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Mercado Imobiliário

Discussão em 'Zona Livre' iniciada por Edu Carvalho, 15 Mai 2007.

  1. Papillon

    Papillon Usuário


    Desde 30 Jun 2004
    Sao Paulo _SP
    Não creio que tenhamos uma crise imobiliária nos moldes da americana por um motivo simples, aqui não se permitem várias hipotecas sobre o mesmo imóvel, que foi o motivo da quebra americana.

    A valorização é natural e necessária, estivemos estagnados (digo a construção civil) entre 2002 e 2007, foram cinco anos de valorização aquém do necessário dada política de juros altos nos papéis do governo o que manteve o dinheiro do investidor nos fundos, com a queda dos juros e os incentivos a construção tem-se mais dinheiro para financiamento e mais dinheiro para investimento, que provocou a aceleração.

    O que tento dizer é que parte da valorização é sem duvida natural e não haverá regresso nos preços, o que pode haver é estagnação nas vendas de unidades supervalorizadas.

    A supervalorização ocorre em algumas áreas sim, ocorreu em Sampa primeiro nos bairros "nobres" na era "grau de investimento" onde o upgrade atingiu a classe média que saiu de um apartamento de 80~90m2 para outro de 140~180m2, esse movimento foi até "seguro" pois o pessoal fez 30-40% de divida, basicamente ficaram com o financiamento que tinham no antigo imóvel e que fora quitado, isso voltando a 2008 estamos falando de até R$6.000/m2. No pós-crise o foco do mercado voltou-se para a primeira moradia, não mais impactava o tamanho ou custo e sim o fato desse custo ficar próximo ao valor do aluguel o que levou a prática de preços agora de R$10.000/m2 "na mesma quadra" do antigo de 6.000.

    Para o atual comprador, o valor do imóvel pouco importa, importa sim pagar o que é "dele", e nisso as vendas alavancaram. O comprador paga até as chaves uma parcela pequena que somada com o FGTS dá cerca de 20% do valor de venda, o restante é financiado em até 20 anos.

    A composição da parcela traz ainda no pós-chaves um seguro de vida obrigatório de valor "absurdo" em nome do titular do financiamento, para em caso de morte o financiamento ser saldado, essa prática já vem de anos, quando meu pai financiou no BNH quase 30% da parcela era o tal seguro, isso em 1985.

    o déficit habitacional no país beira 6 milhões de unidades e é só a primeira parte da solução, afinal após a onda para zerar o déficit haverá uma onda para a desfavelização, já que cerca de 30% das moradias no pais são precárias/insalubres/sob risco.
     
  2. Alex Sound

    Alex Sound Usuário


    Desde 23 Jul 2003
    Londrina - PR
    É justamente aí que os investidores apostam suas fichas, imóveis baratos para serem revendidos e/ou alugados. Compra na planta e depois revende com 30 a 40% de lucro, alguns casos com até 90 % de lucro se demorar para construir.
    Mas até quando essa valorização se sustentará? Quem souber ficará milionário.
     
  3. Edu Carvalho

    Edu Carvalho Computador, o futuro do Áudio!


    Desde 9 Set 2006
    Holambra- SP
    Luiz,

    Concordo com muita coisa que você disse mas discordo de outras tantas. Acredito que a valorização que já ocorreu realmente seja justificada. Acredito tb que os preços não devem cair, mas acredito que crer que eles continuem subindo do jeito que subiram seja uma premissa um tanto agressiva. O investidor puro precisa levar isto em consideração. Para valer o investimento e o risco/iliquidez (ou liquidez menor), a valorização estimada do imóvel não pode ser menor do que 15-20% a.a., especialmente porque há necessidade de pagar corretagem e imposto sobre ganho de capital.

    Falar tb que o preço pouco importa de forma generalizada é um tanto forte. Isto pode ser válida para uma parcela da população mas para outra isto não se aplica, creio eu. No meu caso, o valor a vista do imóvel conta e muito. Apesar de parcela "caber no bolso", não compro um apartamento que acredito que esteja caro ou que não valha o preço pedido. Afinal, não estamos comprando um eletrodoméstico das casas Bahia, estamos comprando um bem que irá comprometer uma parcela de nossa renda por anos, as vezes décadas!

    abs,
    Edu
     
  4. Papillon

    Papillon Usuário


    Desde 30 Jun 2004
    Sao Paulo _SP
    ah Edu, sem duvidas a progressão não deve ser essa, há de se haver uma estabilização. Quanto ao investidor puro, ele de fato entra no negócio da construção e tem que entrar na ponta de investimento, ou seja nada de sair em estande comprando na planta e esperar valorização, quem fizer isso corre o risco de ter o capital estagnado.

    A conta do construtor é que muda em relação ao público a ser atingido, tenho tido consultas de unidades cada vez menores e com mais unidades, outra preocupação recorrente é o aumento da taxa condominial, e por isso prédios com até 12 unidades por pavimento tem sido estudadas, diminuindo também a conta da área total por unidade, assim barateando o investimento, explico:

    Um prédio com 1 torre e 20 andares com 2 aptos por hall/4 por andar 100m2 vai ter outros 40m2 de área comum, isso significa que você "vende" 100m2 mas entrega 140m2, os 100m2 são vendidos por 6.000/m2 = 600k.

    No mesmo lote, 1 torre com 20 andares com 4 aptos por hall e 8 por andar 50m2 vai ter outros 20m2 de área comum, você vende 50 e entrega 70m2, mas os 50m2 são vendidos a 8.000/m2 = 400k.

    Lucro? O custo da construção vai ficar beirando 1.800/m2, mais fração do lote, teremos de custo aprox. de 170k para unidade de 50m2 e 280k para a de 100m2, faça as contas, desconte a correção monetária com projeção para 36 meses e vai chegar em algo entre 15-20%a.a. sendo o de tamanho menor mais lucrativo e por ter um valor menor mais vendável.

    A maturação de um empreendimento varia mas o ideal é:

    4 meses - projeto/desenvolvimento = lançamento.
    2 meses - venda massiva.
    6 meses - final de vendas/ início de obras.
    18-24 meses - prazo de obra

    Vamos sempre estar entre 30-60 meses do empreendimento entregue, momento em que saem os financiamentos e apura-se o lucro, durante os 8 meses pré-obra, em que ocorrem vendas, o fluxo de caixa ajuda a minimizar o montante a ser investido pelo investidor, caso ocorram permutas o negócio desenvolve-se com maior lucratividade pois o investidor tira menos do bolso. Por aqui temos trabalhado entre 12-14% em permuta.
     
  5. Mike Portnoy

    Mike Portnoy In Flames


    Desde 6 Ago 2007
    Nowhere
    O tempo passou e muitos - onde eu me incluo - resolvemos apostar numa eventual estagnação dos preços dos imóveis em SP. E digo isso porque subida eterna não tem condições de se sustentar num país em que a renda é pequena e volátil.

    Os preços só subiram nos últimos 4 ou 6 anos. Mas, agora, acho eu que a subida acabou. Se vai descer ou não é outro problema. Mas acho que o fim da subida já é uma grande vantagem.

    Tem um pessoal que vem discutindo isso e resolvi compartilhar aqui: http://www.observadordomercado.blogspot.com.br/

    Tendo observado o comportamento das coisas de 2010 pra cá, até agora não consegui me convencer a sair do aluguel. Quase cheguei a comprar. Mas 9% a 11% ao ano pro banco??? Ter que perder meu capital - que rende valor que quase paga o aluguel - para dar de entrada no negócio?

    Tá difícil sustentar o cabimento desse negócio de se financiar uma coisa que já está inflacionada demais, e ainda por cima pagando juros inflacionados.

    Alguém aí já parou para fazer um cálculo das implicações financeiras para um curto prazo de, p. ex., 5 anos, de se financiar um imóvel sobrevalorizado com esses juros extorsivos praticados pelo banco, comparando-se o resultado com o aluguel? (e isso para dizer pouco, pois esses financiamentos levam mais de década)

    Vou passar mais 30 meses no aluguel (e com possibilidade de renovação). E isso tem algumas razões que contrariam o secular ditado de que se deve sempre buscar a casa própria. Depois de todo esse tempo, minha visão já é no sentido de que a compra do imóvel financiado, nesse valor inflacionado atual, tem justificativa puramente emocional, baseada no velho e romântico "sonho da casa própria". Ocorre que, financeiramente, isso é ruim no patamar atual.

    Bom mesmo é ter $$$ para pagar à vista.

    Mas, mesmo à vista, haverá situações em que também não compensa comprar. Se imaginarmos que queremos um imóvel de R$700k, e se esse dinheiro estiver disponível para pagamento à vista, considerações haverão de ser feitas:

    R$ 700k numa poupança que tem rendido, por baixo, cerca de 6% a.a., para chutar baixo. Isso dá cerca de R$42k ao ano. Esse $$ dá uns R$3500,00/mês. E olha que falo de poupança, hein...

    Aqui na capital de SP, há apartamentos que tem sido anunciado por valor mais caro do que esses mesmos R$700k, que são alugados por esse mesmo valor de R$3500,00. Assim, nessa circunstancia de hoje, além de morar muito bem, o aluguel será custeado pelo investimento na humilde poupança e com a vantagem de ter o ativo de maior liquidez possível: o dinheiro. E isso sem falar de que na compra você tem gastos altíssimos como corretagem, ITBI, escrituras, etc...

    Ou seja: os preços dos imóveis estão tão inflacionados, que não me convencem a comprar nem se eu pudesse pagar à vista. Exceção, por óbvio, se faz àquelas oportunidades raras, que ainda não tive a sorte de encontrar.

    E tudo isso que eu mencionei aplica-se a quem quer comprar para morar. Se o figura for investidor, a coisa é pior ainda. Comprar agora nesses preços absurdos para alugar? Qual imóvel dá um aluguel que compense o valor pago na compra do imóvel na alta que assistimos atualmente?

    Tudo isso NMHO. O que os Colegas pensam a esse respeito???

    Abraço!
     
  6. Rodo1fo

    Rodo1fo Usuário


    Desde 8 Set 2006
    ROO Mato Grosso
    Ta mas e ai? Voce deixa os 700k no banco, pega o total de juros (3,5k), paga o aluguel por XxX anos, daqui 5,10 anos ta la seus 700k guardados, e o mesmo apt que vc teria comprado por 700k ja é 1 milhão e 400.

    E so para pegar um gancho.. diminuiram consideravelmente o juros dos financiamentos apartir desse mes.. vamos ver se é real mesmo
     
  7. Fat

    Fat Usuário


    Desde 13 Jun 2003
    São Paulo
    Mike, foi bom você reaver o tópico.
    Como investimento sei que não vale mais a pena e já cheguei a fazer n simulações em Excel para ver isso e chegava sempre na conclusão que mesmo poupança dá mais lucro do que apartamento em São Paulo.
    Mas sempre considerando a rentabilidade de 0,5%/mês, pois o resto seria a correção para o dinheiro não desvalorizar.
    Mas atualmente fiquei com outra dúvida.
    Se, por acaso, eu resolvesse comprar uma casa na praia que é um supérfluo e seria uma forma de me descapitalizar. Vamos supor um valor redondo de R$ 100k. Vamos supor que teria como gastos condomínio e IPTU e desconsiderar gastos de manutenção e água/luz. Fiz essa conta para ver se era mais interessante do que ir para hotel nas férias. E na comparação só coloquei IPTU e condomínio. Mas sei que deveria colocar o custo de oportunidade que seria o quando eu deixaria de ganhar caso esse dinheiro estivesse na poupança calculando 0,5%/mês, que nesse caso seria deixar de ganhar R$ 500,00/mês.

    Minha dúvida é: É válido aceitar que eu deixaria de ganhar 0,5% do valor da casa ao mês ou será que atualmente o imóvel se valorizaria esses 0,5% ao mês num total de 6,1678% ao ano? Dessa forma eu não estaria deixando de ganhar, apenas ficaria com menor liquidez.
     
  8. Mike Portnoy

    Mike Portnoy In Flames


    Desde 6 Ago 2007
    Nowhere
    Esse é o grande problema. Quem é que vai aguentar pagar essa valorização nesse prazo de 5 ou 10 anos? Tem gente que já tem apregoado que não dá para subir mais nada, porque a renda real das pessoas precisa crescer para ter quem compre.

    Por outro lado, pode ser que os imóveis sigam em ritmo de valorização mesmo. Não tem como saber ao certo...

    Apostar na especulação imobiliária é perigoso. Funcionou nos últimos 4 ou 5 anos. Por outro lado, apostar na economia de dinheiro apostando numa paralisação do crescimento do preço dos imóveis é tão perigoso e especulador quanto.

    Mas de uma coisa tenho certeza: financiamento imobiliário virou uma roubada. Andei lendo que a CEF não estenderá às linhas de crédito imobiliário essa baixa de juros.

    Financiamento imobiliário é para quem for pagar em 5 anos, no máximo, amortizando as parcelas de forma robusta, com pagamentos anuais gordos... Mas naquelas palhaçadas de 20, 30 anos eu não acho que entro. Você deixa de pagar aluguel, mas pagará juros muito altos, cujo valor comumente supera o do aluguel.

    Torno a repetir que bom mesmo é pagar à vista. E mesmo nessa hipótese, a alta do mercado está tão desregulada que desanima entrar na dança. Prova disso é a observação de que o valor que se tem visto nas vendas já descolou do próprio valor máximo possível do aluguel no mercado: isso significa que comprar imóvel agora para investir é uma roubada na maior parte dos casos, porque sequer consegue suplantar os juros do vetusto investimento em poupança (a não ser que seja aquela pechincha, que nunca aparece).

    Basta fazer os cálculos. Para valer a pena, o valor do aluguel deve, pelo menos, corresponder a mais de 0,7/mês do valor pago no imóvel. Se o imóvel foi comprado antes dos ciclos de alta ocorridos em 2010, ele teve incremento em seu valor de venda que, aliado aos alugueis do período podem comprovar que o investimento valeu a pena. Mas isso em termos relativos, pois é necessário descontar-se o IR pelo ganho de capital e o IR sobre o recebimento dos aluguéis, além dos gastos com corretagem, ITBI e escrituras. Ganha no aperto. Desempenho fraco para muito trabalho administrando isso. Valeria a pena comprar na planta e ter ganho de 30% ou 40% na venda antes mesmo da entrega no prazo de 2 anos. Mas até isso minguou atualmente.

    Agora, caso o imóvel fora comprado em um pico de alta, o prejuízo é certo. Se não houver valorização, e os preços passarem a acompanhar apenas a inflação, que é o que se acredita que ocorrerá a partir de agora, o investidor amargará um aluguel que não fará o retorno que faria se o capital estivesse em meros títulos do tesouro direto. E é bom lembrar que hoje esse mesmo aluguel sofreu um descolamento do valor pago no imóvel, já comprado na alta. É que é impossível hoje alugar um apartamento no valor de R$700k pelo equivalente a, pelo menos 0,7% de seu valor. Esses 0,7% dão +/- R$5000,00. Absurdo. Basta procurar os apartamentos nesse valor e verá que eles são alugáveis por valores entre R$2800,00 e R$3500,00 e isso em região nobre. Isso é um baita prejuízo para aqueles que compraram na alta para investir.

    Tem um amigo meu que está se dando bem. Mas é com salas comerciais. Mesmo se compradas na alta de agora, valem a pena para aluguel. Mas isso é porque o setor de serviços em SP está aquecido e as empresas estão fazendo bastante dinheiro. Se a economia desaquece, esses alugueis vão para o beleléu, hehhe. Essa é a dinâmica da coisa.

    Veja que estou explorando a possibilidade de estabilização dos preços, com reajustes ligados a apenas a inflação. E é bom frisar que é este o cenário desenhado pelos grandes advogados do setor imobiliário (que não tem nenhum interesse no desaquecimento das altas maiores que a inflação), o SECOVI. O próprio SECOVI admite agora as coisas passarão a ser assim: ritmo de acomodação do mercado com altas parecidas com a inflação.

    Mas, se procurarmos por certos economistas e professores da FGV, o cenário piora e há gente que acredita estarmos vivendo uma bolha de preços, especialmente nos imóveis, pelo fato de ter havido um distanciamento muito grande do valor pedido em relação à real capacidade de compra das pessoas. O desânimo dos compradores pode reduzir a demanda, fazendo a oferta sobrar. A Gafisa acabou de anunciar mais de R$1bilhão de prejuízos e está tentando vender certos títulos de "recebíveis" sobre direitos relativos a empreendimentos que ainda nem existem (medo) e isso é um indicador de imóveis sobrando nas mãos deles e falta de $$$ entrando.

    Esse assunto virou uma baita discussão. E só o fato do grande dogma do "sonho da casa própria" ter virado objeto de dúvida e discussão por questões circunstanciais que podem ser transitórias, já é suficiente para nos deixar na defensiva, com recomendável aguardo de novas notícias a respeito. Olhos abertos e informação de boa qualidade não faz mal a ninguém. O contraponto faz parte das análises e ajudam a refinar os estudos sobre qualquer coisa.

    Por fim, é interessante frisar que o Governo pode querer salvar o pessoal que lucra com a especulação imobiliária, pedindo para os bancos reduzirem os juros. Embora a CEF já tenha esclarecido que os juros do financiamento imobiliário não entram no pacotão do consumo geral, suponhamos que isso aconteça, para fins de exercício laboratorial. A concessão de mais dinheiro para esse campo pode ser pior para esse mercado mal educado como o nosso. Isso porque a demanda vai aumentar e isso necessariamente puxa os preços para cima - e com força. Ou seja, se que adianta baixar esses juros, se isso vai inflamar ainda mais um movimento especulativo que já existe? As coisas continuarão caras do mesmo jeito e essa baixa de juros significará alta de preços. A baixa de juros para empréstimos imobiliários pode não levar a muita coisa, num país em que as pessoas gastam no impulso, sem nem se preocupar com sua saúde financeira futura, quando a coisa apertar, no momento em que ele perceber que as parcelas devidas são apenas UM dos seus compromissos e não o único para o resto dos tempos.

    Os consumidores são funcionalmente ineptos para administrarem suas próprias contas. E essa farra de dinheiro barato vai deixá-los num endividamento que jamais viram. A qualquer soluço do mercado eles perdem o emprego e os indicadores de inadimplência explodem, levando os juros baratos e o capital disponível a "fugirem para as montanhas". Aí é que vai travar de vez. Nunca tive tanto medo de gastar dinheiro como hoje. Nunca vi tanta euforia e gastança do povo na vida. Alguma coisa não parece se encaixar direito. 60 meses para pagar? 30 anos para pagar? Apartamento de 70m2 a R$500.000,00? Onde isso vai se sustentar, se a renda real das pessoas comuns continua tão baixa? Eu só quero ver quando essas baixas de juros provocarem um endividamento insustentável por parte das pessoas... O que tem de gente perdendo carro financiado em 60X por aí...

    Abraço!

    Aqui tem uns textos interessantes sobre isso:

    http://blogdosamy.blog.uol.com.br/arch2012-03-16_2012-03-31.html#2012_03-30_01_57_15-169990269-27

    http://exame.abril.com.br/seu-dinhe...ve-bolha-imobiliaria-dizem-professores-da-fgv
     
  9. Mike Portnoy

    Mike Portnoy In Flames


    Desde 6 Ago 2007
    Nowhere

    Ninguém sabe responder isso. É difícil prever.

    Mas eu penso que, dependendo da localização, ainda dá pra lucrar alguma coisa com esses imóveis de veraneio.

    Veja que, atualmente, as pessoas estão tão sossegadas pensando que o Brasil é mesmo o país do futuro - e tomara que eles estejam certos -, que os gastos com lazer aumentou absurdos.

    Qualquer casa de veraneio no litoral é facilmente alugável para temporada a preços bastante interessantes para os investidores. Acho que nesses tipos de negócios você já paga os custos de manutenção e impostos, com algum possível lucro.

    Mas, não sei... Tudo pode virar a qualquer momento. Como eu disse em outro post, nunca tive tanto medo de gastar dinheiro como hoje. Tudo parece estar nas alturas. Para te exemplificar, cito o valor que pagamos nas coisas aqui e no exterior. Eu fui almoçar num restaurante em Boca Raton, algo perto de Fort Lauderdale. Eu paguei lá cerca de quase metade do valor que eu pagaria aqui em SP, em restaurante congênere. E isso com estacionamento grátis que lá tem bastante e aqui qualquer coisa é R$ 15,00.

    Oras! Tudo bem que há um problema teórico sobre câmbio, etc... Não entendo nada disso. Mas nós, um dos maiores celeiros de alimentos do mundo, pagarmos muito mais caro para comer do que os gringos é, no mínimo, uma contradição.

    Tá esquisito. Eu não sei mais o que está acontecendo aqui. Só sei que em 2006 eu ganhava metade do valor nominal que ganho hoje. MAS tenho uma forte impressão de que, hoje, meu salário parece valer menos do que naquela época. E se comparar isso estritamente aos imóveis, a impressão que tenho é que meu salário atual vale 1/3 do que eu ganhava naquele ano de 2006.

    E as notícias dos grandes veículos ficam repetindo exaustivamente que a "inflação está dentro da meta" e que vai até cair neste ano....

    Abraço!
     
  10. Fat

    Fat Usuário


    Desde 13 Jun 2003
    São Paulo
    Inflação dentro da meta eu também não sei o que significa. Mas existem inúmeros exemplos do que subiu além da dita inflação. Big Mac, imóveis, planos de saúde, automóveis, combustíveis, só para citar alguns.
     
  11. Vinícius RS

    Vinícius RS EX-luffing...


    Desde 30 Ago 2005
    Brasil/RS/Torres
    Eu tive a sorte de fazer dois ótimos negócios nos últimos anos, justamente por causa da valorização dos imóveis.
    O terreno em que eu moro hoje comprei em 2003. O condomínio, na região metropolitana de Porto Alegre (a 24km do centro de POA, "condomínio cantegril") vivia uma época de estagnação. Quando comprei, na minha rua havia 5 ou 6 casas e uns 12 lotes vazios. Hoje, há apenas um lote vazio, que foi destinado a preservação da mata. Paguei na época ridículos 10mil reais. Um terreno de 15x35m de área utilizável, mais uma área de preservação e livre uso (mas não permitido construir) de 15x50m ao fundo.
    Investi 120 mil, mais ou menos, na construção, e hoje casas do padrão da minha valem mais de 350 mil. Terreno como o meu é vendido rapidamente a 75 mil...
    Em 2008 resolvi aproveitar a facilidade de financiamento que o Banrisul (Banco do estado do RS, sou serv. público estadual) me oferecia, e comprei uma casinha na cidade vizinha, Alvorada, com 10% de entrada e financiamento de 20 anos. Pago hoje 620 reais por mês. Está alugada a 600/mês (sei lá pq alguém aluga ainda com esses valores, mas... bom pra mim...)
    A casa custava 70mil (casa "popular", dois dormitórios, 68m²), com chorinho saiu a 67. Investi uns 15 mil em muro, portões, uma pequena extensão da cozinha e área de serviço, aumentando a área p/ 80m². Hoje, casas como aquela são vendidas rapidamente a 140mil. Gastei, no total, entre parcelas que eu paguei até alugar e as obras e a entrada de 6700, uns 30mil, no máximo... devo 50 para o banco. Vendendo-a hoje, ainda lucro 60mil reais... e hoje ela me custa 30 reais por mês...
    Tive muita sorte, de comprar em épocas de baixa...
     
  12. trosk

    trosk tlec!


    Desde 15 Dez 2008
    Na terra de Oz
    só uma palavra: BOLHA....espero que eu e você estejamos enganados....
    a subida ainda não parou. basta ver por exemplo determinadas regiões (mesmo em SP) ainda em expansão vertical ou com algum atrativo...tipo nova linha de metrô...
    é sabido também que a zona de expansão tem ido para a região periférica da grande são paulo (ABC, Osasco, Guarulhos, etc...)

    a matemática é complicada mesma. ainda mais se considerar que devemos ter uma disciplina enorme para não gastar o dinheiro que deveria ser guardada para a compra do imóvel
    com certeza

    o duro é ter a disciplina e não cair na tentação de dar um UP no HT ou comprar uma caranga nova :)

    Situação difícil mesmo a de decidir. O mais duro é se estiver alocado em um local bom de aluguel, com ótima qualidade de vida e bom custo benefício. Contudo, cabe sempre lembrar que o imóvel pode ser solicitado de volta....
    Uma outra coisa a ser considerada é a disciplina para o dinheiro para o imóvel, seja para compra a vista ou financiada. No caso de morar de aluguel, ainda deve ser considerado esse montante (entre outros)...
    Mas na minha NMHO, se ainda não possui imóvel, vale a pena procurar e muito, não só em sampa, mas também em cidades tidas como dormitórios, pois é muito difícil se livrar das tentações de gastos com supérfluos (como assim? A minha coleção e meus equipamentos são para mim muito do essencial, kkkk)
     
  13. JP!

    JP! Curioso


    Desde 19 Abr 2008
    São Paulo
    Considerando unicamente a questão financeira: ao que parece na média aqui em SP um aluguel é cerca de 0,5% do valor do imóvel; o potencial de lucro com valorização do imóvel caiu bastante; portanto eu acredito que hoje não vale a pena comprar na maioria das regiões de SP.

    Contudo, acredito que assim como ocorreu correção no valor dos imóveis nos últimos anos, é provável haver correção no valor dos aluguéis e aí para mim o cenário já seria favorável à compra.

    Outra opinião com um cenário parecido ao seu exemplo: http://exame.abril.com.br/seu-dinhe...noticias/financiar-imovel-e-melhor-que-alugar

    JP
     
  14. Mike Portnoy

    Mike Portnoy In Flames


    Desde 6 Ago 2007
    Nowhere
    Acho que o consumo é o nosso maior problema. Eu também gastei uma fortuna no meu estéreo. Mas o bom é que a vontade do up já está adormecida há pelo menos um ano. Acho que consigo segurar por mais uns 5. Fiz um bom investimento que tende a durar. O duro é que preciso de pedestais novos para minhas caixas, hehehehe.

    Mas o segredo mesmo é disciplina. Mas acho que, depois dos 30, e com patroa dentro de casa controlando suas emoções perdulárias dos vinte e poucos com bons lampejos de lucidez que não tínhamos nos anos de farra, é possível enfrentar um esquema de ajustes financeiros sem sofrer tanto. Dá para fazer. Basta planejar.

    Abraço!
     
  15. Mike Portnoy

    Mike Portnoy In Flames


    Desde 6 Ago 2007
    Nowhere
    O aluguel já vem sofrendo grandes correções aqui em SP, especialmente na região central. Subiu bastante nos últimos 2 anos e dobrou nos últimos 4 anos. Tenho acompanhado porque pago essa joça desde 2005. E acho que essas correções estão de alguma forma acompanhando a evolução dos preços dos imóveis, mesmo estando descolado destes.

    MAS, o aluguel não está conseguindo acompanhar o valor inflado dos imóveis.

    E isso tem uma explicação bem simples: o valor dos imóveis já está em patamares bastante altos e fora da realidade da renda REAL das pessoas. E o que o aluguel tem a ver com isso? TUDO. As pessoas odeiam pagar aluguel. Odeiam com força! O valor do aluguel, que já é uma despesa odiada, já está extremamente alto e chega-se a momentos em que ninguém se dispõe a pagar por ele sem um bom desconto - e isso automaticamente tem tornado muito difícil alugar baseado no percentual de 0,5 do preço inflacionado do imóvel.

    Veja o exemplo: se o imóvel vale o inflacionado valo de R$ 600.000,00, o valor do aluguel teria que ser de R$3000,00, para atender pelo menos os tais do 0,5%.

    Esse valor aí é muito alto para a renda do trabalhador. Ora, será que as pessoas aguentarão pagar R$3k de aluguel? Se considerarmos que a despesa de aluguel não pode ultrapassar a 30% do salário da pessoa, para alugarmos esse imóvel precisamos de alguém que ganha, pelo menos, R$ 10.000,00. Se for solteiro, aguenta. Se tiver esposa que ganhar pelo menos R$3k, aguenta. Se tiver filhos complica.

    Agora me digam: quantas famílias brasileiras têm renda de R$10K/mês atualmente???

    Vejam: eu moro aqui na região da Av. Paulista. Podem ter certeza de que um apartamento que vale R$600K aqui não consegue ser alugado por R$3k. Não consegue. Para ser sincero, tem coisas nos Jardins, que valem mais de R$600.000 e que estão para serem alugados por R$2500,00. Essa é uma das regiões mais caras da cidade. E é bom frisar que um apartamento de R$600.000 aqui é uma lata de sardinha!

    Temos que encarar os fatos de forma mais abrangente: há muita demanda por imóveis. Mas não há pessoas suficientes que aguentam pagar R$3k de aluguel ou mais de meio milhão num apartamento pequeno. Não adianta o preço subir para sempre, pois o salário não sobe na mesma medida.

    Como eu citei acima, hoje ganho um valor nominal que é o dobro do que eu ganhava em 2006. Mas tenho a nítida impressão de que hoje tenho um poder aquisitivo menor do que eu tinha em 2006. Não estou aguentando mais essa pressão de preços altos da atualidade. Essa é a grande verdade!

    Sendo mais pragmático ainda, temos que encarar o fato de que hoje vivemos numa sociedade de carestia sem justificativa. Haverá um momento em que o espaço para reajustes desaparecerá pois todos estarão no limite de sua capacidade financeira. E temos que ter dó daqueles que vivem no endividamento até para comprar meros carros, quanto mais imóveis desse preço altíssimo de hoje.

    Nessa hora em que as pessoas não mais puderem pagar, os maiores proprietários de imóveis do Brasil, que são especuladores imobiliários e não famílias, não mais resistirão em manter seus estoques de imóveis parados. Eles vão ter que vender para evitar as perdas e realizar seu capital. Nessa hora veremos que os preços vão efetivamente parar de subir, por causa do aumento da oferta.

    Por fim, cabe chamar a atenção para as últimas medidas do Governo. Várias benesses para algumas classes empresariais e intervenções em bancos públicos para baixar juros para consumidores, desrespeitando a regras de livre mercado. Isso pode significar que o Governo só está preocupado e dar mais um gás na economia, baseando o aquecimento na manutenção desse consumo desenfreado que está havendo na população. Isso é bolha. E é uma espécie de bolha que pode estourar no caso dessas pessoas que pegaram o crédito passarem a ter mais dívidas do que rendimento real.

    O Governo quer sustentar o crescimento do país estimulando o consumo desenfreado, em que as pessoas pegam empréstimos? É isso que tenho visto. Isso não é crescimento consistente. E se tiver problemas com o nível de renda e emprego? Quem pagará a conta disso tudo.

    Basta termos um bom senso da realidade: as pessoas em geral estão gastando muito mais do que podem e se socorrendo a empréstimos e financiamentos sem se programar adequadamente. Isso tem tudo a ver com imóveis, pois tenho visto pessoas financiando 80% do preço inflacionado deles, sem se importar se terão dinheiro para pagar pela parcela com juros extorsivos por 30 anos de suas vidas.

    Ainda não me convenci de que empréstimo imobiliário é coisa que se possa pegar da forma simplista que se tem feito. Para mim, empréstimo é apenas para inteirar o valor que você já tem, e não para pagar o valor quase total. Temos que lembrar dos mais antigos ensinamentos dos desenhos animados. Alguém aí lembra da historinha da cigarra e da formiga? E dos 3 porquinhos? O certo é juntar, ser parcimonioso e disciplinado. Pois essa farra que estamos assistindo aí, de pagar tudo na base de empréstimos a juros altos vai acabar. A pura alavancagem sempre acaba um dia.

    Abraço!
     
  16. Papillon

    Papillon Usuário


    Desde 30 Jun 2004
    Sao Paulo _SP
    O Aluguel andou dando uma disparada, nos relatórios de estoque de imóveis (venda) que recebo as vendas estão boas, os especialistas que municiam construtoras preveem mais 2-3 anos de valorização forte. Aqui no prédio que moro a unidade é negociada por 750k e o aluguel está em 4k pouco acima dos 0.5%.

    Com a diminuição dos juros cobrados pelos bancos estes devem diminuir mais os juros para renda fixa ficando perto da poupança, o que deve promover investimento em imóveis.

    Quanto a emprestimos tenho comigo a mesma convicção de que o financiamento deveria ser complemento, porém o mercado hoje responde com o financiamento como "base", o sujeito não mais dá o carro de entrada, ele financia o carro e o imóvel...e isso pode formar uma bolha.
     
  17. Mike Portnoy

    Mike Portnoy In Flames


    Desde 6 Ago 2007
    Nowhere
    Papillon,

    A vida deve estar muito boa e as vendas um espetáculo. Mas não entendo como isso pode durar muito tempo daqui pre frente. Mas pode até durar. Quem sabe...

    Por ora, vivemos uma contradição. País pobre como o Brasil, tendo um custo de vida maior do que o dos Estados Unidos: http://economia.estadao.com.br/noti...e-vida-do-brasil-supera-o-dos-eua,99428,0.htm

    Minha preocupação não é com a valorização dos imóveis. É com a capacidade para pagar no médio ou longo prazo. Para as vendas e valorizações, o céu é o limite. Para os salários, a coisa é diferente.

    Aluguel a R$4k quem aguenta pagar? Lembremos que a renda deve ser pelo menos 3 X maior... Todos ficaram ricos? Poxa! Salário de mais de R$10k? Qual o tamanho da parcela da sociedade que ganha mais de R$10k?

    Imóvel a R$750.000 quem compra? A renda deve ser muito alta para isso. E o nível de renda do brasileiro não cresce no mesmo ritmo. Vamos mesmo ter a coragem de financiar isso tudo com esses juros bizarros?

    Forte valorização nos próximos 3 ou 4 anos pode ser, na verdade, um perigo para o próprio mercado. Isso fomenta um mercado já superestimado demais. As construtoras vão com tudo e constroem milhares de residências, devido ao aumento da demanda que surge com os rios de dinheiro dos financiamentos bancários. Mas até quando o Governo vai aguentar bancar a disponibilidade desse dinheiro? As pessoas podem parar de comprar de repente, bastando uma tremida no mercado. Isso aconteceu desde 2009 e deu uma travada em 2011. O mercado deu um vôo de galinha. Agora parece que está-se tentando mais um vôo desses. Mas e se o mercado consumidor não aguentar ou simplesmente perceber que as coisas de descolaram da realidade?

    Ontem no CQC fizeram uma matéria de imóveis vendidos pela construtora PDG em Campinas. Prometeram para maio/12 e nenhum tijolo foi colocado no terreno. Ao final, amenizaram tudo, jogando a culpa na Prefeitura. Mas é sabido que muitos empreendimentos estão atrasados. ( http://cqc.band.com.br/videos-episodio.asp?videoid)

    Não bastasse isso, as construtoras estão experimentando forte desvalorizações em seus papéis. É só dar uma olhada no mercado e observar que as maiores construtoras estão sofrendo baixa tremendamente preocupante. A Gafisa anunciou seu balanço e dá conta de um prejuízo de R$ 1 bilhão em 2011 por causa de algum desaquecimento nas vendas dos novos. As demais construtoras estão para apresentar seus balanços aos acionistas e possivelmente elas também estão sofrendo.

    Um crash nas contas dessas construtoras as fará despejar todos os imóveis estocados com eles a preços bem mais baixo e isso provocará um bom aumento na oferta, segurando os preços dos usados também. Aliás, já se observa publicidade das construtoras vendendo com descontos de até 30% (!!!). Se tudo estivesse muito bem, não haveria desconto tão grande assim.

    Quero ver quem é que vai comprar isso eternamente. Está difícil ganhar dinheiro. O povo não tem reservas juntadas, apenas dívidas de todo tipo. O Governo está buscando diminuir o spread no desespero de que as pessoas não parem de comprar e consumir mais e mais, pois é isso que tem segurado a economia interna, que basicamente se alimenta de serviços, vendas de carros e imóveis caros, hehehe.

    Ou então...Posso estar errado.

    Pode ser que eu esteja exagerando e que tudo está com preço normal. Sou eu quem estou ficando pobre, infelizmente... E isso a pesar do Governo ficar me classificando como classe A... Repudio fortemente. Diante desses aumentos desses imóveis na região em que moro, me sinto classe "C".

    Abraço!
     
  18. Papillon

    Papillon Usuário


    Desde 30 Jun 2004
    Sao Paulo _SP
    Mike,

    Nosso mercado imobiliário ficou estagnado praticamente durante a estabilização da moeda, a grosso modo num exemplo simplório em 96 com o preço de 3 carros populares se comprava um sobrado aqui no bairro, o carro multiplicara-se em preço em coisa de 3-4 anos e o imóvel patinava pois o mercado financeiro atraia muito investimento com taxas de retorno altíssimas, o resultado foi um período extremamente ruim para a construção, o sujeito não investia em imóvel por não haver retorno equivalente ao mercado financeiro, isso perdurou até 2004/5 quando o governo começou a baixar os juros.

    Ai veio o período de recuperação acelerada da construção, e a explosão no preço dos imóveis, estava muito barato comprar imóvel e com a crise financeira o imóvel (assim como o ouro) dispararam.

    Quanto aos casos como o da PDG, isso é extremamente comum...claro não é algo que acontece todo dia mas é comum algum problema burocrático fazer o produto andar para trás. Quanto ao caso da Gafisa, merece extrema atenção, o problema da Gafisa advém da compra da Tenda, que efetuou praticas pouco comuns para ganhar mercado e isso refletiu em problemas quanto ao produto (imóveis fora de especificação em contrato) e especialmente no financiamento, onde eles vendiam para "qualquer um" o imóvel "sem juros até as chaves" e na hora do financiamento a renda da família não comportava a parcela...isso até que ocorre em um certo percentual mas não como na Tenda (acima de 40%), o resultado é que a Gafisa teve que por a mão no bolso (ou seja...dos acionistas) para entregar esses imóveis, porém esses 40% que eles não podem financiar valorizaram no mercado, eu pensaria muito antes de me distanciar de papeis da Gafisa pensando a médio prazo.

    Quanto a descontos...bom tudo depende do patamar praticado, vou citar um exemplo, eu deixei passar um apartamento em pré-lançamento no qual eu pagaria R$7.000,00/m2, passados 2-3 meses foi lançado e um amigo se interessou e pediu para eu ir ver com ele... o apto está sendo oferecido no stand a R$11.000,00/m2 se ali adiante derem um desconto de 20% ainda está bem mais do que me ofereceram.

    Entende? A gordura está grande, a margem está tão alta que você vai ver feirões com descontos, como aquelas TVs de LED que 2 anos atrás custavam 8.000 estavam por 6.000 e hoje estão por 3.000...as fábricas não faliram, sinal que há gordura. O retorno está altíssimo, superior a 20% a.a. em muitos casos.

    Eu nem acho que o governo procura diminuir o spread, a medida que foi feita essa semana foi quase simbólica meu cartão de crédito cobra 600% no rotativo ao ano, o mesmo cartão da mesma operadora e do mesmo banco nos EUA cobra 7% ao ano (e o americano é mais inadimplente).

    Eu também passo pela sensação de empobrecimento expresso, entendo que isso é parte do que se chama estreitar a base da pirâmide, os pobres deixam de ser tão pobres ganhando mais e na classe média ou o indivíduo tem padrão ou não tem, por conta dos ganhos no salário mínimo hoje temos que pensar duas vezes antes de contratar uma faxineira...não somos nós que ficamos pobres mas a faxineira que passou a ser um artigo de luxo, na prática a sensação é empobrecer.

    Se teremos uma crise? Eu tenho certeza que sim...mas não será imobiliária, a crise cambial já está ai, o crédito é abundante por conta do alto lucro, diminua o lucro e diminui o interesse...nosso pedágio é muito caro e mau gerido.

    Agora...me lembro de um carro popular custar pouco menos de U$10.000 e hoje beira U$15.000, nosso custo de vida está altíssimo, o governo está entre a cruz e a espada, se desvalorizar a moeda provoca inflação se não conter a valorização provoca desindustrialização e dependência do estrangeiro, sobra estimular o consumo e é essa opção aceita.

    Apenas para fechar, o nosso imóvel parece tão mais caro por justamente vir de um período onde não teve valorização, os preços estão se alinhando e há patamar de crescimento, até quando...é o ponto a tendencia é que o crescimento diminua, desacelere até porque o ritmo de 2009/10 é impossível de segurar mas é pra rir a toa.
     
  19. Mike Portnoy

    Mike Portnoy In Flames


    Desde 6 Ago 2007
    Nowhere
    Compreendo.

    Mas meu contraponto é especificamente questionar o potencial de compra que dê conta desses aumentos/valorizações que fazem "rir à toa". Isso tem limites. Não consigo conceber que a renda das pessoas vá aumentar. Nossa renda per capta ainda é cerca de 12.000,00, salvo engano. Nos EUA, que estão no aperto, a renda per capta é 4 vezes isso.

    Até acho que crise dificilmente haverá nesse sistema. Pelo que se escancara, o Brasil tem faturado alto em impostos e o Governo tem dinheiro para sustentar esses sistemas bancário e empresarial forte, porque me parece que os nichos empresariais tem um poder político preponderante.

    Mas imagino que as pessoas estão começando a perceber que há muito excesso, justamente por se darem conta de que suas rendas não cresce no mesmo ritmo. Simples assim. Um amigo meu me disse que os imóveis estão fora da realidade dele. Ora! Ele é Promotor de Justiça! Como os imóveis estão fora da realidade dele? Estão fora da realidade porque ele quer um apartamento de 2 mi.? Ou é porque o ponto é que ele realmente não se conforma com o valor pedido pelo tipo de apartamento que ele quer, que está chegando nos R$900k?

    Por outro lado essa questão do congelamento dos preços por muitos anos comprova justamente o contraponto que quero fazer: se os preços estavam parados, é porque não havia demanda. Ninguém tinha o "vil metal" para pagar! E se essa falta de dinheiro do trabalhador voltar a acontecer? Os empréstimos bancários fartos são mesmo eternos?

    Estou preocupado com isso. Meu medo é financiar um grande elefante branco de 800k e, daqui a uns 10 anos, perceber que ele não ter valorizado nada. E dá-lhe 10 anos de juros bancários gastos e que venham mais 10... E ainda tem professor da FGV e outros especialistas sustentando que agora é o pior momento para se comprar imóveis.

    Não torço pelo estouro da nossa bolha. Mas há algo de muito preocupante acontecendo. E isso exsurge duma constatação simples, e que já foi denunciada nos jornais: o custo de vida brasileiro (ou Bananal como quiserem) já é mais alta que nos EUA e compete com os países europeus mais caros do mundo. Pena que no Brasil o nível de vida é muitíssimo mais baixo que nesses outros países de 1º mundo. Vamos aguentar sustentar isso até quando? Até que viremos escravos, com 2 ou 3 empregos? hehehehehe

    Abraço!
     
  20. Papillon

    Papillon Usuário


    Desde 30 Jun 2004
    Sao Paulo _SP
    Mike seu medo é plenamente justificável, pelos juros aplicados no mercado hoje eu não financiaria a longo prazo.

    Quanto a renda, há um ponto que nosso governo disfarça, os encargos sobre o salário são 'da empresa' embora na prática o que abre um posto ou o fecha é o custo completo, assim meu faxineiro aqui que ganha 900 mensais me custa mais de 2.000 com todos os benefícios, isso dá 24.000 anuais ou.... U$13.300 anuais para o faxineiro, só que ele enxerga pela ótica de que recebe pouco mais de 600,00 em dinheiro mensais... o resto é benefício que é 'obrigação' do patrão... pra mim isso deveria tudo ser somado a renda... mas ai é assunto pra outro tópico.
     
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