 serviram apenas para enriquecer aos grandes especuladores (diretores de construtoras e bancos) e a alguns sortudos investidores com faro. Na Espanha foi igual nessa parte do mercado imobiliário e deu no que deu...

Para mim, não tem jeito: o mercado imob está com viés de crise e isso necessariamente significará desvalorizações. E a velocidade disso depende do Governo parar, ou não, de jogar dinheiro no crédito (o qual é finito). Como o Governo está seguindo a cartilha espanhola de expansão, sabemos que esses preços altos têm prazo de validade.

Abraço!

marcelocostabr
15-01-2013, 21:37
O Ronaldo Fenômeno também comprou uma casa no jardim Europa há 2 anos e meio por 17 milhões, do Pedro Paulo Diniz, mas provavelmente também é mentira que foi por esse valor. Deve ter sido por uns 3 ou 4 mi.

http://vejasp.abril.com.br/materia/ronaldo-compra-imovel-de-17-milhoes-de-reais

também duvido que um empresário top compraria uma casa nesse valor em são Paulo. Provavelmente ele compraria em nova york, mudaria para lá, e tocaria sua mega empresa pela internet, no ap dele de frente para o Central Park.
Há uns meses o Joesley Batista, dono da JBS maior empresa de carne do mundo, com 150 mil funcionários, comprou um apartamento em NY por 15 mi de dólar, do Nisan Guanaes, só que ele ainda não se mudou para lá. Por incrível que pareça ele mora aqui em SP ainda, provavelmente num apartamento simples, pois claro ele não iria gastar muito para comprar um apartamento milionário nesta cidade. Ahhhh o Nisan também mora e SP.

poderiam mudar a título deste tópico para "clube do pessimismo e da bolha imobiliária".

danban
15-01-2013, 22:37
Eu sei (ninguém me contou) de casos de compra de imóveis no litoral e em Alphaville/Tamboré por R$ 15mi.

Não vejo porque uma casa nova de quase um quarteirão no meio dos Jardins não possa alcançar os R$ 40mi. Não quer dizer que eu concorde com o valor. Apenas que não está fora do contexto de outros imóveis.

Com relação aos envolvidos não quererem aparecer por causa dos valores declarados (ou não declarados), concordo.

Mike Portnoy
15-01-2013, 22:59
(...)

poderiam mudar a título deste tópico para "clube do pessimismo e da bolha imobiliária".

Entendo seu ponto, Marcelo.

Mas faço questão de dizer que o nosso otimismo, por maior que seja, jamais poderá suprimir nossa capacidade de questionar.

O mercado precifica para maior ou para menor o valor dos bens de consumo conforme justamente essa capacidade de questionar do consumidor. É nesse ponto que os agentes especuladores agem. Perceba que esses agentes trabalham sua imagem, publicidade e entrevistas focados em pontos frágeis do raciocínio do consumidor e em suas fraquezas emocionais como a ganância e a vaidade.

Todo raciocínio a respeito de qualquer coisa deve ser afastado, ao máximo possível, desse elementos lacunosos. Principalmente em se tratando de situações em que há comprometimento de grande parte do patrimônio e trabalho de anos, da maioria das pessoas.

Abraço!

---------- Mensagem adicionada às 22:59 ---------- Mensagem anterior foi enviada às 22:52 ----------


Eu sei (ninguém me contou) de casos de compra de imóveis no litoral e em Alphaville/Tamboré por R$ 15mi.

Não vejo porque uma casa nova de quase um quarteirão no meio dos Jardins não possa alcançar os R$ 40mi. Não quer dizer que eu concorde com o valor. Apenas que não está fora do contexto de outros imóveis.

Com relação aos envolvidos não quererem aparecer por causa dos valores declarados (ou não declarados), concordo.

Noutro dia vi uma matéria falando que, durante a bolha japonesa, um imóvel de lá chegou a ser precificado num valor que equivaleria ao Estado da Califórnia inteiro.

Por isso, eu, a pesar de duvidar da compra que supostamente teria se dado por R$42mi nos Jardins, sempre mantenho a mente aberta para notícias como essas, pois o fato pode ter sido verdadeiro mesmo.

Tem loucura para tudo, hehehe. E a especulação sobre imóveis não chega nem perto do que pode realmente acontecer com a cabeça dos jogadores. Vejam a historinha da "mania das tulipas" :doido:: http://pt.wikipedia.org/wiki/Mania_das_tulipas


Abraço!

danban
15-01-2013, 23:19
R$ 40mi está longe, MUITO longe, de equivaler ao valor de um estado.

O que precisamos analisar neste caso é que trata-se de um extremo. É provavelmente um imóvel único, em um dos bairros mais nobres de uma das cidades mais caras do Brasil. Eles mesmos disseram ser a maior negociação residencial da história. Não me parece absurdo. Veja que hoje uma família com renda de 20mil/mês pode morar em um apartamento de 1mi. Se multiplicarmos por 40, o imóvel de 40mi seria para uma família com renda de 800mil. É para poucos, mas o mercado existe (ainda bem).

Mike Portnoy
16-01-2013, 00:14
R$ 40mi está longe, MUITO longe, de equivaler ao valor de um estado.

O que precisamos analisar neste caso é que trata-se de um extremo. É provavelmente um imóvel único, em um dos bairros mais nobres de uma das cidades mais caras do Brasil. Eles mesmos disseram ser a maior negociação residencial da história. Não me parece absurdo. Veja que hoje uma família com renda de 20mil/mês pode morar em um apartamento de 1mi. Se multiplicarmos por 40, o imóvel de 40mi seria para uma família com renda de 800mil. É para poucos, mas o mercado existe (ainda bem).

Realmente. De fato é um caso extremo. E casos extremos existem mesmo.

Mas, quanto ao "geralzão", será interessante acompanhar o processo que se desenvolverá até idos de 2016/17. O passar dos anos é que provará se os preços médios atuais são sustentáveis ou não. Meu palpite é no sentido de que não são.

E, por isso, acho que, para aqueles que querem comprar para moradia, principalmente aqueles que pretendem usar financiamento de vários anos, vale a pena esperar até lá. Não acho que seja possível haver mais um ciclo especulativo tal como o ocorrido com a série de marcos regulatórios e avalanche de crédito iniciados em idos de 2004, pois a receita desse bolo já foi usada e está bem gasta: além de ter produzido efeitos colaterais que prejudicam preços (ex. aumento rápido e massivo da oferta de novos até lá para 2017) já vem perdendo seus efeitos econômicos (ex. pelo alcance de limite prático de prazo máximo e de endividamento máximo em face da renda média).

Abraço!

Papillon
16-01-2013, 00:20
O ritmo não é mais o mesmo de 2 anos atrás, mas aquele ritmo era insustentável. Aqui no prédio ainda tem fila para comprar apartamento o último vendido foi em maio, nada chique demais 10k/m2.

Quanto a imóveis caros, o tempo de venda é grande, afinal quem tem essa grana toda costuma saber o valor do dinheiro. As casas de alto padrão no interior "próximo" estão bombando.

Mike Portnoy
16-01-2013, 19:58
O ritmo não é mais o mesmo de 2 anos atrás, mas aquele ritmo era insustentável. Aqui no prédio ainda tem fila para comprar apartamento o último vendido foi em maio, nada chique demais 10k/m2.

Quanto a imóveis caros, o tempo de venda é grande, afinal quem tem essa grana toda costuma saber o valor do dinheiro. As casas de alto padrão no interior "próximo" estão bombando.


Aqui no meu prédio também tem fila para comprar. Mas parece que ninguém quer pagar o que estão pedindo agora. Tem dois à venda há mais de um ano.

Como tem fila para comprar, os donos reajustam o preço para cima todo mês. Da última vez que fiquei sabendo do preço, tava na faixa de 9k/m2. Aqui na Rua, tem mais outros vários prédios e quase todos tem unidades à venda. Tem bastante opção, pois a região dos Jardins tem muito prédio. Mas os preços ficaram exorbitantes com a especulação que tem havido desde 2008 pra cá. E olha que o pessoal ainda reajusta sempre conforme o índice fanfarrão do Fipe-Zap...

Mas, no final das contas, aqui no prédio esses dois acabaram ficando encalhados há mais de um ano. O preço está acima do que 90% da população pode pagar.

Penso que, se o negócio não está vendendo, o preço deve cair até o momento em que alguém se interesse a pagar. Mas os (J)ênios, como vêem que não está vendendo, sobem o preço todo mês, heheheh. Quem sabe não aparece algum corajoso? Boa sorte a ele, hehehe!

Por essas e outras, se vê que a especulação conseguiu provocar a maior narcose imob. coletiva que já se viu no Brasil. Vamos ver quantos anos vão conseguir fazer isso durar, tendo que manter coisas encalhadas, vazias, gerando prejuízo com tributos, condomínio, manutenção, etc...

Abraço!